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    樓市連迎兩大利好政策 “銀十月”能否成色十足?

    樓市連迎兩大利好政策 “銀十月”能否成色十足?

    2015-10-20 15:53:00

    來源:通信信息報

      近期穩(wěn)增長壓力加大,在國民經(jīng)濟中起重要作用的房地產將承擔一定的穩(wěn)增長職責。在此背景下,地產行業(yè)今年以來多次受到政策照拂,包括降準降息、降首付比例等新政措施,對行業(yè)回暖起到了較大幫助。正值房地產傳統(tǒng)意義的銷售旺季,“金九”的表現(xiàn)可圈可點,“銀十”能否借力政策利好再續(xù)良好表現(xiàn)備受關注。

      樓市一日迎兩大禮包

      在去年的9月30日,中國人民銀行在長假前突發(fā)大招,推出涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”,強力救市。歷史再度重演。今年9月30日,央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知稱,在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低于25%。這是今年房貸政策的第二次調整。今年3月30日,央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)布了關于個人住房貸款政策有關問題的通知,其中主要的目的之一是下調二套房首付比例,明確對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低于40%。

      同樣是9月30日,住建部、財政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》!锻ㄖ访鞔_自今年10月8日起將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率,包括全面推行異地貸款業(yè)務,拓寬貸款資金籌集渠道,有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業(yè)務,盤活住房公積金貸款資產。對此,中國銀行金融研究所副所長宗良表示,調整首套房貸款比例,不一定會對存量住房的銷量產生大的影響,但是卻傳遞出國家層面穩(wěn)定市場的信號。數(shù)據(jù)最能說明房貸政策進一步寬松對應的背景。1-8月份,全國房地產開發(fā)投資61063億元,同比增長3.5%,增速比1-7月份回落0.8個百分點,回落幅度比1-7月份擴大0.5個百分點。在穩(wěn)增長壓力漸增的背景下,房地產市場的穩(wěn)定性就顯得尤為重要,政策加碼也就勢在必行了。

      地產行業(yè)回暖預期增強

      “金九銀十”一般是房地產開發(fā)商銷售的旺季,今年也不例外。8月份開始,樓市逐漸回暖。9月份,全國樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù),9月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10817/平方米,環(huán)比上漲0.28%,漲幅收窄;同比上漲1.36%,漲幅擴大。國慶長假前推出的兩大利好政策對樓市產生了立竿見影的成效。中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示,十一黃金周,全國主要54個城市合計住宅簽約24242套,較2014年同期的21083套上漲了15%。一線城市漲幅最大,上漲幅度達到了23.7%。其中上海成交1021套,相比2014年732套明顯上漲。

      “全國性房地產政策的全面寬松,為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā),鼓勵改善性需求入市,另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化!敝性禺a首席分析師張大偉認為,再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現(xiàn),在“地王”效應帶動下,預計這些城市未來樓市成交量將持續(xù)上行。

      市場預計,四季度樓市有望繼續(xù)回升。克而瑞研究中心分析認為,整體來看,房價在四季度持續(xù)上漲的基本面不會改變,但四季度房價增速或將有所放緩。中國國際經(jīng)濟交流中心研究員陳永杰認為,目前樓市回暖態(tài)勢將維持較長時間,因我國經(jīng)濟仍將保持一定增速,而樓市與我國經(jīng)濟有較強關聯(lián)性,未來房地產市場將保持繼續(xù)增長。但目前房市增量投資比較有限,需要進一步做好存量調整工作,從質量上推進房地產市場的發(fā)展,下一步房地產市場增長將呈中低速,樓市回暖也不太可能回到以前的發(fā)展高度。

      樓市分化愈演愈烈

      相比于上半年的清淡,樓市在下半年出現(xiàn)了明顯的回暖,但大中小城市的樓市分化卻在延續(xù)。中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示,9月,深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。另一方面,住宅類土地供應稀缺,房企在一線城市不惜高價拿地,土地價格飆升,帶動新建住宅價格繼續(xù)抬頭。今年以來,一線城市頻出區(qū)域地王,八九月間,北京、上海、福州、蘇州、成都等城市,均出現(xiàn)住宅用地樓面地價溢價超過50%的土地出讓。三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現(xiàn)狀,房價走勢跌多于漲,一片慘淡。

      對三、四線城市而言,供應過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題依然得不到解決,故而成交量上漲動力不足。中國房地產行業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為,“9.30”和“3.30”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求,促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后,住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。針對一二三四線城市樓市分化加劇的現(xiàn)象,有專家認為,在當前房地產市場總體弱復蘇的局面下,城市間房地產市場發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

      在地產業(yè)感受到暖意的同時,地產股近日也開啟了反彈,同花順軟件顯示,房地產開發(fā)指數(shù)節(jié)后三個交易日暴漲12.3%。對于地產股的投資機會,安信證券認為,地產行業(yè)迎來政策面與基本面共振階段,繼續(xù)全面看好地產股。建議配置低估值龍頭及一線城市高彈性品種。國泰君安則認為2015年房地產股的機會蘊藏在以下四大主線之中,分別是受益于降息降準和再融資全面松綁,資產負債表邊際改善最為明顯的龍頭房企;具備國企改革預期的標的;積極轉型的優(yōu)秀標的;另外就是具備京津冀、自貿區(qū)等區(qū)域投資主題的標的。

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