近期全國樓市總體疲態(tài)初顯,熱點(diǎn)城市土地市場卻逆市而上,樓面價格頻創(chuàng)新高。北京某地塊出讓樓面均價僅隔一天就較相鄰地塊價格上漲超過萬元。在當(dāng)前住宅供求關(guān)系基本平衡并趨向飽和的大背景下,熱點(diǎn)城市地價非理性上漲或?qū)⒋嬖谝欢ǔ潭葦D出效應(yīng),可能促使中低收入人群向城市邊緣區(qū)域流動,進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡和資源虹吸效應(yīng),值得高度關(guān)注。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2015年前三季度,全國300個城市各類土地成交面積同比下降30.1%,各類土地成交出讓金同比減少22.7%。其中,住宅用地成交面積同比大幅下降33.6%,出讓金同比減少18.9%。但2015年9月,包括北上廣深在內(nèi)的十大熱點(diǎn)城市土地出讓金收入同比上漲63%,環(huán)比上漲89.7%,北京等一線城市土地市場尤為火爆,樓面價格屢創(chuàng)新高,并超過同區(qū)域二手住宅價格。熱點(diǎn)城市土地市場升溫與全國降溫形成明顯反差。這種土地市場運(yùn)行反差,在某種程度上反映出當(dāng)前“資產(chǎn)配置荒”的現(xiàn)實環(huán)境。
這種熱點(diǎn)城市地價過快上漲態(tài)勢恐將產(chǎn)生擠出效應(yīng)。
一是人口擠出效應(yīng)。近年來,熱點(diǎn)城市地價炒作呈現(xiàn)城市核心區(qū)域向外逐步擴(kuò)散的軌跡,城市非傳統(tǒng)中心區(qū)域的地價、房價也屢創(chuàng)新高,客觀形成城市建設(shè)“攤大餅”模式,致使城市中低收入人群被一步步擠出城市中心區(qū)和核心區(qū),階梯式向城市邊緣流動,一定程度上增加了城市交通和社會管理的難度,也降低了城市居民的生活滿意度。
二是產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)。城市產(chǎn)業(yè)高中低端結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定,以適應(yīng)城市不同就業(yè)人群特點(diǎn),滿足城市不同產(chǎn)品與服務(wù)需求,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)健發(fā)展。但高地價以及高地價傳導(dǎo)下的高房價必然會破壞城市產(chǎn)業(yè)高中低端布局。部分低端生活服務(wù)業(yè)難以承擔(dān)城市核心區(qū)域高房價或高房租而在城市邊緣布局,導(dǎo)致城市核心區(qū)域相應(yīng)服務(wù)供應(yīng)不足。而所謂高端產(chǎn)業(yè)也大多集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域,導(dǎo)致城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯失衡,未來增長動力受限。
三是非熱點(diǎn)城市資源擠出效應(yīng)。高房價下的熱點(diǎn)城市要想保住競爭優(yōu)勢,需要高端人才聚集和優(yōu)勢資源集中來支撐,進(jìn)而必然提高人才報酬和資源回報,這將對非熱點(diǎn)城市資源形成擠出效應(yīng)。北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市均是金融業(yè)高度發(fā)達(dá)、人才集中的區(qū)域,對周邊城市資源具有虹吸效應(yīng),加劇了區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡狀態(tài)。
。ㄏ罗D(zhuǎn)第三版)