“10元眾籌搶購一折購房資格”、“參與眾籌，綜合收益可達(dá)14%”、“眾籌定制理想中的居所”……又是一年雙十一，樓市的線上營銷也同樣熱鬧非凡。

　　去年的雙十一，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合京東推出了“參與眾籌，1.1折買房”和“湊份子、免首付”的活動，首次將“眾籌”這一概念引入了北京樓市。時隔一年，眾籌在樓市中已不是什么新鮮事兒，但同樣是“眾籌”這頂帽子，帽檐下的真實面目卻大相徑庭。營銷手段、融資新方式、鎖定目標(biāo)購房人……不同的操作方式和投資回報率背后是各房企和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對于房地產(chǎn)“白銀時代”新的融資和營銷模式的探索。業(yè)內(nèi)人士提醒，參與房地產(chǎn)眾籌，還是應(yīng)認(rèn)真了解眾籌產(chǎn)品背后的操作模式及收益組成，認(rèn)清參與目的再選擇是否要加入眾籌。

　　純營銷事件 開發(fā)商要人氣 參與者要運氣

　　“參與眾籌，1.1折買房”、“10元眾籌搶一折購房資格”……房產(chǎn)眾籌，這個曾經(jīng)對于購房人特別陌生的概念，正在頻繁地出現(xiàn)在各房企和項目的宣傳推廣上。

　　2014年11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合京東金融推出了房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，產(chǎn)品形式包含三種，一是眾籌11元抽取1.1折購房資格；二是11元眾籌獲得一次抽取首付款的機會；三是5000元眾籌金獲得3萬元抵5萬元加額外99折的購房優(yōu)惠。

　　該活動在當(dāng)時相對低迷的北京樓市中賺得了不少眼球，其中的眾籌抽1.1折購房資格和5000元贏購房優(yōu)惠的環(huán)節(jié)最終都已成功收場，根據(jù)京東眾籌頁面最終公布的數(shù)據(jù)顯示，共有25755人次參與了遠(yuǎn)洋新天地1.1折購房的抽獎，中獎號碼為7465，中獎用戶為and***823。另外，截至眾籌結(jié)束，共有2047人參與了眾籌贏購房優(yōu)惠的環(huán)節(jié)。不過，此輪眾籌中，11元湊份子、免首付的環(huán)節(jié)最終卻因未達(dá)到目標(biāo)金額而以失敗告終。

　　雖然首付沒有眾籌到，但該事件在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營銷上顯然已經(jīng)發(fā)揮了一定作用。時任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)管理部副總經(jīng)理徐海倫在當(dāng)時接受媒體采訪時表示，“1.1折是成功的，而且反響特別好。11月份全國項目的有效來電量相比10月份增長1.2倍，總有效來訪量增長1.4倍。11月銷售額也比去年同期上漲80%�！�

　　今年六月，適逢京東6·18店慶日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融再次推出了“屋莫愁”168套6.18折房的眾籌活動。自遠(yuǎn)洋之后，以眾籌為噱頭的營銷模式在樓市中并不鮮見，但與普通商品的眾籌不同，參與者要想獲得真正的大實惠，拼的主要就是運氣。

　　10月29日，天恒置業(yè)聯(lián)手網(wǎng)易房產(chǎn)推出了門檻更低的房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，參與者用10元即有機會以1折購買一套原價75萬元的地鐵LOFT——天恒·樂DO�；顒訉⒊掷m(xù)至11月25日，眾籌目標(biāo)為675000元，截至2015年11月25日前，本眾籌目標(biāo)達(dá)到20%后視為眾籌成功，中簽用戶可獲得眾籌期內(nèi)的資金用于購房；眾籌目標(biāo)達(dá)到100%中簽用戶可一折購房。而對于未中簽者，眾籌資金將不予退還，全部資金將自動以無償贈予的方式贈送給獲得“優(yōu)惠購房或一折購房”資格的用戶。

　　若在眾籌期限內(nèi)未完成眾籌目標(biāo)的20%，或累計三個中簽者放棄購房權(quán)利，均視為眾籌失敗，眾籌資金將全部退還到參與者賬戶。

　　天恒樂活城置業(yè)市場部總監(jiān)王然表示，此次眾籌的房源是天恒·樂DO項目中較受歡迎的55平方米LOFT戶型，位于城鐵燕房線閻村站，目前均價在1.3-1.5萬元/平方米。此次推的房源市場價為90萬元，而給到眾籌活動的價格已經(jīng)打了八折，再加上最終抽到的購房人有機會僅以6.75萬元購得房屋，預(yù)計眾籌會得到購房人的積極參與。

　　對于此次眾籌的目的，王然表示，首先是希望通過這樣的活動能讓一個購房人以低價實現(xiàn)購房安家夢。他同時坦言，希望通過眾籌能讓更多購房人關(guān)注項目所在區(qū)域，了解區(qū)域價值，同時為項目B棟的銷售積蓄更多的客源。

　　不過，天恒·樂DO的眾籌目前距成功目標(biāo)還有些距離，截至發(fā)稿前，活動頁面顯示，已有1304人次參與眾籌，完成金額為13040元，距13.5萬元的眾籌成功門檻還有不小距離。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，類似這種營銷式的眾籌，開發(fā)商希望借助一套房子的優(yōu)惠來撬動整個市場的關(guān)注度。這時候目標(biāo)能否實現(xiàn)與活動宣傳的廣度和標(biāo)的物的價值緊密相關(guān)。購房人參與其中主要搏的就是運氣，如果開發(fā)商合作的平臺可以通過自己的資源給購房人以小額回報，參與人數(shù)可能會更多。

　　純理財產(chǎn)品 開發(fā)商要融資 參與者要收益

　　如果說購房人參與眾籌獲得抽取優(yōu)惠購房資格只是為圖一樂，那開發(fā)商聯(lián)合金融平臺推出的眾籌產(chǎn)品則是將購房人變成了一種融資渠道，也為中小投資者增加了一種投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道。

　　近日，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺搜易貸聯(lián)合恒大集團推出了“恒大購房寶”，這是繼“銀泰購房寶”、“泰禾購房寶”后，“購房寶”系列產(chǎn)品在其他品牌開發(fā)商項目上的再度創(chuàng)新�！昂愦筚彿繉殹逼谙逓�8個月，預(yù)期年化收益率為8%，該產(chǎn)品的還款來源為恒大旗下自住房項目恒大翡翠華庭購房人的應(yīng)付賬款，由于恒大翡翠華庭已經(jīng)售罄，“恒大購房寶”是將恒大翡翠華庭項目一定期限的應(yīng)收購房款轉(zhuǎn)讓給“恒大購房寶”的投資人，從而讓投資人群獲得了一個對接該類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的平臺�！昂愦筚彿繉殹钡馁徺I頁面顯示，恒大集團將為該產(chǎn)品提供全程的本息擔(dān)保。

　　“恒大購房寶”只是目前市面上眾多房企與金融平臺合作推出的產(chǎn)品之一。此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)也與諾亞財富宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，與諾亞財富旗下的諾亞員工寶聯(lián)合發(fā)起為購房者量身定做的創(chuàng)新型房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，在諾亞員工寶平臺上線了針對華遠(yuǎn)旗下不同項目的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，期限大都為半年，預(yù)期年化收益率約為6%。此外，10月，中國金茂也首次推出創(chuàng)新金融產(chǎn)品“金茂寶1號”，產(chǎn)品期限為3個月，預(yù)期年化收益率為8.88%，產(chǎn)品推出后迅速實現(xiàn)售罄。

　　這些開發(fā)商與金融平臺合作推出的產(chǎn)品大都由開發(fā)商提供兌付擔(dān)保，而收益率都高于銀行同期理財產(chǎn)品和各種寶寶類產(chǎn)品。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，借助這類產(chǎn)品，開發(fā)商可以快速回籠資金，有效緩解企業(yè)的短期流動性壓力。而對于購買這類產(chǎn)品的投資者而言，則提供了一種低門檻的投資方式。

　　住建部政策研究中心主任秦虹在公開演講時曾提到，互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)結(jié)合推出的眾籌產(chǎn)品，為投資人提供了一種低門檻的、多元化的投資機會。過去投資房地產(chǎn)應(yīng)該說都是門檻比較高的，還要用大量的杠桿，門檻相對來說是比較高，投資額也比較大，周期也比較長，很多中小投資人是很難參與的，或者分享到穩(wěn)健的房地產(chǎn)項目發(fā)展的回報，但是互聯(lián)網(wǎng)金融改變了這個格局。

　　不過，銀行理財分析師也提醒投資人，雖然這些產(chǎn)品大都是品牌開發(fā)商與金融平臺合作推出，但投資者在選擇時還是應(yīng)該重點關(guān)注一下借款協(xié)議與產(chǎn)品描述，尤其是一些隱藏條款的設(shè)置，不能只是單純衡量目標(biāo)年化收益率來決定是否購買。

　　理財同時賺折扣 開發(fā)商要客戶 購房人要優(yōu)惠

　　開發(fā)商與金融機構(gòu)合作推出的純理財產(chǎn)品為中小投資者提供了一種較穩(wěn)健的投資渠道，而不少產(chǎn)品在提供收益率的同時也綁定了開發(fā)商旗下項目的優(yōu)惠折扣。一些有意向購房的投資者在這其中可以獲得更多的實惠。

　　像前面提到的華遠(yuǎn)與諾亞員工寶合作的眾籌產(chǎn)品、中國金茂的“金茂寶1號”，在給出較銀行理財略高的預(yù)期年化收益率之外，也都給出了旗下項目的銷售折扣。對于認(rèn)購產(chǎn)品的投資者，根據(jù)認(rèn)購金額和產(chǎn)品類型，會給予相應(yīng)的購房優(yōu)惠。

　　對于這種眾籌方式，很多房企都在不斷探索。此前首開地產(chǎn)與渤海銀行聯(lián)合成立了眾籌平臺，并在北京的首開·香溪郡和首開·緹香郡進行試點。該產(chǎn)品每一份眾籌是五萬元，期限是三個月。從9月初正式成立至12月初，三個月的時間，年化收益率是6%。對既想?yún)⑴c眾籌又有意向購房的參與者來說，可以享受更多“實惠”，每一份5萬元的眾籌達(dá)到6份總計30萬元時，如果買房將享受1%的折扣即9.9折，如果達(dá)到12份總計60萬元時則可以享受9.8折。如果參與者有購房意向，同時具備30%的首付，完全可以享受到9.8折的折扣，在享受購房優(yōu)惠時也還有眾籌收益，實現(xiàn)購房和眾籌兩不誤。

　　這還只是購房人在開發(fā)商開發(fā)的最后一個環(huán)節(jié)參與眾籌獲得折扣，目前市面上還有不少眾籌產(chǎn)品購房人可以在拿地后就參與其中。今年年初，當(dāng)代置業(yè)就在京推出了國內(nèi)首個全流程眾籌房地產(chǎn)項目——當(dāng)代北辰COCO MOMA。項目通過眾籌模式讓用戶通過認(rèn)籌固定金額參與到項目的設(shè)計、建設(shè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，并在項目建成后獲得一定投資回報并鎖定項目開盤時的優(yōu)惠單價。如果眾籌產(chǎn)品到期后投資者選擇購房則會獲得較大的收益率，如果不選擇購房，同樣也可以獲得理財收益。

　　郭毅表示，房產(chǎn)眾籌是對房地產(chǎn)營銷方式的一種顛覆和再造，開發(fā)商可以提前摸清購房者的需求，鎖定客戶，定向銷售。早在多年前就有行業(yè)專家倡導(dǎo)根據(jù)購房者的個性化需求來定制開發(fā)，但卻始終是少數(shù)開發(fā)商在嘗試和摸索，如今有了互聯(lián)網(wǎng)金融這個強大的助力之后得以大大提速。如果能夠?qū)崿F(xiàn)以量定產(chǎn)、按需定產(chǎn)，將會顯著降低開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險。

　　秦虹也指出，互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)融合的未來創(chuàng)新空間很大，同時需要防范風(fēng)險，眾多的風(fēng)險中最重要是信用風(fēng)險�；ヂ�(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的融合有利于房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，也會為購房者提供很大便利。文/門庭婷