本周二，中共中央總書記習近平主持召開的中央財經(jīng)領導小組工作會議上明確提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的精神。去庫存也被提升至前所未有的高度，業(yè)內(nèi)預計將有更多的樓市刺激政策出臺。另外，已經(jīng)花了大把真金白銀買地的房地產(chǎn)企業(yè)，也將更加積極地推盤存量房。
而此次新動向的背景是經(jīng)歷了多次信貸刺激后，樓市的“金九銀十”已然落幕，但傳統(tǒng)意義上的銷售旺季卻始終沒有到來。無論是開發(fā)商的推盤量還是最終的成交量在今年前十個月里都出現(xiàn)了大幅度的衰退。數(shù)據(jù)顯示，今年前十月僅成交了4.5萬套商品住宅，比去年同期少賣了1.3萬套房，成交創(chuàng)下歷年新低，但成交均價卻達到了近3萬元/平方米，刷新了歷年新高。
金九銀十未爆發(fā) 前十月賣房創(chuàng)歷年新低
雖然接連受到降息降準的利好影響，但備受關注的“金九銀十”卻并未如約而至。相反，相比今年五至八月，每月5000多套的成交量，九、十月份分別只有4512套和3455套的成交，頹勢明顯。
金九銀十的不給力，直接影響了全年的成交數(shù)據(jù)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前十個月，北京僅成交商品住宅約4.5萬套（扣除保障房），相比2014年同期的5.8萬套，少賣了1.3萬套。而且這一成交量也創(chuàng)造了有史以來的同期新低，甚至低于調(diào)控重災年的2011年。與此同時，前十月北京商品住宅成交均價為28979元/平方米，同比上漲13%。在成交量創(chuàng)下歷史新低后，這一成交價格卻創(chuàng)造了有史以來的同期新高。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，新建商品房價格高端化的趨勢，不可避免地導致了樓市去化速度的減慢。另外，通州開始實施的限購升級抑制了區(qū)域市場的熱度，也直接影響了九、十月北京的成交。
此外，數(shù)據(jù)顯示，今年前十月北京銷售金額排名前十的項目多數(shù)都是高價盤，從2010年樓市調(diào)控后就占據(jù)主力位置的剛需和首次改善樓盤只有四個，分別是房山區(qū)的中糧萬科長陽半島、通州的華業(yè)東方玫瑰、昌平的京投銀泰公園悅府和首開國風美唐，售價在2.3萬元至3.2萬元之間。而像泛海國際居住區(qū)、臻園、華潤橡樹灣（萬橡府）、五礦萬科·如園這些已經(jīng)是千萬級高端項目，單價都在6萬元以上，并且還大多位于五環(huán)外。
今年從北京萬科離職創(chuàng)業(yè)的某位高管，曾在年初就喊出北京房價進入6萬元時代，沒想到在年底就已經(jīng)實現(xiàn)。對此，該高管在微信交流中表示，此前的言論是在年初的豐臺白盆窯“地王”的拍賣現(xiàn)場發(fā)出的，其實他當時想說房價進入8萬元時代，但怕嚇壞領導。
但最終，北京房價確實在不斷摸高。數(shù)據(jù)顯示，今年金九銀十的樓市成交均價已經(jīng)突破了3萬元大關，分別為32208元/平方米和31138元/平方米。這也是全北京商品住宅單月成交均價首次突破3萬元每平方米。
前十月實際只有一個項目成交價超過10萬元
因為今年不少單價5萬元以上的高價地拍出，樓市價格高端化的趨勢已經(jīng)很難逆轉，更有許多在售的高端項目不斷將十萬加掛在嘴邊，以彰顯自己的高姿態(tài)。但實際在成交數(shù)據(jù)上，今年真正成交價格超過十萬元的只有海淀區(qū)的萬柳書院項目，成交均價為13.5萬元/平方米。其余的已經(jīng)備案成交的高端項目像廣渠路金茂府、西宸原著、海德公園、琨御府等，雖然在銷售時都喊出了十萬加的價格，但實際成交均價都在8至9萬元左右。
其中位于豐臺西局的西宸原著，曾喊出別墅20萬元/平方米，平層15萬元/平方米的價格，但實際前十月的成交均價為92590元/平方米。
事實上，這種高姿態(tài)喊口號，低姿態(tài)促成交的方式已經(jīng)成為北京高端樓市的常態(tài)。由于高端項目蓄客相對困難，不少項目在實際銷售時往往會對購房人表示，實際開盤時價格會更低。
東壩某即將開盤的項目營銷負責人在接受北京青年報記者采訪時表示，現(xiàn)在高端項目在宣傳上都往10萬元上靠，但在與潛在購房人交流時，刻意淡化單價，主要與客戶聊總價。以他的項目為例，總價在千萬元每套左右，但他要求售樓人員不放過任何一個到訪客戶，即使客戶的心理價位是700萬元，但由于信貸的放松，越大額的貸款，節(jié)省的成本就越多。再加上開盤放出的各種優(yōu)惠，總價上讓讓步，購房人再“踮踮腳尖”，就能實現(xiàn)成交。
在高價盤不斷涌現(xiàn)的背景下，為了爭奪有限的高端購房人，這種方式已經(jīng)被各個項目普遍采納。
去庫存要求下更多刺激政策有望出臺
就在11月10日上午，中共中央總書記習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組工作會議，提出了化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的精神。這也使得樓市去庫存被提到了前所未有的高度。
有業(yè)內(nèi)人士就預計，為了去庫存，將可能有更多的刺激樓市政策出臺，像對于棚改安置房可能會更多是現(xiàn)金補償，而不再用房屋安置，以刺激更多的購房需求；另外就是信貸的放松，包括公積金貸款上限額度可能大幅提高；而首套房按揭貸款比例，也可能會有條件下調(diào)。
實際上，先于刺激政策出臺，開發(fā)商們已經(jīng)開始了積極的去庫存，今年的“雙十一”就再次成為樓市促銷契機。
“我不關心樓市整體冷了還是熱了，我只是想方設法賣房子。如果今天來的客戶少，開盤了怎么辦？”說這話的是某國企的營銷負責人。這幾個月來，他一直在忙一件事情，就是怎樣踩在“雙十一”的熱點上把房子賣出去。
該負責人表示，他已經(jīng)將房山的一個項目與互聯(lián)網(wǎng)公司展開合作，在“雙十一”期間，推出眾籌模式，放出優(yōu)惠吸引購房人，希望在年底沖刺一下。在他看來，無論是在售樓處抽獎，還是在互聯(lián)網(wǎng)上“發(fā)紅包”、做“眾籌”，最終都需落實到網(wǎng)簽的白紙黑字上。
在當下，去化庫存、年底沖刺業(yè)績已經(jīng)成為房企共識，包括金茂地產(chǎn)多家房企也瞄準“雙十一”做文章，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，開啟房地產(chǎn)的電商促銷模式，推出特價房、房產(chǎn)眾籌等多種線上線下相結合的促銷活動，吸引購房者出手，以求提振銷售。
對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，營銷方式的創(chuàng)新一方面是為了減少營銷成本的投入；另一方面原因則是精準鎖定目標客群，在樓市高端化的大背景下，項目銷售周期的拉長、周轉率的下降意味著財務成本和營銷成本的上升，最終結果是項目收益率降低，因此降成本、增銷售是當前房企的重中之重。
“特別是臨近年末，房企還債壓力加大。”郭毅提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京銷量排名前十位的房企銷售額累計為523億元，與去年前十房企相比，銷售額減少了215億元，而今年這些排名前十的房企在土地市場上的投入也達到近500億元，像華潤、招商、龍湖等企業(yè)都在拿地上花費巨資。
“雖然高價拿地體現(xiàn)出房企看好北京市場的信心，但資金壓力也不可小覷�！惫阏f道。
但現(xiàn)實是，今年前十個月，北京的成交均價卻未出現(xiàn)下跌，反而逐步走高。業(yè)內(nèi)人士認為，各大房企的年底沖刺去庫存能否起到作用，關鍵還是要看價格因素的影響。文/本報記者 李桁