中國社會科學(xué)院住房發(fā)展報告課題組最新研究結(jié)果認(rèn)為,我國住房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡,外部風(fēng)險積聚,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。
該課題組建議,降低購房負(fù)擔(dān),實現(xiàn)藏富于民。從供給需求雙向調(diào)控轉(zhuǎn)為促進(jìn)消費,盡快構(gòu)建住房長效調(diào)節(jié)機(jī)制。
內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡 外部風(fēng)險積聚
12月3日,中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同在京主辦“《中國住房發(fā)展報告2015-2016》(下稱《住房報告》)發(fā)布暨華房指數(shù)預(yù)警研討會”。
課題組稱,當(dāng)前住房市場存在的主要問題是:住房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡,一線城市的供求矛盾突出與三四線城市的供過于求并存;外部環(huán)境惡化,中國經(jīng)濟(jì)增速放緩,人民幣貶值壓力增大,全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險增加,金融市場動蕩加劇,利空因素不斷顯現(xiàn);政策導(dǎo)向偏差,不斷加碼的樓市宏觀剌激政策,一方面維系了居民的高額住房負(fù)擔(dān),另一方面還將加劇住房市場結(jié)構(gòu)性過剩。
研究發(fā)現(xiàn),經(jīng)濟(jì)快速增長、城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)及人民幣持續(xù)升值是2002年以來中國房價突飛猛進(jìn)的重要外部條件,但自2008年全球金融危機(jī)以來,中國樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變。首先經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑,對樓市形成直接沖擊。接著人民幣結(jié)束單邊升值,給房價帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落,挫傷了樓市信心,進(jìn)一步加大了樓市短期風(fēng)險。同時全球經(jīng)濟(jì)面臨進(jìn)一步衰退,也為中國樓市持續(xù)繁榮投下陰影。
過去十多年來,我國住房市場的繁榮推動了經(jīng)濟(jì)快速增長,促進(jìn)了地方政府財力進(jìn)而公共服務(wù)水準(zhǔn)的顯著提升。但另一方面,住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財源,也承載了過多的壓力。
《住房報告》說,房價被認(rèn)為可漲不可跌,高房價使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重。高額的按揭本息使得“房奴”緊縮消費、不敢失業(yè),生活水準(zhǔn)與幸福指數(shù)雙下降。購房者實際可支配收入較低,也使得社會經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級乏力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。
2014年住房市場先熱后冷,尤其是前兩個月持續(xù)火爆,但隨后受樓市下行影響,3月份土地市場驟然降溫,第二、第三季度環(huán)比增速持續(xù)放緩,三季度急轉(zhuǎn)直下,市場加速趨冷,到年底部分城市尤其是一線城市又出現(xiàn)回暖,大型品牌房企扎堆搶地,地王頻現(xiàn),北京、上海都誕生了歷史總價地王,市場可謂跌宕起伏,全年呈現(xiàn)淺“U”形走勢。
《住房報告》稱,總體來看,2014年全國土地市場可謂低迷,成交量大幅萎縮,但土地價格依然保持上升趨勢,呈現(xiàn)量跌價升整體走勢。2015年土地市場尤其是一線城市雖開局火熱但整體慘淡,前三季度土地市場低位運行,第三季度降幅趨緩市場企穩(wěn),9月份全國土地市場尤其是一線城市漲勢明顯。
課題組預(yù)計,未來一年土地市場或會呈現(xiàn)以下態(tài)勢:一是土地市場成交總量或會萎縮,價格或繼續(xù)保持高位調(diào)整態(tài)勢;二是土地市場或會繼續(xù)分化并將進(jìn)一步加;三是一線和部分熱點二線城市土地市場或進(jìn)一步走向寡頭壟斷,中小房企將無立足之地。
降低購房負(fù)擔(dān) 實現(xiàn)藏富于民
課題組認(rèn)為,在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴(yán)重,外部環(huán)境趨于惡化的條件下,如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向,剌激住房市場以維系高房價和經(jīng)濟(jì)高增長,勢必降低居民消費水平,加重住房結(jié)構(gòu)過剩,影響經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型。
“住房市場發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式相結(jié)合,通過適度藏富于民,實現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要創(chuàng)新住房政策導(dǎo)向,由過度強(qiáng)調(diào)住房市場的經(jīng)濟(jì)支柱作用,轉(zhuǎn)向適度強(qiáng)調(diào)住房民生導(dǎo)向。不斷采取措施,降低居民家庭的實際住房負(fù)擔(dān)!薄蹲》繄蟾妗氛f。
課題組建議,出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策,降低購房還款負(fù)擔(dān),實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。提高公積金覆蓋面,改革公積金歸集信貸制度,降低公積金貸款利率,讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。
課題組還建議減免普通商品住房交易稅費,促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括:擴(kuò)大契稅優(yōu)惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅;對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外,還可給予適度財政補貼。
對于農(nóng)村集體建設(shè)用地入市問題,課題組建議加快探索,彌補城市住房用地供應(yīng)不足。在城市政府壟斷土地一級供應(yīng)的條件下,往往采取饑餓供地的辦法,來維持房價堅挺。這雖然有利于為地方公共財政籌資,但也加重了居民購房負(fù)擔(dān),降低了消費水平和生活品質(zhì)。在城市住房用地供應(yīng)不足時,可以加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入地探索,打破城市土地供應(yīng)壟斷,進(jìn)一步平抑城市房價,提高居住水平。
《住房報告》建議提高存量住房品質(zhì),改善居民住房條件。住房市場正由增量時代向存量時代過渡,但已有的存量存在老化和品質(zhì)偏低的突出問題。具體措施包括:進(jìn)一步放寬戶籍限制,提升教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平,吸引農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和置業(yè);支持老舊住宅小區(qū)翻新、加設(shè)電梯和添置其它老年兒童便利設(shè)施;積極為社區(qū)聯(lián)誼、社交活動搭建平臺,創(chuàng)造溫馨和諧居住環(huán)境;在不影響其它居民居住環(huán)境的前提下,支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場所。
“十三五”住房保障應(yīng)重管理
“十二五”期間,我國保障性安居工程總開工量已達(dá)到3915萬套,超額完成“十二五”規(guī)劃要求(3600萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)),增強(qiáng)民生效應(yīng)。在2015-2017年三年內(nèi)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套(其中2015年580萬套),農(nóng)村危房1060萬戶(其中2015年432萬戶)。
經(jīng)過“十二五”規(guī)劃建設(shè),保障房建設(shè)發(fā)展趨勢逐漸清晰:從集中批量建設(shè)轉(zhuǎn)化為少建保障房、盤活存量商品房資源,以貨幣補貼為主,以磚頭補貼為輔,棚改、農(nóng)村危房改造提速。
從2011年至2015年,中央財政和中央預(yù)算內(nèi)投資共為保障性安居工程安排了8335億元的補助資金,還發(fā)行約7000億元的企業(yè)債券(2011-2014年間),專項用于保障性安居工程建設(shè)。但是,資金缺口較大,資金的使用效益不高。因此,需要保障房金融創(chuàng)新,引入社會資本,提高資金效率。比如,發(fā)行理財產(chǎn)品,募集資金,建立有效的融資平臺,充分利用國家政策支持。
課題組稱,目前我國的保障房建設(shè)存在嚴(yán)重的“重建設(shè)、輕管理問題”,保障房房源結(jié)構(gòu)失衡,多地出現(xiàn)保障房空置現(xiàn)象。同時,農(nóng)民工在內(nèi)的中低收入家庭的住房可支付能力低。保障房選址偏遠(yuǎn),配套設(shè)施不全,與居民需求不匹配,入住率低,資源浪費嚴(yán)重。
課題組建議把后期管理納入到保障房考核機(jī)制,加強(qiáng)監(jiān)管和社會監(jiān)督,積極發(fā)展保障房的二級市場,有效配置資源,加強(qiáng)保障房的循環(huán)利用。同時,繼續(xù)擴(kuò)展公積金制度,積極提高中低收入群體的住房可支付能力。另外,建立保障房個人信用體系,謹(jǐn)防保障房超標(biāo)建設(shè)、騙保、再次福利房分配的權(quán)利尋租。公開透明的保障房制度管理體系有助于居民安居樂業(yè),將促進(jìn)社和諧發(fā)展,帶動社會的創(chuàng)新驅(qū)動力。
隨著房地產(chǎn)市場的降溫,加快地方政府融資轉(zhuǎn)型、構(gòu)建“升級版”城市建設(shè)資金融通模式變得更加迫切!蹲》繄蟾妗方ㄗh積極探索城市建設(shè)融資新途徑,擴(kuò)展地方政府的融資渠道,提高地方政府的融資能力。這其中,積極推進(jìn)住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化,采用PPP模式有效引入社會化資本參與城市建設(shè),積極探索房產(chǎn)稅改革等是有效的途徑。
對于推動土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展的問題,課題組建議:順應(yīng)市場規(guī)律,引導(dǎo)市場理性回歸;結(jié)合深化財稅制度改革,建立新的土地出讓金分配機(jī)制,抑制地方政府推高地價的強(qiáng)烈欲望;精算各類城市供地計劃,通過優(yōu)化供地計劃實現(xiàn)土地市場有效供給;加快建立、完善及落實促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的相關(guān)制度,穩(wěn)定預(yù)期。
課題組表示,對于已經(jīng)列出改革時間表和內(nèi)容的如財稅制度改革、戶籍制度改革等抓緊落實;對于尚無時間表的如集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度、房地產(chǎn)稅、基本住房保障法等的出臺列出時間表并逐步扎實推進(jìn),以穩(wěn)定預(yù)期;建立健全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,推進(jìn)部門信息共享等多項關(guān)于房地產(chǎn)市場的內(nèi)容,使長效機(jī)制同時成為目前短期調(diào)控措施的一部分。
住房產(chǎn)業(yè)被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財源,也承載了過多的壓力。章軻