2.7%“潛規(guī)則”能靠市場(chǎng)定價(jià)打破嗎
一套200萬(wàn)元的二手房交易，中介服務(wù)費(fèi)多少錢？政府指導(dǎo)價(jià)是4萬(wàn)元，中介巨頭要5.4萬(wàn)元，互聯(lián)網(wǎng)則喊2萬(wàn)元。其中最高的5.4萬(wàn)元，是按照2.7%的“潛規(guī)則”計(jì)算。從明年起，北京的中介服務(wù)費(fèi)將完全放開(kāi)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)。買房人不禁猜想，多年的“潛規(guī)則”能就此打破么？攪局的低收費(fèi)又能推而廣之嗎？
中介
2.7%“潛規(guī)則”始終堅(jiān)持
“165萬(wàn)元的房子，中介服務(wù)費(fèi)4.455萬(wàn)元，一分錢都沒(méi)還下來(lái)�！闭韮蓚�(gè)月前的購(gòu)房票據(jù)時(shí)，李楠對(duì)于當(dāng)時(shí)鏈家經(jīng)紀(jì)人“鐵公雞”的一面還歷歷在目。盡管她好話說(shuō)盡，甚至假裝要放棄成交，可經(jīng)紀(jì)人依然堅(jiān)持收取2.7%的中介服務(wù)費(fèi)，并表示這是全北京通行的政府指導(dǎo)價(jià)。
“與其說(shuō)這是政府指導(dǎo)價(jià)，不如說(shuō)通行的‘潛規(guī)則’更合適，因?yàn)檫@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是要高于主管部門文件中的規(guī)定的�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直接點(diǎn)評(píng)道。他口中的文件，是北京市發(fā)改委于2011年8月發(fā)布的《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。根據(jù)通知的內(nèi)容，500萬(wàn)元以下房款的二手房交易，支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金從2.5%下降到2%。除非是少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)10%。
不過(guò)，自從文件執(zhí)行的當(dāng)月起，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就被中介機(jī)構(gòu)變相提高。首先，絕大多數(shù)交易都被視為特別復(fù)雜的買賣，統(tǒng)一收取2.2%的中介服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還會(huì)向買房人收取0.5%的保障服務(wù)費(fèi)。很快2.7%的標(biāo)準(zhǔn)就成了通行于樓市的“潛規(guī)則”。
“這兩年占據(jù)市場(chǎng)二到四名的中介機(jī)構(gòu)，比如我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)，平均下來(lái)能打折到2%，基本等于規(guī)定的水平。但鏈家依賴于50%的市場(chǎng)占有率，依然維持著2.7%的中介服務(wù)費(fèi)。”這位人士表示。
攪局者
傭金費(fèi)低于1.5%
有競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)有變化。2015年開(kāi)始，隨著互聯(lián)網(wǎng)中介這類“野蠻人”的出現(xiàn)，二手房交易的“湖水”也被攪動(dòng)得厲害。
最先出現(xiàn)的是一家門店沒(méi)有的中介機(jī)構(gòu)愛(ài)屋吉屋，他們宣布將二手房買賣服務(wù)費(fèi)下降到1%，接著在新房市場(chǎng)發(fā)展多年的思源地產(chǎn)大舉拓展二手房業(yè)務(wù)，將服務(wù)費(fèi)下降到1.5%最低的則是搜房網(wǎng)，喊出了0.5%的中介服務(wù)費(fèi)。
一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)交易，新競(jìng)爭(zhēng)者就比傳統(tǒng)的幾家中介公司，便宜出2萬(wàn)元到4萬(wàn)元�！霸谶^(guò)去一年中，互聯(lián)網(wǎng)中介的市場(chǎng)占有率明顯提升，尤其是搜房網(wǎng)和愛(ài)屋吉屋，依靠著低價(jià)模式，幾乎呈現(xiàn)出指數(shù)式的增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率分別增加了145倍和179倍。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉就告訴記者，盡管互聯(lián)網(wǎng)中介的起步基數(shù)很低，但它們確實(shí)在改變著市場(chǎng)。
以2015年10月為例，記者查閱到，通過(guò)愛(ài)屋吉屋成交的二手房達(dá)到445套，位列中介機(jī)構(gòu)的第五名。
傭金
一套房抵小賣部1年利潤(rùn)
2.7%的服務(wù)費(fèi)究竟代表多少？記者以一套普通的200萬(wàn)元房產(chǎn)為例，一次房屋交易的中介服務(wù)費(fèi)就是5.4萬(wàn)元。
“這幾乎可以抵得上我一年的利潤(rùn)了。”聽(tīng)到這個(gè)數(shù)字時(shí)，“北漂族”老張長(zhǎng)嘆一口氣。老張?jiān)谀纤沫h(huán)經(jīng)營(yíng)著一家小賣部。多年前，社區(qū)小賣部在居民眼中很吃香，誰(shuí)家做飯缺袋鹽、缺兩個(gè)雞蛋，都會(huì)下樓到小賣部買。但這幾年，隨著大型超市一個(gè)接一個(gè)地拔地而起，還有網(wǎng)絡(luò)電商的無(wú)孔不入，社區(qū)小賣部的生意也越來(lái)越難做。
“有時(shí)候一個(gè)上午，才能賺個(gè)幾十塊錢，每月三千多元的房租都能壓得我透不過(guò)氣來(lái)。”老張說(shuō)，即使以非常樂(lè)觀的每月利潤(rùn)5000元算，5.4萬(wàn)元的傭金都幾乎抵得上他1年的總利潤(rùn)。
“更何況，這幾年北京的房?jī)r(jià)不斷上漲，2012年賣160萬(wàn)元的房子，到今年都已賣到280萬(wàn)元，一筆交易傭金就隨房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了3.2萬(wàn)元�！鄙踔劣袠I(yè)內(nèi)人士稱，2.7%的服務(wù)費(fèi)能獲得40%的超額利潤(rùn)。
猜想1 中介費(fèi)能下降嗎？
“如果政府真的允許中介服務(wù)費(fèi)按市場(chǎng)定價(jià)，我希望它能降到2%以下的水平�！崩铋f(shuō)。
上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中告訴記者，從中介行業(yè)的發(fā)展實(shí)際看，放開(kāi)政府指導(dǎo)價(jià)是為了刺激市場(chǎng)的交易，降低各類成本，是提高市場(chǎng)交易效率的一個(gè)重要體現(xiàn)。而從物價(jià)的層面看，也是希望對(duì)沖目前高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)交易活躍度的增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也許會(huì)有所降低。
猜想2 1%的低收費(fèi)能持久嗎？
不過(guò)，對(duì)于以“野蠻人”身份進(jìn)入行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)中介公司1%、0.5%的低收費(fèi)模式能否持久，嚴(yán)躍進(jìn)卻表示并不樂(lè)觀。“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)隨意調(diào)整傭金，打價(jià)格戰(zhàn)，其實(shí)會(huì)招致行業(yè)的抵觸。這也說(shuō)明此類策略并非獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，后續(xù)還是需要繼續(xù)進(jìn)行改革�！�
很多業(yè)內(nèi)專家都向記者提到了在上海起家后北上的愛(ài)屋吉屋。就在11月底，愛(ài)屋吉屋的市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人向媒體表示，將調(diào)整對(duì)經(jīng)紀(jì)人的高薪補(bǔ)貼模式，底薪可能從4000多元降到3000多元，傭金提成比例會(huì)調(diào)整到行業(yè)水平的1.5倍，這樣，整體上，原先是行業(yè)2倍的收入水平要變?yōu)橄?.5倍看齊。(趙瑩瑩)