根據(jù)自身定位提供更多附加值成為公寓市場(chǎng)未來(lái)方向。王津 攝
與今年住宅市場(chǎng)在利好刺激下一片火熱相比，同樣曾經(jīng)受到置業(yè)者熱捧的公寓產(chǎn)品卻是不溫不火。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10月天津全市公寓成交量?jī)r(jià)齊跌，處于2010年以來(lái)最低水平，除了個(gè)別區(qū)域量?jī)r(jià)略有上漲外，其他區(qū)域量?jī)r(jià)均有所下跌。投資性熱潮有所降溫，自住需求成為主流。
需求乏力 天津市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)天津中原商業(yè)中心研究統(tǒng)計(jì)，今年前10月天津公寓市場(chǎng)較去年同期相比量?jī)r(jià)齊跌，成交4468套，成交328442平方米，同比下滑9%，成交均價(jià)為12450元/平方米，同比下跌5%。
分區(qū)域來(lái)看，前10月天津中心城區(qū)公寓市場(chǎng)成交量與去年同期相比呈量跌價(jià)升趨勢(shì)，成交1640套，同比下降43%，成交135152.6平方米，同比下降23%，成交均價(jià)為18427元/平方米，環(huán)比上升2%；環(huán)城四區(qū)公寓市場(chǎng)較去年同期相比則呈量升價(jià)跌趨勢(shì)，成交1390套，成交97157平方米，同比上漲9%，成交均價(jià)為8634元/平方米，同比下跌4%；濱海新區(qū)公寓市場(chǎng)較去年同期相比呈以價(jià)換量的趨勢(shì)，成交1203套，成交73322平方米，同比上漲31%，成交均價(jià)為8452元/平方米，同比下跌10%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣公寓市場(chǎng)較去年同期相比量?jī)r(jià)齊跌，成交235套，成交22810平方米，同比下滑43%，成交均價(jià)為6128元/平方米，同比小幅下跌2%。
供應(yīng)方面，今年前10月天津公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較去年同期相比小幅下滑，供應(yīng)10250套，供應(yīng)面積654822平方米，同比下跌4%。這主要受中心城區(qū)集中放量拉動(dòng)，尤其是新八大里片區(qū)在今年推出公寓產(chǎn)品較多，中心城區(qū)前10月新增供應(yīng)3762套，同比上升1.9倍，新增供應(yīng)面積253865平方米，同比上漲1.2倍。相比較而言，天津環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣新增供應(yīng)量則呈大幅下跌態(tài)勢(shì)。
“去年10月以來(lái)，房貸新政、公積金政策等一系列樓市政策，更多的是利好普通住宅，在首付壓力及購(gòu)房成本降低的大環(huán)境下，以往公寓不限貸、不限購(gòu)等方面的優(yōu)勢(shì)大大弱化，不少剛需、改善型購(gòu)房者被分流到了住宅市場(chǎng)，公寓市場(chǎng)一時(shí)遇冷并不令人意外�！碧旖蛑性禺a(chǎn)商業(yè)部經(jīng)理陳晰在接受記者采訪時(shí)表示，相對(duì)于整體商品住宅市場(chǎng)的成交量而言，公寓產(chǎn)品占比并不高，市民公寓置業(yè)還是比較謹(jǐn)慎的。
投資退潮 自住需求漸成主流
據(jù)介紹，目前天津公寓主流產(chǎn)品大致分為酒店式公寓、城市型公寓和服務(wù)式公寓，其特點(diǎn)是總價(jià)低、精裝修、投資門檻低、可商可住等，但也存在產(chǎn)權(quán)年限低、落戶難度大、商水商電這些短板。從以往公寓類產(chǎn)品成交數(shù)據(jù)來(lái)看，投資客群和商住客群是主要消費(fèi)群體，投資客群有一定的資金實(shí)力，看重地段價(jià)值、升值潛力、周邊承租能力及帶管理等附加值，通常選擇小戶型、低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品；商住客群多為年輕的創(chuàng)業(yè)人群，看重交通通勤能力、功能空間，通常選擇核心地段的具有高附贈(zèng)特點(diǎn)的LOFT產(chǎn)品。
“從今年樓市成交來(lái)看，在樓市政策導(dǎo)向下，自住類購(gòu)房快速升溫，購(gòu)買公寓的客群同樣呈現(xiàn)自住化特征，大有反超投資客群的趨勢(shì)�！标愇治稣f(shuō)，這一方面是整體樓市消費(fèi)趨勢(shì)已從投資過(guò)渡到自住，樓市在近些年連續(xù)上漲下，投資功能已經(jīng)大大弱化，自住需求扛起了目前樓市的火熱成交；另一方面，公寓市場(chǎng)以往落戶、學(xué)區(qū)等短板在今年有了較大的突破，有多個(gè)公寓項(xiàng)目宣稱可像普通住宅一樣落戶，有些甚至被納入學(xué)區(qū)片，這對(duì)一些剛需甚至改善型客戶極富吸引力。
記者在新八大里一處樓盤看到，不時(shí)有市民咨詢公寓類產(chǎn)品，據(jù)銷售人員介紹，購(gòu)買該項(xiàng)目公寓的客戶用來(lái)自住的占大多數(shù)。正在現(xiàn)場(chǎng)咨詢的趙先生向記者表示，該公寓民水民電，可以落戶，房?jī)r(jià)要比同樓盤的商品房便宜5000多元，將近80平方米的戶型足夠小兩口自住需求。美中不足的是產(chǎn)權(quán)只有40年，樓間距相較普通住宅要密很多，居住舒適度勢(shì)必會(huì)大打折扣，這讓他在置業(yè)上難以取舍。
產(chǎn)品分化 未來(lái)賣點(diǎn)在附加值
公寓自住需求有所升溫，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為公寓市場(chǎng)前景要在自住屬性上多下工夫，這事關(guān)公寓的去化速度。統(tǒng)計(jì)顯示，目前天津公寓存量還是相對(duì)高企的。截至今年11月20日，天津公寓存量48151套，3750699平方米。如果參照今年前10月全市總成交量328442平方米的速度來(lái)看，去化壓力顯然不容忽視。
陳晰分析，由于政策利好以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境放寬，住宅市場(chǎng)供需活躍，且向高總價(jià)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，從而分流了大量高端改善和高端投資客群，未來(lái)公寓市場(chǎng)將面臨更進(jìn)一步的功能性分化，且做到極致。以新八大里為代表的城市型公寓，已經(jīng)高度住宅化，相比商水商電的傳統(tǒng)公寓，降低了生活成本，正在充當(dāng)?shù)涂們r(jià)住宅補(bǔ)充品。還有些開發(fā)商引入創(chuàng)新概念的商住式公寓，如微型工作室、單身公寓、蜂巢辦公等新型產(chǎn)品，為辦公創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，吸引了大量高品質(zhì)辦公型客戶。而隨著天津外資差旅人群逐年上漲，致使發(fā)展商運(yùn)營(yíng)思路從銷售型向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)化，功能、配套更加完善的高端服務(wù)型公寓也會(huì)越來(lái)越多。
“相對(duì)于普通住宅，公寓既有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì)，在產(chǎn)權(quán)年限及落戶上顯然無(wú)法與普通住宅相比擬，因此，公寓需要根據(jù)自身定位向客戶提供盡可能多的附加值，這樣才能在樓市競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)�！� 陳晰說(shuō)，主打自住的公寓，需要在地段、出房率、采光、配套、價(jià)格等方面不斷突破，向客戶提供宜居居所是關(guān)鍵；主打商住及投資的公寓，項(xiàng)目的軟硬件要具有優(yōu)勢(shì)，后期物業(yè)及本身品質(zhì)影響升值潛力，是決定租金回報(bào)的關(guān)鍵，也是決定項(xiàng)目去化速度的關(guān)鍵因素。