根據(jù)自身定位提供更多附加值成為公寓市場(chǎng)未來(lái)方向。王津 攝
與今年住宅市場(chǎng)在利好刺激下一片火熱相比,同樣曾經(jīng)受到置業(yè)者熱捧的公寓產(chǎn)品卻是不溫不火。統(tǒng)計(jì)顯示,今年前10月天津全市公寓成交量?jī)r(jià)齊跌,處于2010年以來(lái)最低水平,除了個(gè)別區(qū)域量?jī)r(jià)略有上漲外,其他區(qū)域量?jī)r(jià)均有所下跌。投資性熱潮有所降溫,自住需求成為主流。
需求乏力 天津市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)天津中原商業(yè)中心研究統(tǒng)計(jì),今年前10月天津公寓市場(chǎng)較去年同期相比量?jī)r(jià)齊跌,成交4468套,成交328442平方米,同比下滑9%,成交均價(jià)為12450元/平方米,同比下跌5%。
分區(qū)域來(lái)看,前10月天津中心城區(qū)公寓市場(chǎng)成交量與去年同期相比呈量跌價(jià)升趨勢(shì),成交1640套,同比下降43%,成交135152.6平方米,同比下降23%,成交均價(jià)為18427元/平方米,環(huán)比上升2%;環(huán)城四區(qū)公寓市場(chǎng)較去年同期相比則呈量升價(jià)跌趨勢(shì),成交1390套,成交97157平方米,同比上漲9%,成交均價(jià)為8634元/平方米,同比下跌4%;濱海新區(qū)公寓市場(chǎng)較去年同期相比呈以價(jià)換量的趨勢(shì),成交1203套,成交73322平方米,同比上漲31%,成交均價(jià)為8452元/平方米,同比下跌10%;遠(yuǎn)郊區(qū)縣公寓市場(chǎng)較去年同期相比量?jī)r(jià)齊跌,成交235套,成交22810平方米,同比下滑43%,成交均價(jià)為6128元/平方米,同比小幅下跌2%。
供應(yīng)方面,今年前10月天津公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較去年同期相比小幅下滑,供應(yīng)10250套,供應(yīng)面積654822平方米,同比下跌4%。這主要受中心城區(qū)集中放量拉動(dòng),尤其是新八大里片區(qū)在今年推出公寓產(chǎn)品較多,中心城區(qū)前10月新增供應(yīng)3762套,同比上升1.9倍,新增供應(yīng)面積253865平方米,同比上漲1.2倍。相比較而言,天津環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣新增供應(yīng)量則呈大幅下跌態(tài)勢(shì)。
“去年10月以來(lái),房貸新政、公積金政策等一系列樓市政策,更多的是利好普通住宅,在首付壓力及購(gòu)房成本降低的大環(huán)境下,以往公寓不限貸、不限購(gòu)等方面的優(yōu)勢(shì)大大弱化,不少剛需、改善型購(gòu)房者被分流到了住宅市場(chǎng),公寓市場(chǎng)一時(shí)遇冷并不令人意外!碧旖蛑性禺a(chǎn)商業(yè)部經(jīng)理陳晰在接受記者采訪時(shí)表示,相對(duì)于整體商品住宅市場(chǎng)的成交量而言,公寓產(chǎn)品占比并不高,市民公寓置業(yè)還是比較謹(jǐn)慎的。
投資退潮 自住需求漸成主流
據(jù)介紹,目前天津公寓主流產(chǎn)品大致分為酒店式公寓、城市型公寓和服務(wù)式公寓,其特點(diǎn)是總價(jià)低、精裝修、投資門檻低、可商可住等,但也存在產(chǎn)權(quán)年限低、落戶難度大、商水商電這些短板。從以往公寓類產(chǎn)品成交數(shù)據(jù)來(lái)看,投資客群和商住客群是主要消費(fèi)群體,投資客群有一定的資金實(shí)力,看重地段價(jià)值、升值潛力、周邊承租能力及帶管理等附加值,通常選擇小戶型、低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品;商住客群多為年輕的創(chuàng)業(yè)人群,看重交通通勤能力、功能空間,通常選擇核心地段的具有高附贈(zèng)特點(diǎn)的LOFT產(chǎn)品。
“從今年樓市成交來(lái)看,在樓市政策導(dǎo)向下,自住類購(gòu)房快速升溫,購(gòu)買公寓的客群同樣呈現(xiàn)自住化特征,大有反超投資客群的趨勢(shì)!标愇治稣f(shuō),這一方面是整體樓市消費(fèi)趨勢(shì)已從投資過(guò)渡到自住,樓市在近些年連續(xù)上漲下,投資功能已經(jīng)大大弱化,自住需求扛起了目前樓市的火熱成交;另一方面,公寓市場(chǎng)以往落戶、學(xué)區(qū)等短板在今年有了較大的突破,有多個(gè)公寓項(xiàng)目宣稱可像普通住宅一樣落戶,有些甚至被納入學(xué)區(qū)片,這對(duì)一些剛需甚至改善型客戶極富吸引力。
記者在新八大里一處樓盤看到,不時(shí)有市民咨詢公寓類產(chǎn)品,據(jù)銷售人員介紹,購(gòu)買該項(xiàng)目公寓的客戶用來(lái)自住的占大多數(shù)。正在現(xiàn)場(chǎng)咨詢的趙先生向記者表示,該公寓民水民電,可以落戶,房?jī)r(jià)要比同樓盤的商品房便宜5000多元,將近80平方米的戶型足夠小兩口自住需求。美中不足的是產(chǎn)權(quán)只有40年,樓間距相較普通住宅要密很多,居住舒適度勢(shì)必會(huì)大打折扣,這讓他在置業(yè)上難以取舍。
產(chǎn)品分化 未來(lái)賣點(diǎn)在附加值
公寓自住需求有所升溫,業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為公寓市場(chǎng)前景要在自住屬性上多下工夫,這事關(guān)公寓的去化速度。統(tǒng)計(jì)顯示,目前天津公寓存量還是相對(duì)高企的。截至今年11月20日,天津公寓存量48151套,3750699平方米。如果參照今年前10月全市總成交量328442平方米的速度來(lái)看,去化壓力顯然不容忽視。
陳晰分析,由于政策利好以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境放寬,住宅市場(chǎng)供需活躍,且向高總價(jià)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化,從而分流了大量高端改善和高端投資客群,未來(lái)公寓市場(chǎng)將面臨更進(jìn)一步的功能性分化,且做到極致。以新八大里為代表的城市型公寓,已經(jīng)高度住宅化,相比商水商電的傳統(tǒng)公寓,降低了生活成本,正在充當(dāng)?shù)涂們r(jià)住宅補(bǔ)充品。還有些開發(fā)商引入創(chuàng)新概念的商住式公寓,如微型工作室、單身公寓、蜂巢辦公等新型產(chǎn)品,為辦公創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)環(huán)境,吸引了大量高品質(zhì)辦公型客戶。而隨著天津外資差旅人群逐年上漲,致使發(fā)展商運(yùn)營(yíng)思路從銷售型向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)化,功能、配套更加完善的高端服務(wù)型公寓也會(huì)越來(lái)越多。
“相對(duì)于普通住宅,公寓既有優(yōu)勢(shì)也有劣勢(shì),在產(chǎn)權(quán)年限及落戶上顯然無(wú)法與普通住宅相比擬,因此,公寓需要根據(jù)自身定位向客戶提供盡可能多的附加值,這樣才能在樓市競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)! 陳晰說(shuō),主打自住的公寓,需要在地段、出房率、采光、配套、價(jià)格等方面不斷突破,向客戶提供宜居居所是關(guān)鍵;主打商住及投資的公寓,項(xiàng)目的軟硬件要具有優(yōu)勢(shì),后期物業(yè)及本身品質(zhì)影響升值潛力,是決定租金回報(bào)的關(guān)鍵,也是決定項(xiàng)目去化速度的關(guān)鍵因素。