證券時(shí)報(bào)記者 黃小鵬
近日,A股房地產(chǎn)板塊集體上漲,部分個(gè)股漲幅巨大,這固然有優(yōu)質(zhì)個(gè)股估值偏低和市場(chǎng)風(fēng)格切換的因素,但一條“房貸抵扣個(gè)稅”的傳聞也在其中起到了推波助瀾的作用。
受供需形勢(shì)的影響,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大范圍地出現(xiàn)銷售困難,庫存上升,引起連鎖反應(yīng),消化房地產(chǎn)庫存已成為一個(gè)必須面對(duì)的問題,但采取什么方式去庫存則涉及利益分配,關(guān)乎社會(huì)公正和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
如果讓市場(chǎng)力量充分發(fā)揮作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)將如此周期性運(yùn)行:在向上階段,量?jī)r(jià)齊升,庫存處于緊張狀態(tài);房?jī)r(jià)在正反饋機(jī)制作用下最終形成泡沫,直至金融危機(jī)刺激泡沫,終止正反饋,接下來出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌導(dǎo)致庫存不斷累積,行業(yè)痛苦地去庫存,直至非意愿庫存消化完畢,再在新的均衡點(diǎn)上開始新一輪繁榮。與礦業(yè)、制造業(yè)等其他所有行業(yè)的周期性波動(dòng)規(guī)律一樣,房地產(chǎn)行業(yè)庫存減少也有兩種情況,一種是上升階段需大于供引起的,一種是下行階段降價(jià)求售和縮減供給引起的。
但這顯然不是中國(guó)的情況。由于不能承受泡沫破裂之重,在行業(yè)向上螺旋運(yùn)行到極點(diǎn)即將開始向下螺旋的時(shí)候,非市場(chǎng)的力量發(fā)揮了作用。要完成這個(gè)任務(wù),非市場(chǎng)力量有兩種選擇:一是人為加快固有的價(jià)格回落速度,以縮短負(fù)反饋?zhàn)饔玫臅r(shí)間,在“價(jià)”上讓利于消費(fèi)者的同時(shí),采取一些措施刺激“量”,以縮短調(diào)整時(shí)間,減緩宏觀層面的沖擊;二是人為造成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,阻止正反饋中斷,盡可能延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。
第一個(gè)做法要求開發(fā)商和政府做出讓步,原有的利益鏈條也要暫時(shí)斷裂,但好處是可以更短的劇痛換取更快恢復(fù)和長(zhǎng)期健康。第二個(gè)做法最簡(jiǎn)便,它無需打破原有利益格局,但住房消費(fèi)者必須為延長(zhǎng)“繁榮”而支付巨額成本,且損害社會(huì)公平,也為經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康運(yùn)行埋下巨大隱患。
從過去七八年的情況看,我們選擇的是第二種方法。目前的情況是,除少數(shù)地區(qū)外,全國(guó)大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已不復(fù)存在,人為延長(zhǎng)了一輪的正反饋開始終結(jié),并初步呈現(xiàn)進(jìn)入負(fù)反饋階段的跡象。是用第一種方法,逼開發(fā)商讓利主動(dòng)加快去庫存,以“短痛”換取未來的健康,還是再一次選擇最簡(jiǎn)便的方法,讓人們產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲預(yù)期來達(dá)到目的?我們?cè)俅蚊媾R選擇。
房貸抵扣個(gè)稅之類的政策建議被提出,表明開發(fā)商希望還像上次那樣,在各種“利好”刺激下形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。以這種方式去庫存,利潤(rùn)高且沒有半絲痛苦,自然是他們最樂于見到的。但這樣,真正需要住房的人就苦了,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來風(fēng)險(xiǎn)也更高了。