有關(guān)小區(qū)業(yè)主自治的一些事務(wù)，需經(jīng)“專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”或“雙三分之二”同意才合法有效。

　　現(xiàn)實(shí)難題：

　　一些新建城郊大樓盤(pán)入住率低，造成需要業(yè)主投票決定的自治事宜難以完成，業(yè)委會(huì)的工作無(wú)法開(kāi)展，甚至業(yè)委會(huì)機(jī)構(gòu)也難以合法成立。

　　眼下，有的城郊大樓盤(pán)入住率低，達(dá)不到法律規(guī)定的“經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”(簡(jiǎn)稱(chēng)“雙過(guò)半”)或“雙三分之二”，造成需要業(yè)主投票決定的自治事宜難以完成。最近，整個(gè)小區(qū)3200戶(hù)業(yè)主，常住業(yè)主不到1000戶(hù)的溫江區(qū)仁和春天大道小區(qū)就遭遇了這種尷尬。

　　尷尬1

　　電梯廣告招標(biāo) 投票決定基本不可能

　　目前又到了一年一度小區(qū)電梯廣告招標(biāo)的日子，仁和春天大道小區(qū)業(yè)委會(huì)主任馮國(guó)義忙著籌備各種準(zhǔn)備工作。按規(guī)定小區(qū)電梯廣告招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)“雙過(guò)半”�！皩�(duì)我們小區(qū)而言，基本不可能實(shí)行投票決定，絕大多數(shù)業(yè)主未入住，耗費(fèi)大半年時(shí)間聯(lián)系業(yè)主投票決議電梯廣告招標(biāo)不現(xiàn)實(shí)。”馮國(guó)義稱(chēng)，為了方便工作，只能由業(yè)委會(huì)成員代行決策權(quán)，“嚴(yán)格按照法律的規(guī)定，這個(gè)表決結(jié)果實(shí)際不具有法律效力，但不代行決定，工作便無(wú)法正常推進(jìn)，因此我們必須做好每一項(xiàng)記錄，經(jīng)得起業(yè)主的質(zhì)詢(xún)�！�

　　業(yè)委會(huì)的這項(xiàng)折中做法，也遭到了業(yè)主的質(zhì)疑�！八麄冑|(zhì)疑為什么小區(qū)電梯廣告收入這么低，認(rèn)為中間有貓膩�！瘪T國(guó)義向成都商報(bào)記者稱(chēng)，“對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑，業(yè)委會(huì)給出的答復(fù)是，如果有業(yè)主能找到比招標(biāo)商家更合適的價(jià)格，業(yè)委會(huì)馬上變更商家�！�

　　尷尬2

　　成立業(yè)委會(huì) 打了兩千多個(gè)電話(huà)

　　仁和春天大道小區(qū)2009年一期交房，2010年底著手成立業(yè)委會(huì)。因?yàn)榛I備委員會(huì)手中根本沒(méi)有業(yè)主的信息，而開(kāi)發(fā)商出于保護(hù)業(yè)主個(gè)人信息，拒絕直接向籌委會(huì)提供業(yè)主電話(huà)�！霸诮值擂k的協(xié)調(diào)下，籌委會(huì)和開(kāi)發(fā)商最終達(dá)成一致意見(jiàn)，由籌委會(huì)提供業(yè)主大會(huì)公告內(nèi)容、選票、委托書(shū)等選聘材料，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)出資郵寄給業(yè)主�！�

　　2011年12月25日，馮國(guó)義和開(kāi)發(fā)公司的黃經(jīng)理一起，帶著2800多封裝著選票的信函送到溫江區(qū)郵政局，“整個(gè)郵寄費(fèi)用高達(dá)4萬(wàn)多元�！卑肽旰螅�籌委會(huì)一共收到300余封回信，800多封退件，還有1700封信件下落不明。由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)“雙過(guò)半”，業(yè)委會(huì)的選舉工作就此擱淺。

　　2013年底，成立業(yè)委會(huì)一事再次被提上議事日程，轄區(qū)涌泉街辦涌泉社區(qū)主動(dòng)介入籌備工作，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商提供業(yè)主通訊信息，共同推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立。

　　經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)后，開(kāi)發(fā)商組織多名工作人員，挨個(gè)給業(yè)主打電話(huà)�！懊總�(gè)電話(huà)起碼得溝通10多分鐘，一天下來(lái)最多能打五六十個(gè)電話(huà)，兩千多個(gè)電話(huà)打了三個(gè)多月�！�2014年3月，終于達(dá)到規(guī)定的“雙過(guò)半”，選出了第一屆業(yè)主委員會(huì)的成員。

　　和業(yè)委會(huì)一樣，遭受“入住率低”困擾的還有小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。2012年，成都市房管局出臺(tái)《維修資金緊急使用方案》，規(guī)定可以申請(qǐng)啟用緊急維修資金，但必須建立維修資金緊急使用預(yù)案，而建立預(yù)案的核心是經(jīng)過(guò)“雙三分之二”的業(yè)主表決同意。物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人張先生稱(chēng)，物業(yè)公司投入了十多個(gè)工作人員，挨個(gè)打電話(huà)發(fā)短信，“整個(gè)工作持續(xù)了一年多，最終達(dá)到了要求。”

　　尷尬3

　　停車(chē)費(fèi)、物管費(fèi)…… 繞不開(kāi)的“雙過(guò)半”

　　面對(duì)低入住率，仁和春天大道業(yè)委會(huì)已經(jīng)建立了一套相應(yīng)的“應(yīng)對(duì)辦法”。，但事實(shí)上，業(yè)委會(huì)的眾多工作都繞不開(kāi)“雙過(guò)半”的規(guī)定�！皩�(duì)我們這樣的大小區(qū)而言，基本不現(xiàn)實(shí)�！瘪T國(guó)義表示，他所領(lǐng)導(dǎo)的這一屆業(yè)委會(huì)定下了一個(gè)工作原則，公共經(jīng)費(fèi)只能用于涉及絕大多數(shù)業(yè)主利益的公共范疇，涉及業(yè)主、物管和業(yè)委會(huì)三方利益的事務(wù)，能協(xié)調(diào)的盡量協(xié)調(diào)。”

　　小區(qū)河道管理每年需要投入大量的經(jīng)費(fèi)，而啟動(dòng)普通維修資金得“雙三分之二”業(yè)主同意，更何況入住的少，未入住的多，投票未必能獲得通過(guò)。在這樣的現(xiàn)實(shí)難題下，業(yè)委會(huì)變通了一個(gè)解決辦法，即用目前現(xiàn)有的公共收益支出必備的管理開(kāi)支。對(duì)于這樣的變通手法，業(yè)委會(huì)給出的解釋是，現(xiàn)有的公共收益實(shí)際上是入住業(yè)主產(chǎn)生的，用于入住業(yè)主公共需求的開(kāi)支，于情于理都是說(shuō)得過(guò)去的。

　　針對(duì)仁和春天大道小區(qū)業(yè)委會(huì)的做法，律師陳小虎認(rèn)為，由于物權(quán)法關(guān)于“雙過(guò)半”和“雙三分之二”的規(guī)定是很明確的，業(yè)委會(huì)因客觀(guān)原因無(wú)法投票決策而實(shí)行變通手法，如果業(yè)主均沒(méi)有提出異議，可以推定業(yè)主認(rèn)可決策結(jié)果，如果有業(yè)主提出異議，因法律程序不合法，其決策結(jié)果自然沒(méi)有法律效力。對(duì)于類(lèi)似法律糾紛，近年來(lái)也有案例發(fā)生，成都也有出現(xiàn)過(guò)多個(gè)小區(qū)業(yè)主認(rèn)為委會(huì)決策程序不合法而起訴撤銷(xiāo)決策結(jié)果的案例。