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    城郊新建小區(qū)入住率低 業(yè)主自治成難題

    城郊新建小區(qū)入住率低 業(yè)主自治成難題

    2015-12-03 11:02:00

    來(lái)源:成都商報(bào)

      有關(guān)小區(qū)業(yè)主自治的一些事務(wù),需經(jīng)“專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”或“雙三分之二”同意才合法有效。

      現(xiàn)實(shí)難題:

      一些新建城郊大樓盤(pán)入住率低,造成需要業(yè)主投票決定的自治事宜難以完成,業(yè)委會(huì)的工作無(wú)法開(kāi)展,甚至業(yè)委會(huì)機(jī)構(gòu)也難以合法成立。

      眼下,有的城郊大樓盤(pán)入住率低,達(dá)不到法律規(guī)定的“經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”(簡(jiǎn)稱(chēng)“雙過(guò)半”)或“雙三分之二”,造成需要業(yè)主投票決定的自治事宜難以完成。最近,整個(gè)小區(qū)3200戶(hù)業(yè)主,常住業(yè)主不到1000戶(hù)的溫江區(qū)仁和春天大道小區(qū)就遭遇了這種尷尬。

      尷尬1

      電梯廣告招標(biāo) 投票決定基本不可能

      目前又到了一年一度小區(qū)電梯廣告招標(biāo)的日子,仁和春天大道小區(qū)業(yè)委會(huì)主任馮國(guó)義忙著籌備各種準(zhǔn)備工作。按規(guī)定小區(qū)電梯廣告招標(biāo),應(yīng)當(dāng)“雙過(guò)半”!皩(duì)我們小區(qū)而言,基本不可能實(shí)行投票決定,絕大多數(shù)業(yè)主未入住,耗費(fèi)大半年時(shí)間聯(lián)系業(yè)主投票決議電梯廣告招標(biāo)不現(xiàn)實(shí)。”馮國(guó)義稱(chēng),為了方便工作,只能由業(yè)委會(huì)成員代行決策權(quán),“嚴(yán)格按照法律的規(guī)定,這個(gè)表決結(jié)果實(shí)際不具有法律效力,但不代行決定,工作便無(wú)法正常推進(jìn),因此我們必須做好每一項(xiàng)記錄,經(jīng)得起業(yè)主的質(zhì)詢(xún)!

      業(yè)委會(huì)的這項(xiàng)折中做法,也遭到了業(yè)主的質(zhì)疑!八麄冑|(zhì)疑為什么小區(qū)電梯廣告收入這么低,認(rèn)為中間有貓膩!瘪T國(guó)義向成都商報(bào)記者稱(chēng),“對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑,業(yè)委會(huì)給出的答復(fù)是,如果有業(yè)主能找到比招標(biāo)商家更合適的價(jià)格,業(yè)委會(huì)馬上變更商家!

      尷尬2

      成立業(yè)委會(huì) 打了兩千多個(gè)電話(huà)

      仁和春天大道小區(qū)2009年一期交房,2010年底著手成立業(yè)委會(huì)。因?yàn)榛I備委員會(huì)手中根本沒(méi)有業(yè)主的信息,而開(kāi)發(fā)商出于保護(hù)業(yè)主個(gè)人信息,拒絕直接向籌委會(huì)提供業(yè)主電話(huà)!霸诮值擂k的協(xié)調(diào)下,籌委會(huì)和開(kāi)發(fā)商最終達(dá)成一致意見(jiàn),由籌委會(huì)提供業(yè)主大會(huì)公告內(nèi)容、選票、委托書(shū)等選聘材料,開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)出資郵寄給業(yè)主!

      2011年12月25日,馮國(guó)義和開(kāi)發(fā)公司的黃經(jīng)理一起,帶著2800多封裝著選票的信函送到溫江區(qū)郵政局,“整個(gè)郵寄費(fèi)用高達(dá)4萬(wàn)多元!卑肽旰螅I委會(huì)一共收到300余封回信,800多封退件,還有1700封信件下落不明。由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)“雙過(guò)半”,業(yè)委會(huì)的選舉工作就此擱淺。

      2013年底,成立業(yè)委會(huì)一事再次被提上議事日程,轄區(qū)涌泉街辦涌泉社區(qū)主動(dòng)介入籌備工作,協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商提供業(yè)主通訊信息,共同推動(dòng)業(yè)委會(huì)的成立。

      經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)后,開(kāi)發(fā)商組織多名工作人員,挨個(gè)給業(yè)主打電話(huà)!懊總(gè)電話(huà)起碼得溝通10多分鐘,一天下來(lái)最多能打五六十個(gè)電話(huà),兩千多個(gè)電話(huà)打了三個(gè)多月!2014年3月,終于達(dá)到規(guī)定的“雙過(guò)半”,選出了第一屆業(yè)主委員會(huì)的成員。

      和業(yè)委會(huì)一樣,遭受“入住率低”困擾的還有小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。2012年,成都市房管局出臺(tái)《維修資金緊急使用方案》,規(guī)定可以申請(qǐng)啟用緊急維修資金,但必須建立維修資金緊急使用預(yù)案,而建立預(yù)案的核心是經(jīng)過(guò)“雙三分之二”的業(yè)主表決同意。物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人張先生稱(chēng),物業(yè)公司投入了十多個(gè)工作人員,挨個(gè)打電話(huà)發(fā)短信,“整個(gè)工作持續(xù)了一年多,最終達(dá)到了要求。”

      尷尬3

      停車(chē)費(fèi)、物管費(fèi)…… 繞不開(kāi)的“雙過(guò)半”

      面對(duì)低入住率,仁和春天大道業(yè)委會(huì)已經(jīng)建立了一套相應(yīng)的“應(yīng)對(duì)辦法”。,但事實(shí)上,業(yè)委會(huì)的眾多工作都繞不開(kāi)“雙過(guò)半”的規(guī)定!皩(duì)我們這樣的大小區(qū)而言,基本不現(xiàn)實(shí)!瘪T國(guó)義表示,他所領(lǐng)導(dǎo)的這一屆業(yè)委會(huì)定下了一個(gè)工作原則,公共經(jīng)費(fèi)只能用于涉及絕大多數(shù)業(yè)主利益的公共范疇,涉及業(yè)主、物管和業(yè)委會(huì)三方利益的事務(wù),能協(xié)調(diào)的盡量協(xié)調(diào)。”

      小區(qū)河道管理每年需要投入大量的經(jīng)費(fèi),而啟動(dòng)普通維修資金得“雙三分之二”業(yè)主同意,更何況入住的少,未入住的多,投票未必能獲得通過(guò)。在這樣的現(xiàn)實(shí)難題下,業(yè)委會(huì)變通了一個(gè)解決辦法,即用目前現(xiàn)有的公共收益支出必備的管理開(kāi)支。對(duì)于這樣的變通手法,業(yè)委會(huì)給出的解釋是,現(xiàn)有的公共收益實(shí)際上是入住業(yè)主產(chǎn)生的,用于入住業(yè)主公共需求的開(kāi)支,于情于理都是說(shuō)得過(guò)去的。

      針對(duì)仁和春天大道小區(qū)業(yè)委會(huì)的做法,律師陳小虎認(rèn)為,由于物權(quán)法關(guān)于“雙過(guò)半”和“雙三分之二”的規(guī)定是很明確的,業(yè)委會(huì)因客觀(guān)原因無(wú)法投票決策而實(shí)行變通手法,如果業(yè)主均沒(méi)有提出異議,可以推定業(yè)主認(rèn)可決策結(jié)果,如果有業(yè)主提出異議,因法律程序不合法,其決策結(jié)果自然沒(méi)有法律效力。對(duì)于類(lèi)似法律糾紛,近年來(lái)也有案例發(fā)生,成都也有出現(xiàn)過(guò)多個(gè)小區(qū)業(yè)主認(rèn)為委會(huì)決策程序不合法而起訴撤銷(xiāo)決策結(jié)果的案例。

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