中信國(guó)安海南一項(xiàng)目涉案
法院二審生效數(shù)月未落實(shí)
原告申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行 專家稱房產(chǎn)熱背后有監(jiān)管短板
中信山欽灣項(xiàng)目的規(guī)劃效果圖(網(wǎng)站截屏)
因?yàn)榭粗泻Ｄ蠝嘏巳说臍夂�，閆先生2011年在海南萬(wàn)寧縣購(gòu)買了一套由海南中信國(guó)安投資開發(fā)有限公司開發(fā)的海南中信博鰲山欽灣項(xiàng)目的房子。但他沒想到，這個(gè)宣稱擁有海景高爾夫球場(chǎng)、原生態(tài)森林公園、山崖瀑布廣場(chǎng)和“比亞龍灣更清澈的海水”的小區(qū)，連預(yù)售房許可證都沒拿下來。
這導(dǎo)致閆先生在交完近百萬(wàn)元房屋全款4年后，別說收房，連正式的商品房預(yù)售合同都沒能簽訂。在要求解約退錢無(wú)果后，閆先生將開發(fā)商起訴到法院。
由于萬(wàn)寧當(dāng)?shù)胤ㄔ褐С值馁r償額度太低，閆先生隨后又上訴至海南省第一中級(jí)法院。二審結(jié)果改判，除判決解約退款、雙倍返還定金外，還要求開發(fā)商支付房款利息。
但閆先生的律師告訴法制晚報(bào)(微信ID：fzwb_52165216)記者，自2015年11月終審判決書下來后，海南中信國(guó)安投資開發(fā)有限公司始終沒有履行判決義務(wù)，至今一分錢都沒給。
海南置地
花百萬(wàn)購(gòu)名企地產(chǎn) 4年未簽正式合同
2011年初，看中海南氣候的閆先生決定在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，在朋友的推薦下，他決定在距�？凇⑷齺喚挥邪儆喙锏娜f(wàn)寧縣，購(gòu)買中信博鰲山欽灣小區(qū)的房子。
據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)介紹，中信博鰲山欽灣占地7000畝，包括面積4000畝的亞洲唯一36洞海島山崖海景高爾夫球場(chǎng)、2000畝的原生態(tài)森林公園、3200平方米山崖瀑布廣場(chǎng)，還“私享長(zhǎng)達(dá)5公里的核心規(guī)劃區(qū)最美的生態(tài)黃金海岸線，擁有比亞龍灣更清澈的海水和獨(dú)特黑礁石山崖景觀”。
閆先生的代理律師陳吉波告訴法晚記者，閆先生選擇這個(gè)小區(qū)，是因?yàn)橹行艊?guó)安是國(guó)企、大公司，給人以信任感。
中信博鰲山欽灣是海南中信國(guó)安投資開發(fā)有限公司開發(fā)的，該公司是中信國(guó)安投資開發(fā)有限公司的分公司。中信國(guó)安投資開發(fā)有限公司是中信國(guó)安集團(tuán)在2013年成立的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資為主。中信國(guó)安集團(tuán)則是中信集團(tuán)公司的全資子公司。
2011年3月22日，閆先生與海南中信國(guó)安公司簽訂認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)中信博鰲山欽灣的一套房屋，房屋建筑面積83.3平方米，成交總價(jià)款932960元。
認(rèn)購(gòu)書約定，閆先生須在簽署樓宇認(rèn)購(gòu)書時(shí)付定金人民幣10萬(wàn)元，須于2011年3月30日前付清房屋總價(jià)款人民幣932960元(含定金)。購(gòu)房雙方簽訂正式商品房買賣合同時(shí)，閆先生已交定金抵作商品房?jī)r(jià)款。
陳吉波律師說，閆先生簽完認(rèn)購(gòu)書后，在2011年3月22日向海南中信國(guó)安公司支付了定金，后又于2011年4月6日支付了剩余房款。
“但是直到現(xiàn)在，海南中信國(guó)安公司也沒有和閆先生簽訂正式商品房買賣合同，因?yàn)楹Ｄ现行艊?guó)安公司沒取得商品房預(yù)售許可證明�！� 陳吉波律師說。
法院起訴
項(xiàng)目沒有報(bào)建手續(xù) 房主起訴要求退款
正式的購(gòu)房合同一直沒簽，新房也遲遲未交付，閆先生感到不安。“閆先生想跟開發(fā)商協(xié)商，把房子退掉，拿回自己的購(gòu)房款，但開發(fā)商不同意。最后，閆先生找到我，要求走法律途徑�！标惣蓭熁貞洠拥介Z先生委托后，他隨即去了萬(wàn)寧市房管局。
“中信山欽灣屬于萬(wàn)寧市房管局管理，我去那調(diào)查時(shí)，房管局(萬(wàn)寧市)一位副局長(zhǎng)告訴我，中信山欽灣項(xiàng)目有兩棟樓辦不了預(yù)售房許可證。其中，包括閆先生所購(gòu)房屋所在的樓�！标惣ㄕf。
據(jù)陳吉波介紹，中信山欽灣部分樓棟無(wú)法取得預(yù)售房許可證是因?yàn)樵擁?xiàng)目沒有報(bào)建手續(xù)。
2015年夏天，閆先生將海南中信國(guó)安公司告到海南省萬(wàn)寧市法院，要求解除認(rèn)購(gòu)書，海南中信國(guó)安公司全額返還購(gòu)房款并支付利息，雙倍返還定金，并賠償損失10萬(wàn)元。
對(duì)于這10萬(wàn)元損失，閆先生解釋說，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致自己多次來海南，并多次委托律師向開發(fā)商發(fā)律師函，耗費(fèi)了大量的人力物力財(cái)力。
法庭上，海南中信國(guó)安公司表示，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書未實(shí)際履行，現(xiàn)已無(wú)履行的可能，同意解除，并退還購(gòu)房款(含定金)。
但該公司稱，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定，閆先生應(yīng)在2011年3月30日前付清尾款，但其遲付了一周，已構(gòu)成違約，在其先行違約的情況下，要求該公司雙倍返還定金、賠償利息并賠償10萬(wàn)元損失，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
一審判決
解除房屋認(rèn)購(gòu) 沒有額外判賠
一審法院認(rèn)為，由于認(rèn)購(gòu)書的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方對(duì)解除認(rèn)購(gòu)書的意見達(dá)成一致，故依法可予以解除；閆先生要求認(rèn)購(gòu)書解除后返還定金及購(gòu)房款，開發(fā)商表示同意，故閆先生這一訴訟請(qǐng)求法院予以支持。
法院認(rèn)定，由于開發(fā)商的原因，雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商依法應(yīng)雙倍返還定金。
但萬(wàn)寧法院同時(shí)認(rèn)為，閆先生存在逾期支付購(gòu)房款的情形，在履行認(rèn)購(gòu)書過程中也存在一定的過錯(cuò)。根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本案適用定金罰則，開發(fā)商雙倍返還定金后，閆先生的實(shí)際損失已能夠得到彌補(bǔ)，故開發(fā)商不再承擔(dān)損失賠償責(zé)任。所以，閆先生要求開發(fā)商支付購(gòu)房款利息并賠償10萬(wàn)元損失的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
宣判后，閆先生要求上訴。閆先生認(rèn)為，海南中信國(guó)安公司因沒有合法的報(bào)建手續(xù)，沒有取得合法的施工許可證，導(dǎo)致涉案房屋不能取得房屋預(yù)售許可證，這一事實(shí)一審法院未認(rèn)定，導(dǎo)致判決結(jié)果不公，對(duì)法律事實(shí)有重大遺漏。
他說，一審?fù)徶�，海南中信�?guó)安公司承認(rèn)銷售的商品房根本沒有取得規(guī)劃許可證、施工許可證等報(bào)建手續(xù)，也沒有取得商品房預(yù)售許可證，一直欺騙當(dāng)事人，還與合作方存在糾紛，在海南省高級(jí)人民法院進(jìn)行訴訟，導(dǎo)致項(xiàng)目房產(chǎn)無(wú)法完善手續(xù)。
他還表示，自己多次往返萬(wàn)寧，期間產(chǎn)生食宿費(fèi)和交通費(fèi)53520元，加上自己多次委托律師所產(chǎn)生的律師服務(wù)費(fèi)用、誤工費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，總計(jì)十萬(wàn)余元。一審法院未對(duì)閆先生因本案房屋買賣合同糾紛所遭受的損失予以核查、認(rèn)定，屬遺漏重大法律事實(shí)。
閆先生認(rèn)為，雙倍返還的定金是不足以彌補(bǔ)損失的。按照中國(guó)人民銀行同期三年到五年期貸款利率，從2011年4月9日暫計(jì)至起訴之日，中信國(guó)安公司應(yīng)向閆先生支付236374.49元(應(yīng)計(jì)算到付清款項(xiàng)之日)，加上實(shí)際處理糾紛的機(jī)票差旅、誤工等損失約十多萬(wàn)元，損失金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10萬(wàn)元的定金。
他同時(shí)表示，自己逾期支付購(gòu)房款的行為與中信國(guó)安公司存在的嚴(yán)重過錯(cuò)不能相提并論，且未造成中信國(guó)安公司實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失，本案不具備適用公平原則的條件，中信國(guó)安公司理應(yīng)賠償占用購(gòu)房款的利息損失。
項(xiàng)目轉(zhuǎn)嫁他人 被告拒不認(rèn)錯(cuò)
一審宣判后，海南中信國(guó)安公司也提出上訴。海南中信國(guó)安公司辯稱，閆先生認(rèn)為海南中信國(guó)安公司欺騙他，這個(gè)說法缺乏事實(shí)依據(jù)。
該公司認(rèn)為，項(xiàng)目是由三亞海方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)管理并銷售的，中信國(guó)安公司的賬戶實(shí)際也是這家公司在使用，辦理規(guī)劃許可證、施工許可證等事宜都是這家公司負(fù)責(zé)，中信國(guó)安公司只是負(fù)責(zé)提供辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)需要的證件。
該公司稱，其已經(jīng)根據(jù)三亞海方公司的要求提供過辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)的證件，至于什么原因沒有辦成，該公司不清楚。
海南中信國(guó)安公司還表示，2009年6月19日與三亞海方公司簽訂合作開發(fā)酒店及房地產(chǎn)合同，約定海南中信國(guó)安公司以土地使用權(quán)作為合作條件，只收取固定收益即轉(zhuǎn)讓土地及項(xiàng)目的股東收益金，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。中信國(guó)安公司的賬戶實(shí)際是由三亞海方公司使用，房款也是由其收取，并用于項(xiàng)目建設(shè)投入，因此不應(yīng)該由中信國(guó)安公司返還該房款。
該公司同時(shí)認(rèn)為，閆先生要求支付差旅等費(fèi)用損失10萬(wàn)元，但沒有足夠的證據(jù)證明損失數(shù)額，所以不能支持其賠償請(qǐng)求。
二審判決
解除認(rèn)購(gòu)書 房企退賠房款利息
二審法院海南第一中級(jí)法院查明，截至二審?fù)徶?015年10月22日，中信國(guó)安公司未取得涉案樓棟的預(yù)售許可證。
海南第一中級(jí)法院認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書沒有約定商品房交付使用的條件及日期、面積差異處理方式、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等商品房買賣合同應(yīng)載明的主要內(nèi)容，僅為預(yù)約合同，不能認(rèn)定為商品房買賣合同，一審判令解除認(rèn)購(gòu)書、返還雙倍定金及購(gòu)房余款，有事實(shí)和法律依據(jù)。
但二審法院的不同觀點(diǎn)是：閆先生逾期付款，不是導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法訂立的根本原因，而且僅晚支付7天，違約情節(jié)輕微，且海南中信國(guó)安公司收到款項(xiàng)后亦未提出異議，應(yīng)視為其已接受付款行為，其現(xiàn)主張購(gòu)房人違約、定金不退，法院不予支持。
海南中信國(guó)安公司另主張購(gòu)房款由三亞海方公司收取并實(shí)際使用，應(yīng)由三亞海方公司返還，沒有事實(shí)根據(jù)，且違反合同相對(duì)性原則，法院不予支持。
海南中信國(guó)安公司在長(zhǎng)達(dá)4年多的時(shí)間內(nèi)不僅未能取得預(yù)售許可證，還長(zhǎng)期占有購(gòu)房款用于投建其涉案項(xiàng)目，從中獲利，綜合雙方的履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、購(gòu)房者合理成本支出等因素，法院認(rèn)為僅雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房者的實(shí)際損失，酌情判令開發(fā)商再支付占有使用除定金10萬(wàn)元外的購(gòu)房余款832960元的利息，利息按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期整存整取一年期存款基準(zhǔn)利率，自2011年4月9日起計(jì)付，至本判決確定的履行期限之日止。
閆先生另主張賠償損失10萬(wàn)元，因其提交的證據(jù)均為復(fù)印件，且無(wú)法證明與本案具有關(guān)聯(lián)性，法院不予支持。
2015年11月10日，海南第一中級(jí)法院判決解除認(rèn)購(gòu)書，海南中信國(guó)安公司返還購(gòu)房款及利息，并雙倍返還定金。
至今未獲賠款 原告申請(qǐng)強(qiáng)執(zhí)
雖然二審判決已生效數(shù)月，但截至記者發(fā)稿時(shí)，海南中信國(guó)安公司仍沒有履行任何一項(xiàng)終審判決義務(wù)，該退該賠的錢一分沒退沒賠。陳吉波律師告訴記者說：“我們已經(jīng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行�！庇浾邚姆ㄔ毫私獾�，除閆先生外，中信博鰲山欽灣還有其他數(shù)名購(gòu)房者也起訴了海南中信國(guó)安公司。
法制晚報(bào)(微信ID：fzwb_52165216)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，另有購(gòu)房者已選擇向海南省政府投訴。2015年2月3日，一名施姓女士在海南省政府官網(wǎng)上反映稱：其于2011年4月買房，當(dāng)日付清全部房款，至今快4年了，仍無(wú)法簽訂正式合同。她要求退房，并稱：“我沒有理由和信心繼續(xù)支持中信國(guó)安的爛尾樓�！�
市場(chǎng)觀察
海南生態(tài)資源誘人 房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆
新浪樂居監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2015年1月至12月，海南商品房累計(jì)成交71385套，同比2014年上漲10%。
“海南省房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的半壁江山，已批準(zhǔn)代售商品房數(shù)量較大。” 海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)、黨組書記丁式江公開表示。
公開資料顯示，目前海南購(gòu)房者中，投資、養(yǎng)老、度假都有，其中養(yǎng)老置業(yè)占到大多數(shù)，以45歲至50歲的購(gòu)房者為主，他們多數(shù)看中海南的氣候及環(huán)境，為退休后的養(yǎng)老、養(yǎng)生和休閑做準(zhǔn)備，同時(shí)也存在一部分子女為家里父母、長(zhǎng)輩購(gòu)房養(yǎng)老。
然而，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的同時(shí)，海南樓盤的負(fù)面報(bào)道也時(shí)常見諸報(bào)端。法制晚報(bào)(微信ID：fzwb_52165216)記者注意到，海南無(wú)證銷售的樓盤不是孤例，僅2015年，就有�？诘摹跋憬劳ァ睒潜P、三亞的“金手指三亞壹號(hào)”項(xiàng)目和萬(wàn)寧的“中南芭提雅”項(xiàng)目因無(wú)證銷售被媒體曝光。
在房地產(chǎn)專家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授看來，海南旅游市場(chǎng)迅速發(fā)展，大量房地產(chǎn)公司進(jìn)入海南買地開發(fā)，在地產(chǎn)項(xiàng)目大增的同時(shí)，由于其建設(shè)進(jìn)程時(shí)間很短，所以對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管工作跟不上。
專家提示
消費(fèi)者購(gòu)房應(yīng)先看企業(yè)資質(zhì)
商品房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。
我國(guó)建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
房地產(chǎn)專家董藩教授提醒市民，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中必須具備的“五證”即《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，購(gòu)房者有權(quán)核查這些證件。
董藩教授提醒市民，在購(gòu)房時(shí)要注意查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有相關(guān)合法手續(xù)。
房企涉嫌欺詐 最高賠一倍房款
北京太古律師事務(wù)所律師馬紅民向法制晚報(bào)(微信ID：fzwb_52165216)記者解釋，2003年4月28日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對(duì)商品房買賣中的欺詐行為等導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確、具體的規(guī)定。
其中第九條第一項(xiàng)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
文/記者 江丞華 制圖/廖元