■本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 劉 萌
2016年2月2日，央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，宣布不限購(gòu)城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。這意味著從2016年開(kāi)始，不限購(gòu)城市購(gòu)買首套房首付從25%降至20%，對(duì)于剛需買房的人來(lái)說(shuō)，首付壓力又減小了。
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了河北燕郊地區(qū)部分新盤、房產(chǎn)中介和銀行網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，部分新盤首套房二成首付已于春節(jié)前悄然落地。某大型房產(chǎn)中介公司有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹稱，購(gòu)買二手房符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的，也會(huì)在正月初八后開(kāi)始執(zhí)行二成首付的新政。
而對(duì)于“限購(gòu)”城市北京來(lái)說(shuō)，據(jù)本報(bào)記者調(diào)查了解，首套房仍按照原規(guī)定執(zhí)行三成首付的標(biāo)準(zhǔn)。
房貸新政在燕郊落地
春節(jié)前，央行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了房貸新政。其核心內(nèi)容是，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
有分析稱，此次政策去樓市庫(kù)存意圖明顯，是基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的必要之舉。
新政發(fā)布后，《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)燕郊地區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查。在河北省燕郊的一家國(guó)有大行網(wǎng)點(diǎn)，銀行的客戶經(jīng)理告知本報(bào)記者，首套房首付最低二成的政策在春節(jié)前已經(jīng)落實(shí)，目前銀行多與一些優(yōu)質(zhì)新盤有合作，有購(gòu)房需求的客戶已經(jīng)可以享受到首套房首付最低二成的“福利”。
上述銀行的客戶經(jīng)理還告訴本報(bào)記者，該地區(qū)的多數(shù)銀行目前都已經(jīng)落實(shí)了首套房首付二成的政策。
在某大型房產(chǎn)中介的門市，雖然春節(jié)期間僅留有部分值班員工，但是前來(lái)咨詢的客戶也是絡(luò)繹不絕。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察了解，不少購(gòu)房者都是來(lái)咨詢房貸新政的。
該房產(chǎn)中介的一位經(jīng)紀(jì)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹稱：“目前新盤都已經(jīng)按照首付二成的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。我們公司與建設(shè)銀行、河北銀行等銀行都有合作，已經(jīng)接到了銀行通知，二手房在正月初八正式上班后也會(huì)執(zhí)行降低首付比例的新政�！�
該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)還補(bǔ)充道：“由于目前燕郊人口劇增，購(gòu)買二手房已經(jīng)不能落戶，如果是自住，家里有小孩，可能要交借讀費(fèi)才能上學(xué)�！�
本報(bào)記者在燕郊某個(gè)新盤遇到了不少來(lái)自北京的購(gòu)房者。一位房產(chǎn)銷售告訴本報(bào)記者，由于緊鄰北京通州，交通也方便，不少客戶都是來(lái)自北京。這位房產(chǎn)銷售還提醒：“如果您此次買房是用于投資，對(duì)戶型、面積等要求不多，可以考慮排一下號(hào)，應(yīng)該能認(rèn)購(gòu)到這一期。如果對(duì)戶型、面積等有要求，估計(jì)買不到合心意的了，現(xiàn)在排號(hào)的人比較多。”
《證券日?qǐng)?bào)》記者還采訪到一位來(lái)自北京的購(gòu)房者，他對(duì)本報(bào)記者表示：“我在北京剛參加工作不久，收入還可以，但是積蓄不多，此次新政對(duì)我來(lái)說(shuō)是及時(shí)雨。雖然首付降低后月供會(huì)增加，但首付成數(shù)下降，可以緩解一次性支出首付款的壓力。畢竟北京城區(qū)附近的房?jī)r(jià)對(duì)年輕人來(lái)講有點(diǎn)兒高不可攀，在燕郊也算安一個(gè)家�！�
房貸新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)有什么樣的影響？目前首套房商業(yè)貸款在燕郊按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，以一套總價(jià)為100萬(wàn)元的住房為例，如果首付25%，需要一次性支付25萬(wàn)元的首付款，貸款30年，按照等額本息還款法，則每月月供為3980.45元，支付總利息為682962.15元。如果首付下降為20%，那么首付款降為20萬(wàn)元，貸款30年，按照等額本息還款法，每月月供為4245.81元，支付總利息為728492.96元。
雖然看起來(lái)購(gòu)房者會(huì)多付一些利息和月供，但此項(xiàng)政策使得剛需購(gòu)房者的門檻明顯下降。此次新政出臺(tái)正值春節(jié)返鄉(xiāng)高峰，有利于購(gòu)房者提前落實(shí)置業(yè)計(jì)劃，往年成交淡季的一季度，也許會(huì)迎來(lái)一個(gè)小高峰。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查了解，目前四川、江蘇、山東、福建、河北等多個(gè)省份和地區(qū)都已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)或即將落實(shí)首套房首付二成的新政。
北京地區(qū)房貸政策不變
自2010年開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，全國(guó)共有46個(gè)城市曾實(shí)施樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無(wú)錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二、三線城市。
不過(guò)2014年以后，限購(gòu)政策開(kāi)始土崩瓦解。目前除了北上廣深和三亞5個(gè)城市外，其他城市均取消限購(gòu)。
從實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì)來(lái)看，限購(gòu)的5個(gè)城市在2015年普遍出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，反觀其他城市特別是三、四線城市市場(chǎng)則相對(duì)低迷，去庫(kù)存壓力較大。本次政策調(diào)整不包含“限購(gòu)”城市也反應(yīng)出國(guó)家對(duì)于穩(wěn)定樓市，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的決心。
根據(jù)北京市住建委的官方發(fā)布，2015年，北京市新建商品住宅共成交11.18萬(wàn)套，成交面積1164.63萬(wàn)平方米，成交均價(jià)27329元/平方米，雖然同比2014年量?jī)r(jià)齊升，但較2012年、2013年的成交量仍有所下降。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前北京地區(qū)首套房首付仍然依照原來(lái)30%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，個(gè)人住房商業(yè)貸款大多可享受八五折的優(yōu)惠利率。
2015年北京樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，主要得益于寬松調(diào)控政策貫穿全年，包括購(gòu)買首套或者二套房首付比例均下調(diào)至歷年最低、多次降準(zhǔn)降息使得貸款利率創(chuàng)新低、公積金貸款放寬等多項(xiàng)重拳政策組合出臺(tái)。
業(yè)內(nèi)人士指出，此次政策調(diào)整，雖未涉及北京等“限購(gòu)”城市，但也會(huì)對(duì)限購(gòu)城市產(chǎn)生心理上的影響。在多重利好因素的疊加效應(yīng)下，如今買房已迎來(lái)低門檻、低利率的時(shí)代。