近期國內(nèi)各地一線城市的房屋價格在瘋漲。王先生在某座城市中所購買的房子是2室2廳1衛(wèi)，2004年買進后幾年漲幅一直不大。而2015年9月的時候，他查了小區(qū)內(nèi)類似的房子，價格是350萬左右，這兩天他再查，類似房子的房價已經(jīng)達到420萬。短短半年上漲了20%。
“我本來以為房價基本到頂了，現(xiàn)在還能看到這波行情�！蓖跸壬嬖V《第一財經(jīng)日報》記者，“我打聽了一下，原來有一種新的融資火起來，叫做首付貸，把房市給抄火了�！�
首付貸在不同金融公司有不同的稱呼，但是基本概念相同，就是在購房者付不起20%首付的時候，給予購房者部分或全部首付款的貸款，同時收取更高的利息。例如搜狐焦點和捜易貸推出的首付貸24個月的利息是10%，同時，搜易貸平臺對借款用戶還收取貸款額3%的服務費用。首付貸最高可貸款總房款的20%�！兜谝回斀�(jīng)日報》記者在該網(wǎng)站上列出的成功案例里看到，一般貸款金額都在10萬以上，也不乏60萬元的貸款。即使是北京、上海這樣的大城市，10萬元也相當于中上等收入家庭一年不吃不喝的家庭總收入。
中國的這個新金融產(chǎn)品，很容易讓人聯(lián)想到美國2008年金融危機，美國火紅房市的情形。那么當初美國到底發(fā)生了什么事情呢？
權(quán)責錯配貸款資質(zhì)失控
回顧美國2008年的金融危機，推手為上世紀末美國政府不當?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策。當時美國經(jīng)濟低迷，政府希望找出一個新的經(jīng)濟增長點，居者有其屋曾是美國夢的一部分�！皟煞俊�(房地美和房貸美)就在這個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，它們?yōu)閲裉峁┳》咳谫Y，幫助民眾購買房屋，刺激內(nèi)需。這兩家公司與一般從事抵押貸款業(yè)務的金融機構(gòu)不同，它們雖然是以營利為目的的私營公司，但又擔負著讓更多美國人特別是低收入者擁有住房的使命。2001年，房利美在使命宣言中稱：“我們的事業(yè)是房屋所有權(quán)的美國夢”，公司的目標是到2014年創(chuàng)造600萬新的住房擁有者。正是因此，他們享有政府隱性擔保的特權(quán)，因而其發(fā)行的債券與美國國債有同樣的評級。借錢給購房者的商業(yè)銀行通過把客戶的房貸打包賣給兩房，不僅僅銀行能迅速回籠資金，而且可以利用兩房優(yōu)越的評級降低融資成本，使得購房者的買房成本更低。如此利國利民的好事，與其他資產(chǎn)證券化一樣都有一個問題，就是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行不承擔最終承擔信貸風險。這種權(quán)責錯配造成了銀行放貸條件越來越激進。
隨著房市火爆的日子越來越長，優(yōu)質(zhì)客戶越來越少，銀行和房產(chǎn)商的生意都越來越不好做。商業(yè)銀行只有放寬了條件。
只要信用分數(shù)能夠達到兩房的最低要求，沒有收入沒有工作都不要緊。銀行推出免文件貸款(Alt A Mortgage) 。原本是為了使得優(yōu)質(zhì)客戶特別是收入比較難以證明的自雇人士或者小業(yè)主快速地取得貸款，不必為籌備例如在職證明，收入證明等等繁瑣的文件而奔波浪費時間推出的產(chǎn)品被迅速的濫用了。根據(jù)經(jīng)濟危機時檢察官對銀行的起訴，許多銀行都有雇員蓄意夸大貸款者的收入，以便貸款能得到批準。至于貸款者如何能夠還得起月供則是兩房需要擔心的事情，銀行工作人員根本不在乎。
從上世紀末期開始，在貨幣政策寬松、資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度加快的情況下，“兩房”的隱性擔保規(guī)模迅速膨脹，其直接持有和擔保的按揭貸款和以按揭貸款作抵押的證券由1990年的7400億美元爆炸式地增長到2007年底的4.9萬億美元。在迅速發(fā)展業(yè)務的過程中，“兩房”忽視了資產(chǎn)質(zhì)量，這就成為金融危機爆發(fā)的“溫床”。
有信用沒收入的人買到了房子之后，銀行下一步的業(yè)務來源就只有沒有信用的人。銀行認為很多人目前還是很有錢的只是以前犯過錯誤，例如忘記還過信用卡債，既然現(xiàn)在他們現(xiàn)在都“幡然悔悟”了，自然銀行也能幫助他們實現(xiàn)擁有房產(chǎn)的“美國夢”。雖然兩房不收這種信用分數(shù)過低的次貸，但是能進行資產(chǎn)證券化的也不止兩房，投行都在打包次貸，投資人也愿意為了多收些利息，冒險投資次貸衍生出來的證券產(chǎn)品。
費城賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅登告訴記者：金融危機的主因就是“有毒”房貸。那些借貸人的信用有問題，文件缺失，或者就是造假和騙貸。
不斷攀升的金融杠桿
佛羅里達州坦帕市查爾斯·魯頓伯格房產(chǎn)中介(Charles Rutenberg Realty)的房產(chǎn)經(jīng)紀人林雅琛至今回憶起金融危機以前幾年的房產(chǎn)銷售高峰還是感概不已。
“買房的人太多了，我們只要做文案就可以了，貸款幾乎都不是問題 。” 林雅琛告訴《第一財經(jīng)日報》記者 。
佛羅里達州三面臨海，州內(nèi)有著名的邁阿密海灘，是人們旅游的度假勝地。這里在2000年年初房市泡沫高潮時成為人們爭相搶購的地方。而金融危機后 ，林雅琛則經(jīng)常帶客戶購買法拍屋。當?shù)氐姆ㄅ奈菰诮鹑谖C后的一段時間貨源充足。原價近30萬美元的房子，20萬美元就被買走了 。
專家介紹，貸款的金融杠桿最重要的指標是貸款價值比(LTV)。通常30萬美元買一套房子，首付20%也就是6萬美元，貸款24萬，貸款價值比就是80%，金融杠桿為5倍。兩房要求房貸貸款價值比最高不超過80%，這樣萬一房價下跌20%以內(nèi)，兩房還可以不用承擔損失。當然，兩房所料未及的是，金融危機的時候房價下跌超過20%的地方大量存在。
美國紐約的Aquity LLC公司的董事總經(jīng)理李池專門做房地產(chǎn)融資的生意，她告訴記者， 在金融危機前，房地產(chǎn)開發(fā)商輕易就可以貸款到90%以上，而現(xiàn)在能貸款到50%就已經(jīng)很不錯了。
“你可以很明顯感到這里的區(qū)別。”李池說，“我覺得以前的放貸太松了�！�
在金融危機以前，貸款價值比經(jīng)常能夠進一步提高到95%，也就是說只要5%的首付就能買房子，金融杠桿一下子從5倍提高到25倍。通常有兩種方法可以提高金融杠桿。有的商業(yè)銀行本身就提供首付不到20%的房貸。這種房貸無法通過兩房證券化，但是因為利息高，還是能賣給投行打包變成無兩房擔保的房貸證券。這樣，30萬美元的房子，只要有1萬5千美元的首付款，剩下的銀行都負責貸款解決。
還有一個辦法就是由銀行提供一個住宅權(quán)益貸款(Home Equity Loan)。住宅權(quán)益貸款就像首付貸。如果要買30萬美元的房子，購房者只有1萬5千美元可供首付，銀行可以提供4萬5千美元的住宅權(quán)益貸款，以及24萬美元的普通房貸。這樣，銀行可以把普通房貸部分賣給兩房，以便快速回籠資金。4萬5千美元的住宅權(quán)益貸款，作為首付款，由房屋價格減去普通房貸的差價也就是6萬美元的差價做擔保。因為房屋價格減去房貸被稱為住宅權(quán)益，所以首付貸在美國被稱為住宅權(quán)益貸款。住宅權(quán)益貸款不僅僅可以擁有首付，也可以用于其他消費。
為了讓低收入者能夠買房子，僅僅是提供住宅權(quán)益貸款補足首付款還不夠，美國銀行繼續(xù)創(chuàng)新，發(fā)明了低月供房貸。這種房貸剛開始幾年月供很低，只要償還利息不需要還本金。有的更加激進的甚至每月還款額還不能夠還利息，所以本金就不斷的上升。如果房價不相應得上漲，貸款價值比和金融杠桿就與日俱增。
住宅權(quán)益貸款雖然也是抵押貸款，但是其抵押順序低于普通房貸，如果貸款人無法償還債務，拍賣房屋所得款項必須先全額償還普通房貸，有多余的才會償還給住宅權(quán)益貸款，所以又被稱為次順序抵押貸款(second-lien mortgage)。在金融危機的時候，大量的法拍屋成交價格尚低于房貸余額，借出住宅權(quán)益貸款的銀行就沒有任何補償。與中國和其他國家不同，美國銀行對房貸和住宅權(quán)益貸款都只有對抵押品的權(quán)利，對貸款人沒有追索權(quán)。即使拍賣房子不能全額償還貸款，銀行也不能繼續(xù)要求貸款人把余款還上。金融危機時的大量的借款人明明有錢還貸的，但是看到房價已經(jīng)比房貸低了超過20%就也拒絕付錢，直接把房子交給銀行，讓銀行承擔大部分房價下跌的損失。
堅登教授告訴《第一財經(jīng)日報》記者： “從政策制定角度來講，維持首付比例，防止購房者減少他們對房子的直接投入是必要的謹慎。首付比例過低，會鼓勵購房者在房價下跌時放棄房子。20%的首付比例是非常必要的風險緩沖�！�
金融危機以后低月供房貸，特別是本金會繼續(xù)上漲的房貸已經(jīng)絕跡了。住宅權(quán)益貸款繼續(xù)存在，但是更多的是為了沒還完房貸的人提供新的貸款。目前，住宅權(quán)益貸款可以最長借10年，利息只比30年房貸利息高1%，大約4.75%的年利。但是由于銀行收緊了信貸，嚴格控制總的貸款價值比，使其不超過90%，抑制了通過住宅權(quán)益貸款來籌措首付款提高金融杠桿的做法。