2016年被認為是樓市去庫存的關(guān)鍵一役。正如業(yè)界的預期，這個春天，寬松的政策環(huán)境帶來一片暖意。房地產(chǎn)市場迎來持續(xù)而密集的政策利好組合拳。無論是房貸優(yōu)惠、稅費減免，乃至農(nóng)民工進城，最終目的都在促進房地產(chǎn)市場的成交。盡管相關(guān)政策聚焦面重在二三四線的市場去庫存，但對于整體市場環(huán)境，已經(jīng)產(chǎn)生積極正面意義。
房貸新政助力二三四線城市去庫存
2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知明確，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
關(guān)于樓市庫存問題已經(jīng)被反復提及。而去年一線城市以及部分重點二線城市的成交回暖使得住宅庫存有所下降，但是三四線城市以及不少二線城市的庫存仍然是居高不下。分析認為，這意味著政策將支持更多次級城市的去庫存，而首付降低也將使優(yōu)惠城市的樓市會火爆起來。
2015年，房地產(chǎn)市場尤其是一線城市開始出現(xiàn)“暖意”，這自然要歸功于一系列的利好政策，比如各地限購政策陸續(xù)放開、降準降息、對改善型普通自住房執(zhí)行首套房貸款政策、降低二套房首付、支持房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場融資等等，這次央行和銀監(jiān)會對于個人房貸的調(diào)整應該也是政策的延續(xù)，通過杠桿率的調(diào)節(jié)，鼓勵購房，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有積極作用。
中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最為嚴重。
穩(wěn)定市場的信號背后，“去庫存”的決心更加值得關(guān)注。根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，化解房地產(chǎn)庫存已經(jīng)被列為經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一，會議同時指出，“要取消過時的限制性措施。應該說，從這次政策開始，中央各主管部門“去庫存”的執(zhí)行落實政策將相繼出臺。
支持新市民住房消費成政策聚焦點
1月27日，中共中央國務(wù)院《關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標的若干意見》發(fā)布，仍以“三農(nóng)”為主題，也是2004年以來中央一號文件連續(xù)13年聚焦“三農(nóng)”問題。今年強調(diào)要用發(fā)展新理念破解“三農(nóng)”新難題，提出要推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。其中，支持農(nóng)民工進城成為新市民，并支持新市民的住房消費成為政策的新一輪聚焦點。
根據(jù)文件精神，將推進農(nóng)民工市民化，多元保障農(nóng)民工權(quán)益。文件提出要推進農(nóng)民工市民化，通過加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)，增強吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能力；進一步推進戶籍制度改革，落實1億左右農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)定居落戶的目標，保障進城落戶農(nóng)民工與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)；全面實施居住證制度等方面加大對農(nóng)民工保障力度。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有助于加速城鎮(zhèn)化進程。同時不斷增加的城鎮(zhèn)人口、穩(wěn)定的工作居住環(huán)境，可以更好地促進有經(jīng)濟實力的新市民購房需求釋放。
中央經(jīng)濟工作會議明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以農(nóng)民工為代表的新市民購房需求成為去庫存新的動力。今年中央地方將加快落實中央經(jīng)濟工作會議要求推進農(nóng)民工市民化，鼓勵新市民住房消費。目前多個省市已出臺具體去庫存措施，通過財政補貼、稅費減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對新市民住房需求支持力度，鼓勵農(nóng)民工購房，未來針對新市民購房的定向支持政策力度將進一步加大。
同時，中央經(jīng)濟工作會議提出，發(fā)展租賃市場，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，多地政府工作會議提出將建立購租并舉住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場。發(fā)展住房租賃規(guī)�；�(jīng)營，構(gòu)建以租賃需求為導向的供應模式，有利于降低消費者入市成本和購房壓力，也有利于多元住房供應體系和住房制度建設(shè)完善。
此外，中央經(jīng)濟工作會議還鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。存量商品房源與租賃市場供應打通，也有利于進一步緩解庫存壓力。未來發(fā)展租賃市場細則或?qū)⒊雠_，鼓勵專業(yè)化租賃企業(yè)的政策也有較大空間。
契稅新政頻出 刺激成交向暖
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日聯(lián)合公布的通知，自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。業(yè)內(nèi)人士指出，這是財稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場一記“大招”，傳遞出房地產(chǎn)“去庫存”的強烈信號。
政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具主要有三個：稅收、信貸、限購，而在稅收政策中，最主要就是契稅和營業(yè)稅政策，業(yè)內(nèi)認為，此次對兩個稅種都進行了調(diào)整，是一次非常有針對性的調(diào)整。
此次的契稅、營業(yè)稅調(diào)整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別，并增加了家庭第二套改善性住房優(yōu)惠。對此，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛曾在接受媒體采訪時提出，“這次調(diào)整是房地產(chǎn)‘去庫存’和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進二手房市場活躍”。他認為，與之前出臺的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同，此輪調(diào)整可謂多策并舉，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續(xù)增長和“去庫存”有積極影響。
關(guān)于營業(yè)稅政策，新政指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
專家認為，營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)在非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，在新政策中未明確，如果各地落地細節(jié)中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。
值得注意的是，新政特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市無法享受購買二套改善性住房契稅優(yōu)惠及營業(yè)稅優(yōu)惠。新政對購買一套房的契稅優(yōu)惠政策，和此前一線城市一套房契稅政策并無二致。業(yè)內(nèi)認為，整體看，一線城市不存在庫存問題，預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。
2016樓市新政一覽
1.1月27日，中共中央國務(wù)院《關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標的若干意見》發(fā)布，仍以“三農(nóng)”為主題，今年強調(diào)要用發(fā)展新理念破解“三農(nóng)”新難題，提出要推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。根據(jù)文件精神，將推進農(nóng)民工市民化，多元保障農(nóng)民工權(quán)益。
2.2月2日央行出新政，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
3.財政部2月19日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。
(1)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；
(2)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅；
(3)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
4.中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。
5.3月7日兩會新聞發(fā)布會上，財政部部長樓繼偉就“財政工作和財稅改革”等相關(guān)問題答記者問，在談到個稅改革問題時，他表示，新體系下房貸利息、教育和撫養(yǎng)子女費用將可抵稅。
6.3月12日，央行行長周小川、副行長潘功勝在全國兩會記者新聞發(fā)布會上首次對首付貸公開表態(tài)稱，央行與相關(guān)部門一起，結(jié)合即將開始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專項整治行動，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
7.3月13日，國家稅務(wù)總局局長王軍透露，營業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。
記者觀察
去庫存不再“一刀切”
從樓市回暖到中央地方全力去庫存，政策的推波助瀾效應在不斷累積。然而，正如求醫(yī)問藥亟需直達“病灶”，政策利好是否能輸送到最關(guān)鍵的點上，直接決定了實施的實際效果。
毫無疑問，從去年開始的利好政策的接連出臺，給予市場信心極大的提振。寬松的環(huán)境，去庫存的基調(diào)，都讓樓市一片叫好之聲。不過，一線城市和重點二線城市率先進入了火爆模式，樓價看漲、“日光”頻現(xiàn)時時見諸報端。誠然，這些城市原本就是“風向標”一般的存在，各種優(yōu)勢使得房產(chǎn)保值增值的空間更大，一旦市場看好，無論是剛需還是改善甚至投資買房都蠢蠢欲動，畢竟人們信奉的是“買漲不買跌”。但應該看到的是，越是市場暢旺的地區(qū)，就越是沒有太大的庫存壓力，他們本不屬于去庫存的重點地區(qū)。相比之下，依舊有些冷清的三四線城市卻動作不大，而他們才是去庫存的主要著力點。
業(yè)界不少專家都提出過“一二線城市的虹吸效應”這一類觀點，認為這些城市的房地產(chǎn)市場聚集資金的能力超強，已經(jīng)吸走了三四線城市的部分需求。
市場動向與政策初衷無法同步，是決策層最不愿意看到的情況。在這樣的大背景下，“分類調(diào)控”早就被提出來，而在弱化“調(diào)控”這個詞語的時候，“分城施策”迅速取代了這一說法，只是，從政策邏輯上仍是一脈相承的。
本版撰文 南方日報記者 許蕾