南京樓市調控政策出臺，并沒有阻止開發(fā)商漲價的步伐。就在上周，位于南京河西南板塊的正榮潤峯花園推出兩幢共160套房源，2個多小時后被連夜搶空。但隨后，在正榮潤峯的業(yè)主論壇上，一則題為“9號樓的一樓，1萬7，270平米！”的網(wǎng)帖引起眾多關注，這兩幢樓1-3樓價格大幅低于4層以上的房源，9幢的101室270多平米的房子不僅比4樓170多平米房子便宜近200萬，甚至比相鄰的7幢同樣面積的101室暴跌了160多萬，讓人看不懂的定價被網(wǎng)友質疑“拉均價以規(guī)避調控紅線”，揚子晚報記者昨日就此進行了調查采訪。 揚子晚報全媒體記者 石小磊 馬祚波
網(wǎng)友發(fā)帖
一樓單價1萬7，樓上卻賣3萬8到3萬9
4月28日，就在樓市新政出臺后一周左右，南京正榮潤峯花園推出9幢、10幢兩幢共160多套房源，2個多小時后全部售罄。
不過，就在該批房源被連夜搶空后的第二天，29日在華僑路茶坊的正榮潤峯業(yè)主論壇上一則網(wǎng)帖引起很多人關注，說的是這次開盤的兩幢樓，樓層差價大得離譜。
網(wǎng)友“尼克狐尼克”發(fā)帖稱：“一樓270平，單價1萬7，二樓單價3萬1，于是拉低了總價。樓上都是3萬8到3萬9。真有人能買到一樓？270平米才460萬，這么大個便宜不會給買家撿吧？會不會內幕交易？要不要舉報？”
雖然第二天就是五一小長假，上網(wǎng)的人不多，但是這一網(wǎng)帖很快還是引來了不少關注此樓盤的網(wǎng)友跟帖。
網(wǎng)友“Yangff131806”留言說：“肯定不可能是一般人拿到的。拿4樓以上的錢貼1~3層的房價。然后再把相關房子賣給相應的關系戶�！�
記者求證
含地下室的1樓比17樓便宜210萬
當下南京的樓市是只愁沒房買，不愁賣不掉，房子一出來被一搶而空倒也不奇怪，不過樓層差價大到一倍，的確讓人有些琢磨不透。
記者隨后從網(wǎng)上房地產上查詢該樓盤當日推出的兩幢房源價目表發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友爆料的同一單元樓層差價高達1倍，還真有其事。
從網(wǎng)上房地產公布的經物價局備案的正榮潤峯9幢一單元“南京市商品住房申報價格表”上看，該樓盤1樓的101室和102室，因為將地下室面積算入了總面積，單價僅為1萬7千元上下，2層、3層的單價也只有3萬1千元至3萬2千元，而4-18樓普遍在3萬7千、3萬8千多，最貴的1702室單價超過3萬9千元。
這樣比一比，4樓以上的房子單價的確比1樓貴了一倍都不止。即使因為1樓是有地下室的原因，4層以上與2層、3層相比，樓層之間差價高達七八千元，也是比較罕見的。
這直接導致1樓含地下室276平方米的房子比17樓172平方米的房子還便宜210萬元左右。
17樓的房子比戶型、大小均相同的3樓的房子足足貴出110多萬元。
更奇怪的是，與去年賣的另一幢比
同面積的101室半年暴跌160萬
記者還查詢了該小區(qū)去年9月份推出的一幢面積、戶型均與9幢相近的7幢的價格。
與剛剛開盤的9幢相比，去年9月賣出的7幢，同樣是18層一梯一戶式精裝修房，3樓以上均為172平方米的四室兩廳，預測公攤面積同為31平方米，而一樓也同樣是含地下室270多平方米，預測公攤面積30平方米。
半年多時間過去后， 9幢4-18層房源價格與去年9月底開盤的7幢4至18層價格比一比，單價普遍上漲六七千元。
但是，令人感到奇怪的是正是被網(wǎng)友質疑的1-3層的價格，2樓、3樓價格基本沒有太多變動，1樓單價甚至跌價了五六千元。
半年多前7幢101室276平方米的一套總價為626萬元，半年多過去后，同樣面積大小的9幢101室總價反而暴跌至466萬元，縮水160萬元。
為何會有如此“怪定價”
網(wǎng)友質疑：
1-3樓故意拉低均價逃避“限價”
記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友“尼克狐尼克”的網(wǎng)帖發(fā)出后，網(wǎng)友們各執(zhí)一詞，盡管有人猜測一樓“便宜無好貨”，但大多數(shù)意見均對開發(fā)商的離奇定價持質疑態(tài)度。
發(fā)帖者“尼克狐尼克”回帖算了賬，他認為一樓與樓上的公攤面積基本相當，說明不算地下室的樓面部分是完全相同的。“難道這部分單價賣個3萬7總價660萬，然后送了100平米地下室，因為毛坯交付太跌價，需要補償給買房人200萬？”“倒貼200萬去住一樓的好事我怎么碰不到？全南京那么多樓盤，之前還真沒見識過一樓比樓上少一半價格的�！�
來自同板塊五礦崇文金城的一名業(yè)主跟帖說：“很明顯，由于限價，1-3樓是來拉低均價的，然后內部消化，留著以后按正常價格賣二手房�！�
開發(fā)商說：
低層價格低因戶型、采光有缺陷
我們再來看一看房產開發(fā)商的說法。
揚子晚報記者昨天聯(lián)系上這家樓盤開發(fā)公司的一位高管，這位高管表示這都屬于開發(fā)企業(yè)的正常定價。他以102室舉例，該戶型為273平方米，單價是17037元/㎡，比樓上多出來的100多平方米為地下室部分，由于高層的一樓受制于采光等多種因素影響，通常是價格最低的。至于為什么同樣大小、同樣公攤，價格卻比去年暴跌160萬元，這位高管稱房屋結構與去年開盤的7幢不同。
那么，4-18層單價漲了五六千元，而2樓的面積也與去年7幢2樓面積一模一樣，是143平方米，單價卻基本相當，這是為什么？這位高管說，2樓的戶型相對小是被一樓挑空大堂占用，房型不規(guī)整，所以定價比4樓以上低。
房產圈內：
有拉低均價可能，但沒規(guī)定不許這么做
對于開發(fā)商的解釋不知道你認同不？
南京地產界一位資深人士認為，不排除“拉低均價”這種可能性，且沒有規(guī)定不允許這樣做。
南京房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝表示，開發(fā)商在制定定價策略時，惟一的標準是如何將產品順利銷售，不同樓層、不同戶型的價格差是非常正常的現(xiàn)象。
物價部門回應
南京市物價局：
樓層差價由開發(fā)商自主定價
南京市物價局分管房地產價格的相關負責人告訴記者，現(xiàn)在房地產價格是市場調節(jié)價，物價部門職能是指導企業(yè)合理定價，主要就是指申報均價，具體到每套的價格是由開發(fā)商自主定價的，物價部門在職能范圍內只能看開發(fā)商在備案時的綜合平均價格是否合理，明碼標價等，但不能干涉其自主定價權。
那么，像網(wǎng)友所說的，會不會開發(fā)商利用1到3樓拉低均價，同時將低層內部消化或者賣給關系戶，4層以上真正進入市場的則在事實上避開了“調控紅線”，鉆了政策空子呢？這位負責人認為，現(xiàn)在要求開發(fā)商一次性公開全部房源對外銷售，要造假的可能性不太大。而且，即便開發(fā)商真的將1-3層內部消化后過段時間賣二手房或是賣給關系戶了，從物價局的職能來說，也查不了。
江蘇省物價局：
的確有“拉低均價”可能
記者同時也采訪了江蘇省物價局主管房地產價格的相關部門。當記者反映網(wǎng)友的質疑時，這位工作人員回應：“提醒得對，這樣的確有拉低總體均價，鉆政策空子的可能�！彼f，房地產開發(fā)商在物價部門備案時，通常物價部門關注的是他的均價是否合理，不太可能把每一套房子的個體價格都逐一看一遍，如果真有不合常理的地方，也不太可能看出來。
然而，這位工作人員也坦言，即使開發(fā)商真的鉆了空子，從物價部門的角度來說，并沒有太多的辦法�！暗覀儠嵝涯暇┦嘘P注這個問題�！�
追問
“特價房”都去哪了？ 內部“消化”居首
如果發(fā)現(xiàn)樓盤即將銷售的房源中，有一些定價特別便宜，通常這些房源會有哪些去向呢？一位不愿透露姓名的業(yè)內人士介紹，主要存在三個去向：一是照顧特定的關系戶，這也是最受買房人質疑的一點，尤其是在樓市旺季，搖了號還買不到房的情況下，看到這么便宜的房子肯定會有所聯(lián)想。不過，多位接受記者采訪的開發(fā)商認為，一般項目在定價階段幾乎很少有人來打招呼，因此也不知道會賣給誰，所以仍屬于正常定價。如果有關系戶看中某套房源，會給更加優(yōu)惠的折扣，而不是在房價報批時就報個低價。
二是將特價房賣給內部員工，這是比較常見的現(xiàn)象。
三是開發(fā)商認為自己樓盤的定價偏低，便與中介聯(lián)手，以個人或是員工名義將房子買下，再將這些房子通過中介公司上市銷售，開發(fā)商跟中介利潤分成。
提醒
應當警惕如此 樓市“新動向”
記者采訪多位圈內人士，他們都指出，只要均價一樣，對于開發(fā)商來說，房源正常出售后，不論樓層間的差價如何，他的利潤都是一樣的。
但是，也有業(yè)內資深人士指出，同一幢樓同一單元，拉出超高、超低兩個極端的價格，從均價上看的確是沒有問題的。但由于低價樓的去向不透明，也不太容易被監(jiān)控，所以很容易引起公眾的擔心，擔心開發(fā)商將高價房正常入市賺了錢，而低價房會不會通過二手房中介或以某些人名義買下來，作為高管福利或再倒手高價轉賣，這里面就有利益可謀了。換句話說，這里面的確有政策“空子”可以鉆。
南京的樓市調控新政剛剛出臺不過數(shù)日，該人士也提醒，政府部門還是應當高度關注這一樓市“新動向”，加強市場監(jiān)督管理，著力促進南京的房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。