《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》特約評(píng)論員 葛豐
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，4月份二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“接力”一線城市領(lǐng)跑全國(guó)，其土地成交均價(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)53%，同比漲幅更是高達(dá)180%。
為避免可能出現(xiàn)的“失控”狀況，二線城市新一波樓市調(diào)控已在所難免。不過(guò)歷史經(jīng)驗(yàn)已再三表明，行政式調(diào)控通常只能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)形成壓制，中、長(zhǎng)期內(nèi)這類調(diào)控逐漸失效已近乎常態(tài)。譬如眼下就有一個(gè)現(xiàn)成的例子：本輪反彈最先迎來(lái)緊縮性調(diào)控的一線樓市，其在3月底、4月初政策收緊后確實(shí)迅速被“凍結(jié)”，成交量短短一周內(nèi)即環(huán)比下降三成以上，但是與此同時(shí)，通常被認(rèn)為更能反映房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的土地價(jià)格仍一路狂飆，“面粉”價(jià)格顯著高于“面包”價(jià)格，已經(jīng)是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)默認(rèn)的行規(guī)。
所以說(shuō)要形成房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，還是要先搞清楚調(diào)控所針對(duì)的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫究竟為什么按下葫蘆浮起瓢？如果這個(gè)問(wèn)題不解決，無(wú)論怎么樣的調(diào)控最終都只能是周而復(fù)始地原地打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
市場(chǎng)化條件下決定房地產(chǎn)價(jià)格中、長(zhǎng)期走勢(shì)的支配性因素是且只能是供需關(guān)系，而這種供需關(guān)系的上游變量歸根結(jié)底無(wú)非有兩項(xiàng)，即決定需求的貨幣供應(yīng)量與決定供給的土地供應(yīng)量。近期一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格依次出現(xiàn)快速上漲，其實(shí)就是貨幣寬松背景下，各類城市土地稀缺性依次被凸顯并重新定價(jià)的過(guò)程。
上述邏輯決定了樓市調(diào)控必須要從貨幣供應(yīng)與土地供應(yīng)兩方面入手。不過(guò)鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體面臨“去庫(kù)存”壓力，進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的政策空間實(shí)則已非常有限，因此相比之下，貨幣調(diào)控顯然更應(yīng)該成為樓市調(diào)控最主要的抓手。
貨幣調(diào)控的必要性經(jīng)得起事實(shí)驗(yàn)證�；厮葑罱鼉纱畏康禺a(chǎn)市場(chǎng)V形反轉(zhuǎn)的情況，驚人的相似處即在于兩次反轉(zhuǎn)都是在貨幣供應(yīng)大幅放寬后接踵而至，其中2009年那次當(dāng)年人民幣新增貸款驟然從前一年的4.91萬(wàn)億元激增95.7%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的9.59萬(wàn)億元；這一次人民幣新增貸款在截至今年3月末前的一年內(nèi)，規(guī)模更是高達(dá)12.71萬(wàn)億元。
在貨幣投放力度大致相當(dāng)?shù)那闆r下，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)行情受資金推動(dòng)的因素更明顯，因?yàn)榘殡S貨幣投放力度加大，2009年GDP增速自一季度(6.1%)見(jiàn)底后迅速反轉(zhuǎn)，二季度增速即回升至7.9%并在四季度重新達(dá)到兩位數(shù)(10.7%)；反觀這一年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走勢(shì)則基本仍在筑底過(guò)程中，除房地產(chǎn)外的其他行業(yè)投資意愿并無(wú)明顯反彈，結(jié)果就是，這次房地產(chǎn)部門獲得的新增貸款份額要比2009年時(shí)高出明顯一大截。
某種程度上，這就是為什么“權(quán)威人士”要提醒“恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取”。而基于這一認(rèn)識(shí)，相信下一步的調(diào)控基調(diào)當(dāng)能如其強(qiáng)調(diào)的那樣，轉(zhuǎn)而體現(xiàn)出“穩(wěn)健的貨幣政策就要真正穩(wěn)健”。
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2016年第21期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊-經(jīng)濟(jì)網(wǎng)版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須注明來(lái)源，違者將被追究法律責(zé)任。