《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報(bào)道
江西四地去庫(kù)存調(diào)查：最大庫(kù)存消化需10年，分管市長(zhǎng)每天聽(tīng)匯報(bào)
(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期)
在熱鬧了整個(gè)春天之后，中國(guó)樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，1—4月份全國(guó)商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少。同時(shí)，另一組數(shù)據(jù)卻顯示，今年1—4月份，非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬(wàn)平方米。
分化的勢(shì)頭并沒(méi)有減緩：一線城市及部分二線城市庫(kù)存迅速下降，熱點(diǎn)城市甚至供不應(yīng)求，而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫(kù)存壓力。
不僅于此，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下，這幾乎成為中國(guó)三四線城市的政府面臨的棘手難題。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到，一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力；而80%以上倒閉的開(kāi)發(fā)商則是“死于”高利貸。其中，相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出，通過(guò)貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè)，最終流轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去。高庫(kù)存之下，一些商業(yè)銀行也被綁架。
這是一場(chǎng)硬仗。
在這場(chǎng)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的硬仗中，農(nóng)民成為了冀望中的主角之一，甚至被認(rèn)為是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。
那些高庫(kù)存壓力之下的三四線城市紛紛出臺(tái)大力度的補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房。
供給還在增加，而需求增速不容樂(lè)觀。補(bǔ)貼刺激效果如何，能否成為打贏這場(chǎng)去庫(kù)存硬仗的有力武器，仍有待觀察。
——開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后
4月中旬，在宜春市政府大樓前，一群業(yè)主拉著橫幅在上訪。
他們之前買(mǎi)下的商鋪，如今租不出去，要求退還給開(kāi)發(fā)商。
宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，投資都有風(fēng)險(xiǎn)，這不完全是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商沒(méi)能把項(xiàng)目做起來(lái)的確是個(gè)問(wèn)題。
當(dāng)下，在一些三四線城市，因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問(wèn)題頻發(fā)，地方政府也因此面臨新的壓力。
去年下半年，鷹潭市括蒼廣場(chǎng)項(xiàng)目的浙江老板資金鏈斷裂，同時(shí)因涉嫌非法集資被警方控制。交了錢(qián)卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪，要求辦理房產(chǎn)證。
“政府專門(mén)成立了工作組來(lái)解決善后�！柄椞妒蟹抗芫指本珠L(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“我們盡全力，能辦的都給辦了�！�
差不多的時(shí)間，在新余市，新余國(guó)際廣場(chǎng)的浙江老板同樣是資金鏈斷裂，導(dǎo)致無(wú)法如期交房�！爱�(dāng)時(shí)很多交了錢(qián)買(mǎi)房的業(yè)主到政府來(lái)上訪，政府專門(mén)組成安撫小組來(lái)處理這個(gè)事情�！毙掠嗍蟹抗芫指本珠L(zhǎng)李春光說(shuō)，后來(lái)只能通過(guò)法院進(jìn)行重組，“當(dāng)時(shí)很擔(dān)心如果重組不成功就很麻煩，畢竟那么多人買(mǎi)了房，很多社會(huì)問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)�！�
慶幸最終重組成功了。
不過(guò)，李春光告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在新余，資金鏈緊張、延期交房的樓盤(pán)不少。雖然目前還沒(méi)有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象，但再這么任其發(fā)展下去，情況也不樂(lè)觀。
新余市并非個(gè)案，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查中了解到，“開(kāi)發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，到處是停工的樓盤(pán)�！卑淳暗骆�(zhèn)建筑商李老扁估算，在景德鎮(zhèn)，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力�！百Y不抵債的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn)，資金鏈斷裂的樓盤(pán)沒(méi)有完工，房子無(wú)法交付使用，無(wú)論是哪一種情形，業(yè)主都是受害者。”
開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下，這已成為中國(guó)不少三四線城市的政府所面臨的同樣問(wèn)題。而更大的壓力還有來(lái)自購(gòu)房者和農(nóng)民工的上訪，這甚至成為一些地方政府在去庫(kù)存過(guò)程中所面臨的最焦灼的問(wèn)題。
景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，針對(duì)資金鏈斷裂的樓盤(pán)，政府成立了工作組，這些樓盤(pán)已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工。“但后續(xù)的資金并沒(méi)有保障，我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù)，同時(shí)也加強(qiáng)各方面的融資渠道�！�
這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，“最關(guān)鍵是要保證工程完工，沒(méi)建完的想辦法建完。如果不能按期交房，購(gòu)房者會(huì)上訪，政府的壓力就很大。”
“政府確實(shí)壓力很大，交了錢(qián)拿不到房的業(yè)主、拿不到工錢(qián)的農(nóng)民工，都要去找政府，政府得一個(gè)一個(gè)安撫�！崩罾媳庹f(shuō)。
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，政府在相關(guān)問(wèn)題的處理上，想盡一切辦法去幫老百姓解決問(wèn)題，維護(hù)他們的實(shí)際利益。
顯然，去庫(kù)存是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，地方政府的去庫(kù)存任務(wù)可不僅僅是賣(mài)房子。但賣(mài)房子是解決一切問(wèn)題的根本出路。
新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買(mǎi)房的標(biāo)語(yǔ) 攝影 上官麗娟
硬仗
——建房時(shí)沒(méi)人考慮過(guò)市場(chǎng)的消化能力嗎
這是一場(chǎng)硬仗。
2016年春節(jié)剛過(guò)，江西省住建廳便組織地市級(jí)房管局局長(zhǎng)召開(kāi)座談會(huì)，全面部署房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。
當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，江西面臨庫(kù)存壓力加大，風(fēng)險(xiǎn)逐步積累。江西省政府要求，全力打好去庫(kù)存的硬仗。
根據(jù)這次座談會(huì)上宣布的庫(kù)存情況，鷹潭市的庫(kù)存壓力全省最大；排在鷹潭后面，庫(kù)存壓力較大的還有上饒、新余、宜春、撫州等多個(gè)城市。
“當(dāng)時(shí)，一聽(tīng)這個(gè)情況，市委市政府就著急了，特別是主要領(lǐng)導(dǎo)。” 鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō)，“分管市長(zhǎng)每天聽(tīng)取匯報(bào)，市委書(shū)記不停打電話詢問(wèn)�！�
“因?yàn)槿?kù)存壓力很大，這段時(shí)間簡(jiǎn)直是沒(méi)日沒(méi)夜地忙�！眲⒅玖终f(shuō)，根據(jù)江西省政府的要求，省里將組織督查組到庫(kù)存壓力較大的城市進(jìn)行督查。鷹潭市政府決定，他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查，把壓力層層傳導(dǎo)下去。
鷹潭市委書(shū)記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，市區(qū)的壓力實(shí)際上沒(méi)那么大，真正的壓力在兩個(gè)縣城貴溪和余江。
據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2016年3月份，整個(gè)鷹潭市商品房庫(kù)存面積357萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化時(shí)間25個(gè)月，其中，住宅庫(kù)存去化時(shí)間19個(gè)月，非住宅庫(kù)存去化時(shí)間65個(gè)月。
劉志林說(shuō)，“這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷售的數(shù)據(jù)，正在建的還沒(méi)列進(jìn)去。”
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉，僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤(pán)就大約有750萬(wàn)平方米，而鷹潭市銷售最好的一年也只賣(mài)出了80萬(wàn)平方米。從這個(gè)角度看，消化完這些新建樓盤(pán)大約需要10年的時(shí)間。
鷹潭市下屬的貴溪市，截至今年3月，商品房庫(kù)存去化時(shí)間是33個(gè)月，其中，非住宅庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)92個(gè)月。
浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示，商品房的庫(kù)存大約為40萬(wàn)平方米，去化周期23個(gè)月。
但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒?shí)地進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)，浮梁縣一共有19個(gè)新樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)按十幾萬(wàn)平方米算，新建樓盤(pán)共有200多萬(wàn)平方米。
這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致，“僅在2013年，浮梁縣就開(kāi)建了180萬(wàn)平方米�！崩罾媳庹f(shuō)，僅4萬(wàn)城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬(wàn)平方米，200多萬(wàn)平方米的庫(kù)存，10年也賣(mài)不完。
又例如，據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，新余市房地產(chǎn)庫(kù)存300多萬(wàn)平方米，去化時(shí)間大概兩年。但據(jù)新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹，新余在建樓盤(pán)大概還有七八十個(gè)，約七八百萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。
宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為，官方所公布的狹義的庫(kù)存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實(shí)的庫(kù)存情況�！巴恋匾呀�(jīng)賣(mài)出去但還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的，近幾年肯定要開(kāi)發(fā)，這一塊該怎么去統(tǒng)計(jì)？這是很大的一塊，這個(gè)數(shù)字是要考慮的。已經(jīng)賣(mài)出去但一直空置的房子，大約有30%，這應(yīng)該也屬積壓，雖然賣(mài)出去之后變成了個(gè)人所有，但最終還是要走入市場(chǎng)的。大量的棚改區(qū)改造安置房，空置率非常高，老百姓除自住外，剩余的也要進(jìn)入市場(chǎng)。在宜春，這些房子加總起來(lái)，得有1500萬(wàn)平方米，意味著有12萬(wàn)多套房子，容納人口將近40萬(wàn)人，這個(gè)城市有這么多新增人口嗎？顯然沒(méi)有，這就是風(fēng)險(xiǎn)。這樣算庫(kù)存更全面，更利于從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮解決庫(kù)存。”
“現(xiàn)在看來(lái)，在建房子的時(shí)候，幾乎沒(méi)有人考慮過(guò)市場(chǎng)的消化能力，這么多的房子究竟能不能賣(mài)出去？”這位宜春市官員反問(wèn)說(shuō)，“這些房子到底要賣(mài)給誰(shuí)？”
補(bǔ)貼
——政府“放大招”補(bǔ)貼購(gòu)房；僅鷹潭市政府補(bǔ)貼就達(dá)2億元
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō)，從2015年開(kāi)始，鷹潭市房子的銷售便一路下滑，“賣(mài)不動(dòng)”。
而據(jù)宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇透露，截至4月中旬，宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降。
壓力確實(shí)很大，這幾乎是房管局局長(zhǎng)們共同的感受。
鄒進(jìn)勇說(shuō)，壓力主要來(lái)自房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的輻射力較弱。
據(jù)鄒進(jìn)勇介紹，迫于壓力，宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺(tái)過(guò)一個(gè)補(bǔ)貼方案：春節(jié)期間購(gòu)房的，每套房(120平米)補(bǔ)貼1.2萬(wàn)元左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，宜春市商品住宅均價(jià)為每平方米4156元，中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米4437元。
為降低庫(kù)存壓力，鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購(gòu)了部分商品房用作安置房和公租房。
鷹潭市委書(shū)記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說(shuō)，鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團(tuán)購(gòu)1000多套住宅，“開(kāi)了三次會(huì)，由常務(wù)副市長(zhǎng)去協(xié)調(diào)老板，提出希望以成本價(jià)團(tuán)購(gòu)，結(jié)果老板們不干�！�
今年4月1日，鷹潭市政府終于“放大招”，推出了至今為止江西省補(bǔ)貼力度最大的去庫(kù)存政策。
該政策規(guī)定，2016年4月1日至2016年12月31日期間，購(gòu)買(mǎi)新建住房的農(nóng)民，由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積300元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的城鎮(zhèn)人口，由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積200元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，由房管部門(mén)協(xié)調(diào)參與本次購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)同等額度再行給予獎(jiǎng)勵(lì)。
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他們征求了20多個(gè)部門(mén)的意見(jiàn)，起草了10稿，反復(fù)修改�！拔覀兊难a(bǔ)貼力度目前是全省最大的，農(nóng)民購(gòu)房，政府每平方米補(bǔ)貼300元現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商每平方米讓利300元，等于每平方米直降600元。”劉志林說(shuō)，同時(shí)，教育、社保、醫(yī)保等一整套政策全部配套執(zhí)行。
“粗算一下，政府需要補(bǔ)貼將近2億元，地方財(cái)政是很吃緊的，但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大，他們說(shuō)再困難這個(gè)錢(qián)也要拿出來(lái)，而且要以最快的速度讓老百姓直接拿到錢(qián)�！睋�(jù)劉志林介紹，按慣例，一般要等到竣工之后，確定了最后的交易面積，拿到發(fā)票以后，政府再憑發(fā)票來(lái)發(fā)放補(bǔ)貼�！暗绻催@個(gè)程序走，費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，現(xiàn)在我們以購(gòu)房合同面積直接補(bǔ)貼，而且啟動(dòng)聯(lián)合辦公，公安局負(fù)責(zé)身份審定，財(cái)政局負(fù)責(zé)資料審查，房管局直接在窗口發(fā)錢(qián)，把錢(qián)打到購(gòu)房者的賬戶上。”
據(jù)悉，鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動(dòng)，“不管其他的房產(chǎn)商參不參加，老百姓只要買(mǎi)房，政府就按照身份補(bǔ)，政府沒(méi)有投機(jī)取巧的可能性�！�
但房產(chǎn)商的讓利，外界也質(zhì)疑水分較大，尤其是定價(jià)為開(kāi)發(fā)商自主行為。新余市房管局副局長(zhǎng)李春光舉例，原來(lái)定價(jià)每平方米4300元，現(xiàn)在降到4000元，名義上讓利了300元，但誰(shuí)去認(rèn)定銷售的價(jià)格呢？無(wú)法認(rèn)定，政府也不能干預(yù)。只有政府的補(bǔ)貼是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>
5月初，新余市也出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫(kù)存新政，但補(bǔ)貼的力度弱于鷹潭。根據(jù)新余市新政，凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間，購(gòu)買(mǎi)商品住宅(不含二手房)，財(cái)政給予每平方米150元補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。財(cái)政補(bǔ)貼資金按建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣、區(qū)共同負(fù)擔(dān)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉，新余市在出臺(tái)新政之前，也經(jīng)過(guò)了反復(fù)的研究和測(cè)算。
新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹說(shuō)，新余希望對(duì)所有購(gòu)房者進(jìn)行統(tǒng)一補(bǔ)貼，財(cái)政壓力非常大。在他們看來(lái)，農(nóng)民工不是新余去庫(kù)存的主力，主力還是城區(qū)人。“新余每年至少銷售100多萬(wàn)平方米，這涉及到幾億元的補(bǔ)貼資金，財(cái)政上需要有這個(gè)實(shí)力。因此，政府在這個(gè)事情上很慎重，需要對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，衡量財(cái)力�！�
更多的城市仍在反復(fù)考量，該不該補(bǔ)，補(bǔ)多少，怎么補(bǔ)。
“畢竟幾個(gè)億不是小數(shù)目，現(xiàn)在政府的財(cái)力，每用一筆錢(qián)都很艱難，當(dāng)然要算大賬。如果能達(dá)到(去庫(kù)存)目的，現(xiàn)在砸兩三個(gè)億也許能有10個(gè)億的財(cái)政收入，但反過(guò)來(lái)，政府不這么做(補(bǔ)貼)，企業(yè)還是會(huì)賣(mài)，政府還是有稅收，這個(gè)矛盾就交錯(cuò)在這里。”上述宜春市不愿具名的官員坦言，政府方面不得不考量復(fù)雜的利益關(guān)系。這也是宜春市遲遲未出臺(tái)補(bǔ)貼政策的重要原因之一。
當(dāng)然，也有官員認(rèn)為，賣(mài)房的稅收至少有十幾個(gè)百分點(diǎn)，政府可以拿走很大一塊�！叭绻谎a(bǔ)貼，房子賣(mài)不出去，稅收就不可能進(jìn)來(lái)�！�
然而，即使出臺(tái)了補(bǔ)貼政策，一些接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?dān)心，像鷹潭和新余這樣的三四線城市，每個(gè)家庭平均大約已有一至兩套住房，只能靠新增加人口購(gòu)買(mǎi)，但新增人口從哪里來(lái)，究竟能有多少，這都是問(wèn)題。
農(nóng)民是去庫(kù)存成敗的關(guān)鍵？
顯然，鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購(gòu)房主力鎖定為農(nóng)民。
“只要你買(mǎi)房，政府就優(yōu)惠”，就像上世紀(jì)計(jì)劃生育標(biāo)語(yǔ)一樣，鷹潭市政府把這個(gè)廣告張貼到了每一個(gè)自然村。
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō)，按照市政府的要求，必須每個(gè)村要見(jiàn)到這份海報(bào)。
江西省住建廳年初召開(kāi)的地市級(jí)房管局局長(zhǎng)座談會(huì)上甚至要求，宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”的理念。
這一宣傳口號(hào)一度引起輿論嘩然。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)“接盤(pán)俠”是一個(gè)巨大的陰謀。
不過(guò)，在鷹潭市委書(shū)記陳興超看來(lái)，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房既是去庫(kù)存，又是城鎮(zhèn)化，一舉兩得。
這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山，并被稱為眉山模式。
早在去年5月，四川省眉山市出臺(tái)政策：當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購(gòu)房，最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼。而在眉山市這一輪購(gòu)房潮中，農(nóng)民工和農(nóng)民購(gòu)房占比高達(dá)68.3%。
鷹潭市在出臺(tái)補(bǔ)貼政策之前，先考察了眉山的補(bǔ)貼成效。
但眉山模式對(duì)地方財(cái)力有一定的要求，同時(shí)要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈，城市的房?jī)r(jià)適合農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)。
而事實(shí)上，并非所有的三四線城市都能同時(shí)滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何，也仍有待檢驗(yàn)。
國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的一份報(bào)告曾作出判斷，認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。
在采訪中，多位官員提醒說(shuō)，這么多的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房后就業(yè)怎么辦？
鷹潭市副市長(zhǎng)吳文戈接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱，“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇，現(xiàn)在是招工難啊�！边@位副市長(zhǎng)認(rèn)為，農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就業(yè)問(wèn)題�！澳汶S便到市場(chǎng)去問(wèn)一下，建筑工地上的小工，稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢(qián)，當(dāng)然體力活很辛苦，早出晚歸，但是收入蠻好的，比我們公務(wù)員的工資都要高些，我們比較安逸一點(diǎn)，不用日曬雨淋�！�
不過(guò)，記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對(duì)此并不認(rèn)同，在他們看來(lái)，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下，鷹潭的就業(yè)并不樂(lè)觀。
在就業(yè)之外，教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足？物業(yè)管理能不能跟上？物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受？
這一系列的問(wèn)題，不只是鷹潭一個(gè)城市要面臨的問(wèn)題，也是許多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的三四線城市所共同面臨的問(wèn)題。
“庫(kù)存”的統(tǒng)計(jì)口徑
根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算的庫(kù)存量及去化時(shí)間大相徑庭。在統(tǒng)計(jì)口徑上，學(xué)界尚存在分歧。
據(jù)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報(bào)告稱，截至2015 年末，中國(guó)狹義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為7.2 億平方米，廣義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為32.3 億平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)30.2 個(gè)月。
狹義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為現(xiàn)房庫(kù)存，是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房，即現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中“商品房待售面積”的概念。廣義房地產(chǎn)庫(kù)存，口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存，是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和，即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。
上述課題報(bào)告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念。
但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫(kù)存面積比用廣義房地產(chǎn)庫(kù)存概念估算的結(jié)果還要高。他認(rèn)為如果將中國(guó)房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當(dāng)下的房地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米，而非7.2 億平方米。
但目前官方常用的庫(kù)存概念指的是已竣工未出售的商品房，即狹義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念。
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