《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報(bào)道
江西四地去庫(kù)存調(diào)查:最大庫(kù)存消化需10年,分管市長(zhǎng)每天聽(tīng)匯報(bào)
(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期)
在熱鬧了整個(gè)春天之后,中國(guó)樓市“冰火兩重天”的局面依然持續(xù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù),1—4月份全國(guó)商品房銷售面積3.60億平方米,同比增長(zhǎng)36.5%,待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少。同時(shí),另一組數(shù)據(jù)卻顯示,今年1—4月份,非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米,比3月末有所減少,但比去年末增加了1233萬(wàn)平方米。
分化的勢(shì)頭并沒(méi)有減緩:一線城市及部分二線城市庫(kù)存迅速下降,熱點(diǎn)城市甚至供不應(yīng)求,而大多數(shù)三四線城市則仍然面臨著巨大的去庫(kù)存壓力。
不僅于此,開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下,這幾乎成為中國(guó)三四線城市的政府面臨的棘手難題。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在江西省的實(shí)地調(diào)查中了解到,一些地方,60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力;而80%以上倒閉的開(kāi)發(fā)商則是“死于”高利貸。其中,相當(dāng)部分的高利貸資金從銀行流出,通過(guò)貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè),最終流轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去。高庫(kù)存之下,一些商業(yè)銀行也被綁架。
這是一場(chǎng)硬仗。
在這場(chǎng)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的硬仗中,農(nóng)民成為了冀望中的主角之一,甚至被認(rèn)為是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。
那些高庫(kù)存壓力之下的三四線城市紛紛出臺(tái)大力度的補(bǔ)貼政策,鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房。
供給還在增加,而需求增速不容樂(lè)觀。補(bǔ)貼刺激效果如何,能否成為打贏這場(chǎng)去庫(kù)存硬仗的有力武器,仍有待觀察。
——開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后
4月中旬,在宜春市政府大樓前,一群業(yè)主拉著橫幅在上訪。
他們之前買(mǎi)下的商鋪,如今租不出去,要求退還給開(kāi)發(fā)商。
宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō),投資都有風(fēng)險(xiǎn),這不完全是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,當(dāng)然開(kāi)發(fā)商沒(méi)能把項(xiàng)目做起來(lái)的確是個(gè)問(wèn)題。
當(dāng)下,在一些三四線城市,因房地產(chǎn)權(quán)益而起的問(wèn)題頻發(fā),地方政府也因此面臨新的壓力。
去年下半年,鷹潭市括蒼廣場(chǎng)項(xiàng)目的浙江老板資金鏈斷裂,同時(shí)因涉嫌非法集資被警方控制。交了錢(qián)卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主們集中到政府上訪,要求辦理房產(chǎn)證。
“政府專門(mén)成立了工作組來(lái)解決善后!柄椞妒蟹抗芫指本珠L(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō),“我們盡全力,能辦的都給辦了!
差不多的時(shí)間,在新余市,新余國(guó)際廣場(chǎng)的浙江老板同樣是資金鏈斷裂,導(dǎo)致無(wú)法如期交房!爱(dāng)時(shí)很多交了錢(qián)買(mǎi)房的業(yè)主到政府來(lái)上訪,政府專門(mén)組成安撫小組來(lái)處理這個(gè)事情!毙掠嗍蟹抗芫指本珠L(zhǎng)李春光說(shuō),后來(lái)只能通過(guò)法院進(jìn)行重組,“當(dāng)時(shí)很擔(dān)心如果重組不成功就很麻煩,畢竟那么多人買(mǎi)了房,很多社會(huì)問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)!
慶幸最終重組成功了。
不過(guò),李春光告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,在新余,資金鏈緊張、延期交房的樓盤(pán)不少。雖然目前還沒(méi)有出現(xiàn)跑路和爛尾的現(xiàn)象,但再這么任其發(fā)展下去,情況也不樂(lè)觀。
新余市并非個(gè)案,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在實(shí)地調(diào)查中了解到,“開(kāi)發(fā)商資不抵債、資金鏈斷裂的現(xiàn)象非常嚴(yán)重,到處是停工的樓盤(pán)!卑淳暗骆(zhèn)建筑商李老扁估算,在景德鎮(zhèn),60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力!百Y不抵債的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)宣布破產(chǎn),資金鏈斷裂的樓盤(pán)沒(méi)有完工,房子無(wú)法交付使用,無(wú)論是哪一種情形,業(yè)主都是受害者。”
開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、樓盤(pán)停建、購(gòu)房者和農(nóng)民工上訪、政府善后……當(dāng)下,這已成為中國(guó)不少三四線城市的政府所面臨的同樣問(wèn)題。而更大的壓力還有來(lái)自購(gòu)房者和農(nóng)民工的上訪,這甚至成為一些地方政府在去庫(kù)存過(guò)程中所面臨的最焦灼的問(wèn)題。
景德鎮(zhèn)浮梁縣政府的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,針對(duì)資金鏈斷裂的樓盤(pán),政府成立了工作組,這些樓盤(pán)已經(jīng)在陸續(xù)復(fù)工。“但后續(xù)的資金并沒(méi)有保障,我們只能盡最大的努力去處理這些債權(quán)債務(wù),同時(shí)也加強(qiáng)各方面的融資渠道!
這位負(fù)責(zé)人說(shuō),“最關(guān)鍵是要保證工程完工,沒(méi)建完的想辦法建完。如果不能按期交房,購(gòu)房者會(huì)上訪,政府的壓力就很大。”
“政府確實(shí)壓力很大,交了錢(qián)拿不到房的業(yè)主、拿不到工錢(qián)的農(nóng)民工,都要去找政府,政府得一個(gè)一個(gè)安撫!崩罾媳庹f(shuō)。
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題,政府在相關(guān)問(wèn)題的處理上,想盡一切辦法去幫老百姓解決問(wèn)題,維護(hù)他們的實(shí)際利益。
顯然,去庫(kù)存是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,地方政府的去庫(kù)存任務(wù)可不僅僅是賣(mài)房子。但賣(mài)房子是解決一切問(wèn)題的根本出路。
新余市房產(chǎn)商打出吸引客戶買(mǎi)房的標(biāo)語(yǔ) 攝影 上官麗娟
硬仗
——建房時(shí)沒(méi)人考慮過(guò)市場(chǎng)的消化能力嗎
這是一場(chǎng)硬仗。
2016年春節(jié)剛過(guò),江西省住建廳便組織地市級(jí)房管局局長(zhǎng)召開(kāi)座談會(huì),全面部署房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。
當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱,江西面臨庫(kù)存壓力加大,風(fēng)險(xiǎn)逐步積累。江西省政府要求,全力打好去庫(kù)存的硬仗。
根據(jù)這次座談會(huì)上宣布的庫(kù)存情況,鷹潭市的庫(kù)存壓力全省最大;排在鷹潭后面,庫(kù)存壓力較大的還有上饒、新余、宜春、撫州等多個(gè)城市。
“當(dāng)時(shí),一聽(tīng)這個(gè)情況,市委市政府就著急了,特別是主要領(lǐng)導(dǎo)。” 鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō),“分管市長(zhǎng)每天聽(tīng)取匯報(bào),市委書(shū)記不停打電話詢問(wèn)!
“因?yàn)槿?kù)存壓力很大,這段時(shí)間簡(jiǎn)直是沒(méi)日沒(méi)夜地忙!眲⒅玖终f(shuō),根據(jù)江西省政府的要求,省里將組織督查組到庫(kù)存壓力較大的城市進(jìn)行督查。鷹潭市政府決定,他們也要組織督查組到縣區(qū)去督查,把壓力層層傳導(dǎo)下去。
鷹潭市委書(shū)記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,市區(qū)的壓力實(shí)際上沒(méi)那么大,真正的壓力在兩個(gè)縣城貴溪和余江。
據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2016年3月份,整個(gè)鷹潭市商品房庫(kù)存面積357萬(wàn)平方米,庫(kù)存去化時(shí)間25個(gè)月,其中,住宅庫(kù)存去化時(shí)間19個(gè)月,非住宅庫(kù)存去化時(shí)間65個(gè)月。
劉志林說(shuō),“這是已經(jīng)批準(zhǔn)銷售的數(shù)據(jù),正在建的還沒(méi)列進(jìn)去。”
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從另一可靠信息源獲悉,僅鷹潭市區(qū)已經(jīng)在建的新樓盤(pán)就大約有750萬(wàn)平方米,而鷹潭市銷售最好的一年也只賣(mài)出了80萬(wàn)平方米。從這個(gè)角度看,消化完這些新建樓盤(pán)大約需要10年的時(shí)間。
鷹潭市下屬的貴溪市,截至今年3月,商品房庫(kù)存去化時(shí)間是33個(gè)月,其中,非住宅庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)92個(gè)月。
浮梁縣的官方數(shù)據(jù)顯示,商品房的庫(kù)存大約為40萬(wàn)平方米,去化周期23個(gè)月。
但據(jù)浮梁縣當(dāng)?shù)氐囊晃唤ㄖ虒?shí)地進(jìn)行的統(tǒng)計(jì),浮梁縣一共有19個(gè)新樓盤(pán),每個(gè)樓盤(pán)按十幾萬(wàn)平方米算,新建樓盤(pán)共有200多萬(wàn)平方米。
這與當(dāng)?shù)亟ㄖ汤罾媳獾墓浪爿^為一致,“僅在2013年,浮梁縣就開(kāi)建了180萬(wàn)平方米!崩罾媳庹f(shuō),僅4萬(wàn)城鎮(zhèn)人口的浮梁縣每年的銷售量不到20萬(wàn)平方米,200多萬(wàn)平方米的庫(kù)存,10年也賣(mài)不完。
又例如,據(jù)官方公布的數(shù)據(jù),新余市房地產(chǎn)庫(kù)存300多萬(wàn)平方米,去化時(shí)間大概兩年。但據(jù)新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹,新余在建樓盤(pán)大概還有七八十個(gè),約七八百萬(wàn)平方米的在建樓盤(pán)尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。
宜春市一位要求匿名的官員認(rèn)為,官方所公布的狹義的庫(kù)存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映潛在的真實(shí)的庫(kù)存情況!巴恋匾呀(jīng)賣(mài)出去但還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的,近幾年肯定要開(kāi)發(fā),這一塊該怎么去統(tǒng)計(jì)?這是很大的一塊,這個(gè)數(shù)字是要考慮的。已經(jīng)賣(mài)出去但一直空置的房子,大約有30%,這應(yīng)該也屬積壓,雖然賣(mài)出去之后變成了個(gè)人所有,但最終還是要走入市場(chǎng)的。大量的棚改區(qū)改造安置房,空置率非常高,老百姓除自住外,剩余的也要進(jìn)入市場(chǎng)。在宜春,這些房子加總起來(lái),得有1500萬(wàn)平方米,意味著有12萬(wàn)多套房子,容納人口將近40萬(wàn)人,這個(gè)城市有這么多新增人口嗎?顯然沒(méi)有,這就是風(fēng)險(xiǎn)。這樣算庫(kù)存更全面,更利于從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮解決庫(kù)存。”
“現(xiàn)在看來(lái),在建房子的時(shí)候,幾乎沒(méi)有人考慮過(guò)市場(chǎng)的消化能力,這么多的房子究竟能不能賣(mài)出去?”這位宜春市官員反問(wèn)說(shuō),“這些房子到底要賣(mài)給誰(shuí)?”
補(bǔ)貼
——政府“放大招”補(bǔ)貼購(gòu)房;僅鷹潭市政府補(bǔ)貼就達(dá)2億元
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō),從2015年開(kāi)始,鷹潭市房子的銷售便一路下滑,“賣(mài)不動(dòng)”。
而據(jù)宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇透露,截至4月中旬,宜春樓市的成交量已經(jīng)連續(xù)6周下降。
壓力確實(shí)很大,這幾乎是房管局局長(zhǎng)們共同的感受。
鄒進(jìn)勇說(shuō),壓力主要來(lái)自房子建得太多,而相比之下人口又太少,城市本身的輻射力較弱。
據(jù)鄒進(jìn)勇介紹,迫于壓力,宜春市在今年春節(jié)前就曾出臺(tái)過(guò)一個(gè)補(bǔ)貼方案:春節(jié)期間購(gòu)房的,每套房(120平米)補(bǔ)貼1.2萬(wàn)元左右。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至4月底,宜春市商品住宅均價(jià)為每平方米4156元,中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米4437元。
為降低庫(kù)存壓力,鷹潭市政府去年也已經(jīng)采購(gòu)了部分商品房用作安置房和公租房。
鷹潭市委書(shū)記陳興超接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說(shuō),鷹潭市政府還組織公務(wù)員要團(tuán)購(gòu)1000多套住宅,“開(kāi)了三次會(huì),由常務(wù)副市長(zhǎng)去協(xié)調(diào)老板,提出希望以成本價(jià)團(tuán)購(gòu),結(jié)果老板們不干!
今年4月1日,鷹潭市政府終于“放大招”,推出了至今為止江西省補(bǔ)貼力度最大的去庫(kù)存政策。
該政策規(guī)定,2016年4月1日至2016年12月31日期間,購(gòu)買(mǎi)新建住房的農(nóng)民,由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積300元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì);購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的城鎮(zhèn)人口,由財(cái)政按所購(gòu)房屋面積200元/平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí),由房管部門(mén)協(xié)調(diào)參與本次購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)同等額度再行給予獎(jiǎng)勵(lì)。
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,他們征求了20多個(gè)部門(mén)的意見(jiàn),起草了10稿,反復(fù)修改!拔覀兊难a(bǔ)貼力度目前是全省最大的,農(nóng)民購(gòu)房,政府每平方米補(bǔ)貼300元現(xiàn)金,開(kāi)發(fā)商每平方米讓利300元,等于每平方米直降600元。”劉志林說(shuō),同時(shí),教育、社保、醫(yī)保等一整套政策全部配套執(zhí)行。
“粗算一下,政府需要補(bǔ)貼將近2億元,地方財(cái)政是很吃緊的,但領(lǐng)導(dǎo)們的決心很大,他們說(shuō)再困難這個(gè)錢(qián)也要拿出來(lái),而且要以最快的速度讓老百姓直接拿到錢(qián)!睋(jù)劉志林介紹,按慣例,一般要等到竣工之后,確定了最后的交易面積,拿到發(fā)票以后,政府再憑發(fā)票來(lái)發(fā)放補(bǔ)貼!暗绻催@個(gè)程序走,費(fèi)時(shí)較長(zhǎng),現(xiàn)在我們以購(gòu)房合同面積直接補(bǔ)貼,而且啟動(dòng)聯(lián)合辦公,公安局負(fù)責(zé)身份審定,財(cái)政局負(fù)責(zé)資料審查,房管局直接在窗口發(fā)錢(qián),把錢(qián)打到購(gòu)房者的賬戶上。”
據(jù)悉,鷹潭市大約16家房產(chǎn)商參與了政府的政策促銷活動(dòng),“不管其他的房產(chǎn)商參不參加,老百姓只要買(mǎi)房,政府就按照身份補(bǔ),政府沒(méi)有投機(jī)取巧的可能性!
但房產(chǎn)商的讓利,外界也質(zhì)疑水分較大,尤其是定價(jià)為開(kāi)發(fā)商自主行為。新余市房管局副局長(zhǎng)李春光舉例,原來(lái)定價(jià)每平方米4300元,現(xiàn)在降到4000元,名義上讓利了300元,但誰(shuí)去認(rèn)定銷售的價(jià)格呢?無(wú)法認(rèn)定,政府也不能干預(yù)。只有政府的補(bǔ)貼是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>
5月初,新余市也出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫(kù)存新政,但補(bǔ)貼的力度弱于鷹潭。根據(jù)新余市新政,凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期間,購(gòu)買(mǎi)商品住宅(不含二手房),財(cái)政給予每平方米150元補(bǔ)貼,開(kāi)發(fā)企業(yè)給予每平方米150元的優(yōu)惠。財(cái)政補(bǔ)貼資金按建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收分成比例由市與縣、區(qū)共同負(fù)擔(dān)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲悉,新余市在出臺(tái)新政之前,也經(jīng)過(guò)了反復(fù)的研究和測(cè)算。
新余市房管局副局長(zhǎng)李春光介紹說(shuō),新余希望對(duì)所有購(gòu)房者進(jìn)行統(tǒng)一補(bǔ)貼,財(cái)政壓力非常大。在他們看來(lái),農(nóng)民工不是新余去庫(kù)存的主力,主力還是城區(qū)人。“新余每年至少銷售100多萬(wàn)平方米,這涉及到幾億元的補(bǔ)貼資金,財(cái)政上需要有這個(gè)實(shí)力。因此,政府在這個(gè)事情上很慎重,需要對(duì)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì),衡量財(cái)力!
更多的城市仍在反復(fù)考量,該不該補(bǔ),補(bǔ)多少,怎么補(bǔ)。
“畢竟幾個(gè)億不是小數(shù)目,現(xiàn)在政府的財(cái)力,每用一筆錢(qián)都很艱難,當(dāng)然要算大賬。如果能達(dá)到(去庫(kù)存)目的,現(xiàn)在砸兩三個(gè)億也許能有10個(gè)億的財(cái)政收入,但反過(guò)來(lái),政府不這么做(補(bǔ)貼),企業(yè)還是會(huì)賣(mài),政府還是有稅收,這個(gè)矛盾就交錯(cuò)在這里。”上述宜春市不愿具名的官員坦言,政府方面不得不考量復(fù)雜的利益關(guān)系。這也是宜春市遲遲未出臺(tái)補(bǔ)貼政策的重要原因之一。
當(dāng)然,也有官員認(rèn)為,賣(mài)房的稅收至少有十幾個(gè)百分點(diǎn),政府可以拿走很大一塊!叭绻谎a(bǔ)貼,房子賣(mài)不出去,稅收就不可能進(jìn)來(lái)!
然而,即使出臺(tái)了補(bǔ)貼政策,一些接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的官員和地產(chǎn)老板們?nèi)匀粨?dān)心,像鷹潭和新余這樣的三四線城市,每個(gè)家庭平均大約已有一至兩套住房,只能靠新增加人口購(gòu)買(mǎi),但新增人口從哪里來(lái),究竟能有多少,這都是問(wèn)題。
農(nóng)民是去庫(kù)存成敗的關(guān)鍵?
顯然,鷹潭市的補(bǔ)貼政策將新增的購(gòu)房主力鎖定為農(nóng)民。
“只要你買(mǎi)房,政府就優(yōu)惠”,就像上世紀(jì)計(jì)劃生育標(biāo)語(yǔ)一樣,鷹潭市政府把這個(gè)廣告張貼到了每一個(gè)自然村。
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林說(shuō),按照市政府的要求,必須每個(gè)村要見(jiàn)到這份海報(bào)。
江西省住建廳年初召開(kāi)的地市級(jí)房管局局長(zhǎng)座談會(huì)上甚至要求,宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值,在農(nóng)村建房是貶值”的理念。
這一宣傳口號(hào)一度引起輿論嘩然。輿論質(zhì)疑政府讓農(nóng)民當(dāng)“接盤(pán)俠”是一個(gè)巨大的陰謀。
不過(guò),在鷹潭市委書(shū)記陳興超看來(lái),農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房既是去庫(kù)存,又是城鎮(zhèn)化,一舉兩得。
這當(dāng)然不是鷹潭的首創(chuàng)。較早推出補(bǔ)貼的是四川眉山,并被稱為眉山模式。
早在去年5月,四川省眉山市出臺(tái)政策:當(dāng)?shù)剞r(nóng)民若進(jìn)城購(gòu)房,最高可獲500元/平方米補(bǔ)貼。而在眉山市這一輪購(gòu)房潮中,農(nóng)民工和農(nóng)民購(gòu)房占比高達(dá)68.3%。
鷹潭市在出臺(tái)補(bǔ)貼政策之前,先考察了眉山的補(bǔ)貼成效。
但眉山模式對(duì)地方財(cái)力有一定的要求,同時(shí)要求農(nóng)民進(jìn)城意愿強(qiáng)烈,城市的房?jī)r(jià)適合農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)。
而事實(shí)上,并非所有的三四線城市都能同時(shí)滿足這些條件。像鷹潭這樣效仿眉山模式的補(bǔ)貼刺激效果如何,也仍有待檢驗(yàn)。
國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的一份報(bào)告曾作出判斷,認(rèn)為農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和成敗所在。
在采訪中,多位官員提醒說(shuō),這么多的農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房后就業(yè)怎么辦?
鷹潭市副市長(zhǎng)吳文戈接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪稱,“農(nóng)民工的就業(yè)可以有多重選擇,現(xiàn)在是招工難啊!边@位副市長(zhǎng)認(rèn)為,農(nóng)民工進(jìn)城完全不需要愁就業(yè)問(wèn)題!澳汶S便到市場(chǎng)去問(wèn)一下,建筑工地上的小工,稍微有點(diǎn)技術(shù)的一天都有300塊錢(qián),當(dāng)然體力活很辛苦,早出晚歸,但是收入蠻好的,比我們公務(wù)員的工資都要高些,我們比較安逸一點(diǎn),不用日曬雨淋!
不過(guò),記者采訪的鷹潭市多位官員和企業(yè)家對(duì)此并不認(rèn)同,在他們看來(lái),在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況下,鷹潭的就業(yè)并不樂(lè)觀。
在就業(yè)之外,教育、醫(yī)療以及交通等公共事業(yè)的承載能力能否滿足?物業(yè)管理能不能跟上?物業(yè)費(fèi)農(nóng)民是不是可以接受?
這一系列的問(wèn)題,不只是鷹潭一個(gè)城市要面臨的問(wèn)題,也是許多鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的三四線城市所共同面臨的問(wèn)題。
“庫(kù)存”的統(tǒng)計(jì)口徑
根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算的庫(kù)存量及去化時(shí)間大相徑庭。在統(tǒng)計(jì)口徑上,學(xué)界尚存在分歧。
據(jù)國(guó)家信息中心宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)課題組發(fā)布的《農(nóng)民工市民化是消化住宅庫(kù)存關(guān)鍵環(huán)節(jié)》課題報(bào)告稱,截至2015 年末,中國(guó)狹義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為7.2 億平方米,廣義房地產(chǎn)庫(kù)存面積為32.3 億平方米,去化周期長(zhǎng)達(dá)30.2 個(gè)月。
狹義房地產(chǎn)庫(kù)存,口徑為現(xiàn)房庫(kù)存,是指已經(jīng)竣工的待售現(xiàn)房,即現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中“商品房待售面積”的概念。廣義房地產(chǎn)庫(kù)存,口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存,是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和,即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存,是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。
上述課題報(bào)告采用的是廣義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念。
但北京師范大學(xué)教授鐘偉估算的庫(kù)存面積比用廣義房地產(chǎn)庫(kù)存概念估算的結(jié)果還要高。他認(rèn)為如果將中國(guó)房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計(jì)為在建住房面積,加上待售面積,扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑,扣除已售未交付的商品房,則可推算出當(dāng)下的房地產(chǎn)存貨約為48 億~50 億平方米,而非7.2 億平方米。
但目前官方常用的庫(kù)存概念指的是已竣工未出售的商品房,即狹義的房地產(chǎn)庫(kù)存概念。
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