本報訊 （記者趙瑩瑩）即便是在土地增值稅清算完成后再進(jìn)行的普通住宅轉(zhuǎn)讓交易，只要增值率超過20%的，就應(yīng)繳納土地增值稅。記者從北京市地稅局獲悉，為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，從7月1日起，本市將執(zhí)行新的《土地增值稅清算管理規(guī)程》。

　　土地增值稅，通俗地說，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的資本利得稅，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后仍有增值，則需要按照一定比例繳納土地增值稅。新的《管理規(guī)程》中重申，全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目和納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合這四類情況的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。

　　同時，當(dāng)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的，或者是取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　進(jìn)行土地增值稅清算審核時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。不過，需要注意的是，按照企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。無平均價格的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　記者注意到，和此前執(zhí)行的章程不同，新的《管理規(guī)程》中，增加了關(guān)于土地增值稅已清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的規(guī)定。具體明確，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。其中，若增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　《管理章程》還明確，北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的工作。 J201