“限購(gòu)傳聞越?jīng)坝浚I(mǎi)得越猛烈�！痹�(jīng)發(fā)生在住宅市場(chǎng)上的一切如今又復(fù)制在商住房市場(chǎng)。中介機(jī)構(gòu)披露，6月14日，北京商住房一天成交了2672套，單日簽約金額預(yù)計(jì)達(dá)42億元。一天的簽約量相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。為什么著急買(mǎi)商住房？在售樓員的口中，這是普通人可投資的最后“寶地”，單價(jià)低交易自由。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被投資人所忽視的是，在現(xiàn)實(shí)的二手房市場(chǎng)，商住房不僅轉(zhuǎn)讓交易的稅費(fèi)高，而且與住宅存在巨大價(jià)格差。
二手商住房?jī)r(jià)格低一半
北二環(huán)外南向一居，65平方米，總價(jià)290萬(wàn)元；85平方米兩居室，總價(jià)340萬(wàn)元……當(dāng)林女士看到這個(gè)價(jià)格時(shí)，對(duì)比記憶中10萬(wàn)元的區(qū)域均價(jià)，有點(diǎn)兒不相信自己的眼睛，以為自己看錯(cuò)了。經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)人的解釋?zhuān)峙坎帕私獾剑@幾套均價(jià)不到5萬(wàn)元的房源之所以這么便宜，是因?yàn)樗鼈兪巧套》俊?jù)了解，目前，在二手房市場(chǎng)，因?yàn)椴荒苈鋺?hù)、交易稅費(fèi)高、有政策風(fēng)險(xiǎn)等原因，商住房遠(yuǎn)沒(méi)有住宅搶手，即使不限購(gòu)，也賣(mài)不上價(jià)兒。
林女士介紹說(shuō)，她之前沒(méi)想到商住房與住宅價(jià)格能差這么多�！斑@幾年，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，我一直在北二環(huán)外租房住。隨著房租的連年上漲，加上有些閑錢(qián)，我就想，如果有合適的房源，還不如買(mǎi)一套合適。因?yàn)椴挥每紤]學(xué)區(qū)房名額，我一直以?xún)r(jià)格低為首選條件，前不久，經(jīng)紀(jì)人就向我推薦了這個(gè)小區(qū)的房子。”當(dāng)時(shí)，林女士想，雖然是商住，會(huì)有辦公的，但關(guān)起門(mén)，誰(shuí)也礙不著誰(shuí)，畢竟價(jià)格差一半兒呢，還是看看吧，如果差不多，就買(mǎi)了。于是，昨天下午，林女士隨經(jīng)紀(jì)人來(lái)到位于德外大街東側(cè)的德勝凱旋。這是一棟簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的灰色建筑，看起來(lái)像辦公樓，與周邊的普通住宅區(qū)別很明顯。“這個(gè)樓是1999年建的，算是比較新的，里面一共300戶(hù)左右，全部是60至90平方米之間的精裝修小戶(hù)型。”經(jīng)紀(jì)人介紹說(shuō)。
走進(jìn)樓里，林女士發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是大堂還是電梯、走廊，都像商用的�！耙贿M(jìn)門(mén)，是大理石墻面的大堂。每層樓的布局，像酒店一樣，一分為二，中間是樓道，兩側(cè)是房間。房間里，門(mén)口是衛(wèi)生間，然后是開(kāi)放式的廚房，只有一個(gè)簡(jiǎn)單的電磁爐，里面就是一個(gè)方方正正的開(kāi)間�！�
林女士看了兩套房，從遺留下來(lái)的家具看，之前都是用作辦公的。“中介說(shuō)，旁邊有個(gè)建筑設(shè)計(jì)院，里面很多都是小規(guī)模的設(shè)計(jì)公司，我琢磨了一下兒，雖說(shuō)是商住，但還是以商為主，不適合居住，所以即使價(jià)格很誘人，還是放棄了�！�
商住房?jī)r(jià)格不漲反降
據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，商住房與住宅存在巨大價(jià)差是有普遍性的。主要原因是這幾年，二手商住房?jī)r(jià)格并未像普通住宅一樣持續(xù)較快上漲，甚至有所下降。如位于西二旗附近的輝煌國(guó)際，平均價(jià)格由2013年的28000元降到目前的25000元左右，而附近的住宅價(jià)格由40000元上漲到80000多元。位于西城區(qū)的紅山世家和德勝凱旋，今年三四月份成交均價(jià)也出現(xiàn)下降。
至于商住房?jī)r(jià)格難上漲而且相對(duì)價(jià)格明顯偏低的原因，楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，商住房與普通二手住宅相比有四大劣勢(shì)。一是土地使用權(quán)限較短，住宅樓的使用年限是70年，而商住房只有50年。二是同價(jià)位的情況，商住房的購(gòu)置門(mén)檻和成本遠(yuǎn)高于普通住宅，商住房一般首付5成，按揭最長(zhǎng)10年、利率上浮10%，普通住宅首付一般為3成，按揭最長(zhǎng)30年，利率一般會(huì)下浮5%至15%，而且還有公積金可以補(bǔ)充，可動(dòng)用的杠桿和資金成本都優(yōu)于商住房。三是商住房不能解決落戶(hù)問(wèn)題。四是商住房生活成本相對(duì)較高。水、電、物業(yè)管理費(fèi)均為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，大部分商住項(xiàng)目無(wú)燃?xì)庠O(shè)施。
190萬(wàn)元商住房稅費(fèi)85萬(wàn)元
除了土地年限、水電等“硬傷”外，商住項(xiàng)目的售樓員不曾告訴購(gòu)房人的是，購(gòu)買(mǎi)之后，將來(lái)如果想出手套利，相比于普通住宅在個(gè)稅、增值稅和契稅上可享有的優(yōu)惠，商住房轉(zhuǎn)讓沒(méi)有任何稅費(fèi)優(yōu)惠。
“雖然轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)成本在現(xiàn)實(shí)中都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，賣(mài)方不用承擔(dān)，但大額的稅費(fèi)會(huì)增加買(mǎi)家的整體負(fù)擔(dān)，也就變相加大了商住房的出售難度�！痹�(jīng)做過(guò)二手商住房交易的經(jīng)紀(jì)人周先生告訴記者，而對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，大額的稅費(fèi)是看房之初不會(huì)亮在明處的。
據(jù)了解，通常，商住房再交易需要繳納差額5%左右的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額20%的個(gè)稅、網(wǎng)簽價(jià)3%的契稅、網(wǎng)簽價(jià)千分之一的印花稅。以一套原值45萬(wàn)元、現(xiàn)售價(jià)190萬(wàn)元的二手商住房為例，買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，需要繳納7.25萬(wàn)元的增值稅、至少43.5萬(wàn)元的土地增值稅、29萬(wàn)元的個(gè)稅、5.7萬(wàn)元的契稅、1450元的印花稅�？傆�(jì)起來(lái)，稅費(fèi)就需要至少85萬(wàn)元，幾乎占到購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的一半。
“換句話(huà)說(shuō)，每交易一次，成本就要上升一次。賣(mài)價(jià)標(biāo)得越高，稅費(fèi)成本也越高�！�
公司買(mǎi)商住“藏著”房產(chǎn)稅
除了借著不限購(gòu)而炒作銷(xiāo)售的商住房外，在已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)的通州商住房市場(chǎng)，記者也發(fā)現(xiàn)，也有售樓處打出了個(gè)人可以注冊(cè)公司名義購(gòu)買(mǎi)商住房從而規(guī)避限購(gòu)的所謂“妙招”，讓購(gòu)房人仍能在限購(gòu)之下獲得投資標(biāo)的。
售樓員沒(méi)有說(shuō)明白的是，盡管只是把身份標(biāo)簽從個(gè)人更換成了“企業(yè)”，但因?yàn)樯矸菪再|(zhì)不同，購(gòu)買(mǎi)和再出讓時(shí)的稅費(fèi)成本又不一樣�！叭绻且怨久x持有的商住房，需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅，才能夠進(jìn)行上市交易。否則，不僅不允許交易，還要繳納違約金�！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，公司產(chǎn)權(quán)的商住房，房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。
記者以200萬(wàn)元、購(gòu)買(mǎi)了一套100平方米的商住房為例，按照售樓員所說(shuō)的“以公司名義”購(gòu)買(mǎi)，則一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。按照期房的交易程序，若購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)4年后上市交易，交易前的持有稅費(fèi)成本就為79200元。這筆錢(qián)，是以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)時(shí)所沒(méi)有的。
同時(shí)，以公司名義購(gòu)買(mǎi)的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報(bào)價(jià)3%的契稅、申報(bào)價(jià)萬(wàn)分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。假如4年后以400萬(wàn)元的價(jià)格出售，則涉及60萬(wàn)元土地增值稅，11.2萬(wàn)元增值稅、12萬(wàn)元的契稅和2000元的印花稅，總計(jì)83.4萬(wàn)元。
專(zhuān)家預(yù)測(cè)
商住房未來(lái)可能出手難
鑒于二手商住房的種種劣勢(shì)，這幾年，從實(shí)際交易中看，商住房更多是滿(mǎn)足部分不具有在北京購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)買(mǎi)者的過(guò)渡產(chǎn)品，購(gòu)房人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)普通住宅只能選擇商住房，并非看中其長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)投資價(jià)值�！斑@就決定了商住房并不能替代二手房成為住宅市場(chǎng)的主流。因此，最近火爆的商住房交易大多集中在順義、大興、房山、門(mén)頭溝等價(jià)格較低的郊區(qū)，城區(qū)商住房?jī)r(jià)格仍然偏高，并非購(gòu)房者較好的選擇，價(jià)格上漲空間不大�！� 楊現(xiàn)領(lǐng)分析道。
目前市場(chǎng)上有商住房限購(gòu)傳言，楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，如果政府出臺(tái)了限購(gòu)政策，購(gòu)買(mǎi)商住房的只能是企業(yè)或長(zhǎng)期投資者，需求面臨急劇收縮。本身商住房性?xún)r(jià)比不如普通住宅，限購(gòu)以后商住房作為過(guò)渡產(chǎn)品的吸引力會(huì)下降，也會(huì)使得后期換手更為困難，一部分需求可能會(huì)轉(zhuǎn)到燕郊、大廠(chǎng)、固安、廊坊、武清等二手房市場(chǎng)。另一方面，最近一手房市場(chǎng)商住房短期供給相對(duì)過(guò)剩，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)下跌。這種價(jià)格下跌會(huì)對(duì)消費(fèi)者形成不好的預(yù)期，可能進(jìn)一步傳導(dǎo)到二手房，造成二手商住房的價(jià)格下滑。
本報(bào)記者 李海霞 趙瑩瑩 D155 J201