熱點(diǎn)問(wèn)題

　　問(wèn)：買二手房如何知道房屋是否有維修資金？

　　答：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向買方說(shuō)明物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，并移交物業(yè)專項(xiàng)維修資金卡(存折)，房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而同時(shí)變更。

　　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，房屋分戶賬中結(jié)余的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶，并由買方向業(yè)主支付，但業(yè)主和買方另有約定的從其約定。

　　業(yè)主、買方在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)存量房網(wǎng)上交易平臺(tái)簽訂房屋買賣合同時(shí)，可以查詢房屋物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余信息。

　　問(wèn)：房屋被拆遷了，物業(yè)維修資金怎么處理？

　　答：房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主。業(yè)主可持房屋滅失的證明材料到管理中心申請(qǐng)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶余款返還手續(xù)。

　　征求意見(jiàn)時(shí)間：2016年6月24日～7月4日。

　　意見(jiàn)稿全文：廣州市住建委官網(wǎng)(.gzcc.gov)

　　反饋途經(jīng)：電子郵件(gz_wyc@126)、信函(廣州市豪賢路193號(hào)物業(yè)管理處，郵編：510030)、傳真(020-83346143)。

　　聯(lián)系部門及方式：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)管理處，聯(lián)系電話：020-83367296。

　　記者昨日從廣州市住建委了解到，《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(下簡(jiǎn)稱《辦法》)，正在征求公眾意見(jiàn)。此次《辦法》就維修資金的交存、使用和監(jiān)督等方面進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。

　　交存

　　交存標(biāo)準(zhǔn)按造價(jià)的5%確定

　　《辦法》規(guī)定，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但物業(yè)屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。建筑面積包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e。

　　《辦法》還首次提出，不再按過(guò)往以住宅和非住宅進(jìn)行分類交存定固定繳存標(biāo)準(zhǔn)，廣州維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)廣州市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%確定、公布首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)，每三年調(diào)整一次。

　　據(jù)了解，目前在廣州市購(gòu)買一手房，首期物業(yè)維修金交存標(biāo)準(zhǔn)為：電梯房每平方米建筑面積105元、無(wú)電梯的多層住宅每平方米建筑面積77元。該標(biāo)準(zhǔn)從2013年8月1日開(kāi)始實(shí)施。舊管理辦法并未就調(diào)整年限做出明確規(guī)定。

　　“欠費(fèi)”二手房過(guò)戶前補(bǔ)交

　　此次《辦法》仍采用由開(kāi)發(fā)商在賣房前預(yù)存存首期物業(yè)維修資金，再賣房時(shí)再憑專戶銀行出具的預(yù)交存憑證向小業(yè)主收回款項(xiàng)的做法。

　　開(kāi)發(fā)商已向小業(yè)主收回首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，該房屋物業(yè)專項(xiàng)維修資金分戶賬的業(yè)主信息隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移同時(shí)變更；開(kāi)發(fā)商未預(yù)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金銷售房屋，小業(yè)主未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)商不得將房屋交付給小業(yè)主。

　　值得一提的是，此次還提出了補(bǔ)交資金的辦法。已在專戶管理銀行開(kāi)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶的樓宇中未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，在辦理二手房過(guò)戶手續(xù)前，必須持房屋產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行，按照該樓宇中已交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　管理

　　維修金可以自管也可換銀行

　　此前有小區(qū)業(yè)委會(huì)提出，想要將自家小區(qū)的維修資金從全市專戶中分出，自己選擇合適的銀行開(kāi)設(shè)賬戶進(jìn)行管理。

　　此次征求意見(jiàn)稿對(duì)這種訴求有了回應(yīng)：經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理。在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可選聘和解聘物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行。

　　據(jù)了解，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政等有關(guān)單位，在本市行政區(qū)域內(nèi)確定一定數(shù)量的專戶管理銀行。

　　業(yè)委會(huì)空缺由政府部門代管

　　根據(jù)《辦法》，維修資金可由業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)自管，也可由廣州物業(yè)維修資金管理中心代管。代管期間，依法接受審計(jì)部門的審計(jì)。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后有下列情形之一的，改由管理中心代管：業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的；業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的；業(yè)主大會(huì)決定不再繼續(xù)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定由管理中心代管的。

　　因業(yè)委會(huì)暫時(shí)出現(xiàn)“空缺”而進(jìn)行代管的，管理中心應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理期間的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布。審計(jì)所需費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。重新選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)后，可以再按程序辦理自管。

　　每年與銀行至少對(duì)賬一次

　　《辦法》規(guī)定，管理中心、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理情況，包括：物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。管理中心、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)。

　　使用

　　花錢要“雙2/3業(yè)主”同意

　　《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，屬于應(yīng)急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情形的除外。

　　維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示10日以上，使用方案應(yīng)當(dāng)包括：維修和更新、改造的項(xiàng)目；費(fèi)用預(yù)算；列支范圍；分?jǐn)偯骷?xì)。

　　關(guān)于維修資金應(yīng)急使用情形和啟用流程等，此前已有專門的管理辦法征求意見(jiàn)稿公布。

　　花銷預(yù)算5萬(wàn)元以上要審價(jià)

　　維修資金使用費(fèi)用預(yù)算總額在5萬(wàn)元以上(含5萬(wàn)元)的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價(jià)(如另有約定的從其約定)，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意不審價(jià)的除外。

　　預(yù)算超5萬(wàn)元工程審價(jià)報(bào)告，應(yīng)向業(yè)主公告7日以上。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用的，只能支付到施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中；用于支付審價(jià)、監(jiān)理等費(fèi)用的，只能支付到約定的審價(jià)、監(jiān)理等單位賬戶中。

　　此次《辦法》還首次明確，物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主可以參與竣工驗(yàn)收。

　　來(lái)源：信息時(shí)報(bào) 記者 田桂丹