如果買房自住，“深圳客”選擇廣州的可能性較小，因?yàn)榛葜荨|莞、中山的距離更近；如果買房投資，“深圳客”選擇廣州的可能性極大，因?yàn)闀?huì)有比較心理，他們會(huì)以深圳、北京、上海三大一線城市的房?jī)r(jià)作為標(biāo)尺，衡量之下發(fā)現(xiàn)廣州房?jī)r(jià)如此之低，日后很可能會(huì)有很大發(fā)展空間，吸引力極大。
“廣州客”去，改變了佛山局部樓市格局；“深圳客”來，也將會(huì)改變廣州局部樓市格局。
一線城市買家外溢，改變周邊樓市格局的現(xiàn)象，早已上演過。例如廣州之于佛山、清遠(yuǎn)；例如深圳之于惠州、東莞、中山�，F(xiàn)在，已經(jīng)到了一線城市買家外溢，改變其他一線城市局部樓市的時(shí)候。
在過去，廣深之間的房企往來密切，買家之間則保持互相觀望、極少往來的姿態(tài)�，F(xiàn)在，導(dǎo)致這種狀態(tài)的因素發(fā)生了很大改變。在過去一兩年時(shí)間里，深圳房?jī)r(jià)飆漲，到了今年6月份，深圳房?jī)r(jià)突破6萬元/平方米大關(guān)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離北京、上海，至于廣州，只能在深圳身后“食塵”。這兩年房?jī)r(jià)的快速飆升，讓“深圳客”投資的心態(tài)更強(qiáng)，很多人一邊后悔失去了投資深圳的機(jī)會(huì)，一邊將目光投向了同為一線城市的廣州。
如果買房自住，“深圳客”選擇廣州的可能性較小，因?yàn)榛葜荨|莞、中山的距離更近；如果買房投資，“深圳客”選擇廣州的可能性極大，因?yàn)闀?huì)有比較心理，他們會(huì)以深圳、北京、上海三大一線城市的房?jī)r(jià)作為標(biāo)尺，衡量之下發(fā)現(xiàn)廣州房?jī)r(jià)如此之低，日后很可能會(huì)有很大發(fā)展空間，吸引力極大。至于其他非一線城市，因?yàn)闆]有衡量標(biāo)尺，吸引力會(huì)下降。
深圳的自住買家有能力改變惠州、東莞、中山樓市；深圳的投資客就更有能力改變廣州局部樓市。相比自住客，投資客可用的資金更多，購(gòu)買欲望更強(qiáng)，一次性買多套的現(xiàn)象就會(huì)更多發(fā)生。增城的一些大盤，上半年“深圳客”的占比達(dá)到一兩成；有些大盤雖然沒有對(duì)此進(jìn)行專門統(tǒng)計(jì)，但銷售人員通過自己成交的情況估算，“深圳客”在樓盤的占比達(dá)到5%-10%。從目前情況看，“深圳客”的胃口并不局限于不限購(gòu)的增城，在南沙甚至在荔灣的廣鋼新城，都能看到不少“深圳客”的身影。
“深圳客”更大規(guī)模到來的同時(shí)，廣州樓市本身也正處于一個(gè)即將發(fā)生改變的階段。今年以來，隨著廣州成交狀況的火熱，一手住宅庫(kù)存消化期越來越短，按照最近半年的成交速度，廣州目前一手住宅庫(kù)存消化期降至8個(gè)月左右，再次進(jìn)入供不應(yīng)求階段�！吧钲诳汀钡牡絹�，一方面會(huì)實(shí)際加大供不應(yīng)求現(xiàn)象，同時(shí)還會(huì)影響買家心理，放大這種現(xiàn)象，刺激市場(chǎng)更快成交速度，商家漲價(jià)的信心更足、大家的心情更加迫切。那些“深圳客”較為集中進(jìn)入的區(qū)域，成交會(huì)繼續(xù)放大，價(jià)格會(huì)進(jìn)入更快速的上升通道。
至于將會(huì)被“深圳客”改變的廣州局部，一是增城，二是南沙。
增城不必多說，因?yàn)檫@里的房?jī)r(jià)低，因?yàn)檫@里即將開通地鐵，因?yàn)榇饲拜^多深圳人在此置業(yè)、是深圳人最熟悉的廣州區(qū)域。更重要的是增城不限購(gòu)，是留給外地買家進(jìn)入廣州的“小門”，外地買家可以從容進(jìn)出，只要錢夠，想買多少套就買多少套。至于南沙，因?yàn)檫@里是自貿(mào)區(qū)，和深圳前海有相同的前景，在前海房?jī)r(jià)漲到每平方米7萬元的情況下，單價(jià)剛過萬元的南沙就是“白菜”。雖然有限購(gòu)政策存在，但還是有辦法買到，只是過程有點(diǎn)麻煩。如果怕麻煩，還可以選擇商用物業(yè)。
對(duì)于即將到來的改變，廣州買家也可以采取跟隨政策，出手那些即將發(fā)生改變的區(qū)域。
(執(zhí)筆/張秀欽)