區(qū)域探營 羊城晚報記者 詹青

　　“后進生”的務實人生

　　這種故事你一定不會陌生。對一個從小被灌輸“一切只能靠自己”的孩子來說，一般不會有太多不切實際的夢想，務實與理性是他們的個性。但隨著時間推進，他們居然在長期積累中完成逆襲。

　　“學霸”的戲劇化體驗

　　“贏在起跑線上”，一路遙遙領先的“學霸”，有時候也會受盛名之累。畢竟在奔向成功的路上，需要天分，同樣需要積累。他們贏在起跑線高起點上，也同樣輸在起跑線的不理性上。也許對他們來說，更多情緒上的起伏與交給時間的戲劇化體驗，是一種更好的學習方式。

　　相比一出生就是贏家的“投胎專家”來說，有一種逆襲叫做“女大十八變”，常常以勵志作為標簽而被視為“雞湯”的重要原料。

　　同挨著一座白云山的“兩姐妹”——白云山東麓，是默默無聞的廣州大道北板塊；白云山西麓，是有著“高大上”出身、曾經向城中財富塔尖珠江新城發(fā)出挑戰(zhàn)的白云新城。

　　天啦嚕，你居然膽敢拿這兩個板塊做比較，腦子不會是燒壞了吧？

　　切，沒有戲劇沖突哪來好看的情節(jié)？看完再來點評。

　　“臟亂差”、“城郊結合部”，這是從前人們對于廣州大道北一帶的印象。假如在前兩年，你看到廣州大道北樓盤廣告上打著“天河北CBD”的招牌，你一定會覺得這胡扯得也太沒節(jié)操了。但，事實就是這樣，僅僅兩三年時間，“后進生”逆襲成為城中新貴。

　　而今天的白云新城，仍然是高大上的、前景不可限量的，卻不如昔日般風頭無倆。對從來都是“學霸”的白云新城來說，起跑線太高，跑得太快，也許同時也意味著輸在盛名之下。

　　A起跑線上的天差地別

　　以亞運會為契機，廣州城市建設進入一個跨越的時代。對白云山東西麓的兩個板塊來說，同樣如此。只不過，那個時候，白云新城的光環(huán)太耀目，誰也不會注意到另一邊的“丑小鴨”。

　　2010年是白云新城最引人矚目的時光。被定位為廣州副城市中心的白云新城在高大上的規(guī)劃下出臺，引來各方資金搶灘。這一年，萬達進入羊城，白云萬達廣場奠基并在同年開業(yè)，成為王健林劍指廣州的第一個項目。當年年底，白云新城三塊宅地拍賣，引來保利、中海、城建、路勁等多家大型房企競相逐鹿，瘋狂過后，三塊宅地的樓面地價分別被推至近兩萬元/平方米，一舉刷新廣州地價紀錄，也是時至今日白云新城地價的最高水平。當時廣州一手住宅銷售均價僅為1.2萬多元/平方米，白云新城一手樓價也不過是1.8萬元/平方米左右，此次拍地十足是“面粉貴過面包”。有專家一度認為“五年后白云新城的樓價將會超過珠江新城”。

　　這個時候，誰又會注意到另一邊默默無聞的“丑小鴨”呢？還是這一年，廣州一口氣開通六條地鐵線路。其中包括一條通過廣州大道北的地鐵三號線北沿線，這條地鐵從天河區(qū)體育西路出發(fā)，經過燕塘—梅花園—南方醫(yī)院—同和等站點。同期，白云新城也同樣開通地鐵二號線北延線。應該說，同樣是開通地鐵，兩者的待遇與初衷還是有所不同。地鐵三號線北沿線的開通更多是溝通新機場與市中心區(qū)所必備的交通配套，廣州大道北板塊不過是沿途捎帶受惠；而白云新城的地鐵，則是十足為了拉動該板塊的潛力而配備。

　　B “后進生”：擋不住的人氣

　　也罷，雖然沒有高大上的規(guī)劃，但總歸地鐵通了。這六年來，“后進生”低下頭默默做自己的事。從怡新花園、云景名都、云山熹景、合一國際等沿著廣州大道主干道布局的一大波樓盤，盡管素質都不錯，但大多數賣的是“親民價”，主要面向剛需買家，由于定價合理，成交迅速，很快便聚集了龐大的居住人口。這些買家的特點非常明顯：剛性需求、新廣州人、在天河CBD工作，這部分人群與當年番禺華南板塊的購房人群相近，具備非常大的成長性。

　　這幾年，由于天河區(qū)、越秀區(qū)城中村拆遷改造，一大批原來在城中村居住的人群向外轉移，交通方便的廣州大道北，成為他們轉移的目的地之一，人口聚集速度非�？臁�

　　總之，務實的“后進生”在近幾年內完成了豐厚的資本積累：人氣。

　　C “學霸”：“地王”的泡沫與“出走”的公建配套

　　而這幾年，贏在起跑線上的白云新城卻開始了“盛名之下”的尷尬等待。

　　首先，是人氣一直沒有迅速提升。廣州白云萬達廣場、五號停機坪這些個定位不低的大MALL，甚至出現街鋪空置的現象。其次，還遭遇公建配套驟然“出走”的插曲(原規(guī)劃中三個選址白云新城的文化設施公建配套突然宣告移離)。在居住氛圍上，幾個“地王”項目打造精美，然而，以豪宅為定位的板塊，本身就不可能做得非常熱鬧，而起點頗高的地價更讓他們擔負了沉重的包袱。

　　時運不濟，在樓價瘋癲過后，2012年廣州樓市迎來“平盤時代”，2012年的樓價僅比2011年漲了百余元/平方米，成交陷入低迷。然而“地王”如何賤賣？價格降不下去的“地王”只能采取自然銷售、緩慢去貨的策略。如今這一帶的保利云禧仍有尾貨在售，對開發(fā)商而言，指望在這里賺大錢已經不太可能。而白云新城，也受盛名之累，沉寂地度過這些年。

　　D “后進生”爆發(fā)，擋不住的魅力

　　有了“人氣”，你突然發(fā)現，什么優(yōu)點都來了。這對“后進生”廣州大道北來說，可以說是感受極深。

　　比如人們突然發(fā)現，這里其實離天河CBD中心很近，記得某房企曾經以“一首歌的距離”來詩意描繪。

　　比如人們突然發(fā)現，這里其實生活很方便。購物不愁；還有三甲南方醫(yī)科大學、157醫(yī)院；學校也不缺，有省一級學校，依托南湖老牌豪宅區(qū)，還有不少國際化學校。

　　比如人們突然發(fā)現，“后進生”其實也是天生麗質，南湖風景區(qū)是實打實的老牌豪宅區(qū)，華南植物園、火爐山等生態(tài)資源也擺在那里。

　　務實理性的“后進生”完成了成功的逆襲。于是，資本來了，“地王”來了，來得比其他任何一個板塊都要轟轟烈烈。

　　2013年，同寶路住宅地塊拍出，折合樓面地價超過2.5萬元/平方米；梅花園一宗住宅地以22510元/平方米拍出；沙太路的白云配件廠地塊以24497元/平方米的樓面地價拍出。再過一年，還是在這里，誕生超64.5億元的“總價地王”。

　　“地王”顯示資本的最高認同，此后，代替“后進生”的桂冠實在太多：“后天河CBD”、“首善之區(qū)”、“花園城市”……今年，“地王”項目火力齊開，展開高峰對決，產品線覆蓋剛需及改善型買家，從項目規(guī)劃、戶型設計到室內裝修皆走高端路線，板塊均價達到3萬-3.5萬元/平方米，個別項目的售價更高達4.5萬元/平方米。

　　E “學霸”修改規(guī)劃，醞釀蝶變

　　拜樓市大旺所賜，近年白云新城“地王”項目也可以長舒一口氣，然而，畢竟盛名不如昔日。

　　2014年，白云新城規(guī)劃再調整。和曾經進行過規(guī)劃檢討的珠江新城一樣，沒有人會否定白云新城對于廣州這座城市而存在的巨大價值，但必須承認，對白云新城的規(guī)劃思路與建設需要耐心。

　　這次的規(guī)劃調整，增加了127萬平方米的商業(yè)服務建筑面積，減少與此相當的居住建筑面積，目的是“為優(yōu)質意向企業(yè)提供總部，打造總部和商業(yè)集聚區(qū)，提升地區(qū)商業(yè)氛圍”。

　　在“打造總部經濟”的規(guī)劃新思路下，白云新城換來完全不同的格局。尤其是今年，白云新城開始拋卻盛名之累，醞釀蝶變。今年，白云文化廣場地鐵上蓋的市民廣場規(guī)劃調整正式通過審批，廣東畫院、廣州城市規(guī)劃展覽中心兩大標志性建筑雛形已現，太安堂醫(yī)藥電商中心、韓后化妝品、嬌蘭佳人三大企業(yè)總部將破土動工；東方航空廣東分公司落戶白云新城；李錦記集團和碧桂園也將進駐。此外，白云新城今年還將出售5宗住宅商業(yè)地。

　　白云新城的未來徐徐開啟，“學霸”的前景依然一派光明。