■本報上海訊 記者王麗新報道
“你現(xiàn)在才來看房，太晚了！一套房至少漲了100萬元。”距離迪士尼5公里以外的已入住社區(qū)陽光城麗景灣的保安人員向《證券日報》記者透露，迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒有一手房，而自迪士尼動工以來，周圍10公里之內(nèi)的一手房房價都開始上漲，尤其今年開園后，同迪士尼動工之前相比，有個別樓盤房價翻倍上漲。
然而，據(jù)《證券日報》記者了解，盡管川沙板塊有商業(yè)設(shè)施，但仍處于上海外環(huán)外，6年前，迪士尼剛動工時，這里的一手房成交均價不足1.9萬元/平方米，但現(xiàn)在部分項目成交價達(dá)到5萬元/平方米，且有開發(fā)商封盤惜售的傳言。在當(dāng)?shù)赜卸嗄瓴俦P經(jīng)驗的銷售人員告訴本報記者，預(yù)計將來周邊住宅用地出讓后，房價有可能摸到8萬元/平方米，甚至10萬元/平方米的頂。
值得注意的是，在距離迪士尼12公里處的新場板塊核心區(qū)，一手房幾乎沒有供應(yīng)，最貴的二手房售價3萬元/平方米左右，但今年最新拍出的地塊樓面價已經(jīng)超過3.8萬元/平方米。此外，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊，別墅已經(jīng)叫價5萬元/平方米。
“迪士尼樂園開園后，整個相關(guān)區(qū)域投資價值提升，加上上海房價大漲的整體市場環(huán)境，住宅、酒店等物業(yè)利好非常明顯�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者直言，在這種市場背景下，不排除開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。
川沙房價或進(jìn)入8萬元時代
進(jìn)入7月份，上海迪士尼樂園開園已經(jīng)一個多月。烈日之下，30多攝氏度的高溫，有的項目排隊超過一個小時甚至幾個小時的等待……
這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂園的大小游客。僅是一期開園，對周邊的住宅、酒店、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動作用，已經(jīng)開始突破當(dāng)?shù)厝说南胂蟆?/p>
“你要看房？現(xiàn)在太貴了�！痹诘鲜磕針穲@門口，《證券日報》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊，在出租車上，開車師傅忍不住開始向記者說道，“從迪士尼開始拆遷，川沙房價就開始漲，最近兩年漲的最快，三五年前，房價也就1萬元(每平方米)，現(xiàn)在貴的都賣到5萬多元了(每平方米)，那你還不一定能買到呢”。
出了高速路，進(jìn)入川沙板塊后，記者發(fā)現(xiàn)，這確實是一個相對成熟的板塊，公交、地鐵、商街、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施都很齊全，核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車?yán)顜煾档目谥�，川沙板塊是迪士尼樂園周邊最近最成熟的區(qū)域，很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上，路旗都是藍(lán)色的“綠都繡云里”廣告。街口處，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼時代1號資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過，雖已達(dá)午餐時間，核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至，但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場的熱度。
即使妙川路上還有雜草叢生的地塊，但核心區(qū)外都是大片空地和工地，到處是建筑圍擋，林立的高樓仍未有居民入住，但房價早已脫離上海外環(huán)外的預(yù)想范圍。
“我們項目已經(jīng)賣光了。”在陽光城愉景灣銷售中心，記者徑直進(jìn)去，卻并不見銷售員，整個售樓中心空空如也，轉(zhuǎn)了一圈，才有一位保安出來跟記者言明，房子已經(jīng)售罄了。至于房價，別墅的成交均價直逼5萬元/平方米，普通住宅也在3萬元-4萬元/平方米之間。
“在川沙板塊，有個別項目已經(jīng)封盤，不是你想買就能買到的�！碑�(dāng)?shù)匾晃豁椖坎俦P手向本報記者透露，迪士尼樂園開園后，有些開發(fā)商是想捂盤惜售的，坐等提價。
《證券日報》從克而瑞數(shù)據(jù)庫獲悉，陽光城愉景灣一期于2014年8月份首次開盤，當(dāng)時的實際成交均價尚不足4萬元/平方米，其開發(fā)商陽光城集團(tuán)于2013年摘得土地。在最近的7月份，雖然上述銷售員說已經(jīng)售罄，但該項目還有成交，成交均價為接近4.8萬元/平方米。
“部分房企項目顯示售罄，是否真的售罄還是要打一個問號。近期部分上海房企預(yù)期后續(xù)房價會上漲，捂盤銷售的可能性是存在的�！眹�(yán)躍進(jìn)接受《證券日報》記者采訪時表示，當(dāng)然，若非房企主動推銷，有時候很難查證。
距陽光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項目綠地云悅坊正在排卡�！拔覀冺椖吭蛩忝科椒矫诐q價5000元，但為了回籠資金，集團(tuán)最后決定沒有提價這么多�！本G地云悅坊的銷售人員如是告訴記者。
但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來看，來自克而瑞數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2011年迪士尼動工時，川沙板塊新建住宅成交均價為1.8萬元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬元/平方米。以此來看，成交均價并未翻倍，可是在進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商來看，地價已經(jīng)高不可攀。
另有川沙板塊的樓盤銷售人員向本報記者透露，迪士尼開園后，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢利好，房價已經(jīng)達(dá)到6萬元/平方米左右，預(yù)計將來住宅用地出讓后，其樓盤可能會賣到8萬元-10萬元/平方米之間。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，迪士尼周邊投資的潛力大，很多項目集中在川沙和周浦等區(qū)域，其受迪斯尼樂園項目的直接輻射效果雖不大，但受預(yù)期效應(yīng)影響，周邊投資活躍。實際上，川沙板塊后續(xù)還會繼續(xù)漲，尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢、周邊近期的土地出讓以及市場預(yù)期等，都決定了此類區(qū)域的價格漲幅會繼續(xù)強化，后市房價或?qū)⑦M(jìn)入單價8萬元時代。
新場現(xiàn)單價近4萬元地王
相對而言，川沙板塊在迪士尼3公里之外，受其利好影響相對比較明顯。但《證券日報》實地走訪的另一個區(qū)域新場板塊，在迪士尼12公里之外，該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價約為3.8萬元/平方米的地王地塊。
6月29日，中糧地產(chǎn)以總價24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%，扣除不可售部分實際樓板價達(dá)到38266元/平方米。這意味著，這個位于上海郊環(huán)以外的住宅項目，未來保本售價可能超過6萬元/平方米。
公開資料顯示，浦東新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，位于楊輝路以東，新環(huán)北路以西，屬于郊環(huán)以外區(qū)域。雖然也要求建設(shè)5%即3400平方米的保障房，還有約1100平方米的公共設(shè)施，但沒有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓板價達(dá)到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，實際樓板價達(dá)到38300元/平方米。以兩年時間計算，該地塊未來項目保本售價估計要在6萬元/平方米以上。而目前新場二手房房價都在2.7萬元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城單價在2.6萬元/平方米，而萬科清林徑相對較貴，在3萬元/平方米左右。
“新場中心位置幾乎沒有新建住宅供應(yīng)，萬科清林徑基本是該區(qū)域內(nèi)最貴的二手房項目�！比f科清林徑物業(yè)人員告訴《證券日報》記者。在萬科清林徑的社區(qū)門口，記者看到了兩個告示牌上有該項目的租售信息，其中有一條為“一手更名，毛坯房，120平方米，355萬元”。
該小區(qū)保安還熱情地向記者表示，“在這個小區(qū)向東，沒多遠(yuǎn)就是新拍的地，將來要賣6萬元/平方米呢”。
而在號稱“中國歷史文化名鎮(zhèn)”的新場，記者確實看到了幾家二手房中介，顯然，該區(qū)域的二手房交易相對較為活躍。
周康別墅叫價超5萬元
如果說，川沙和新場板塊是迪士尼樂園或者整個上海房地產(chǎn)市場的受益者，距離迪士尼5公里之外，在高新河橋附近的兩個項目可能更為明顯，其分別是已經(jīng)售罄的陽光城麗景灣和正在銷售的保利艾廬。
在距離迪士尼車程10多分鐘的周康板塊，陽光城麗景灣業(yè)主幾乎已經(jīng)全部入住。據(jù)相關(guān)人士介紹，該小區(qū)外地人較多，多是在浦東上班。“這個項目2014年開盤銷售，當(dāng)時高層每平方米賣2萬多元，現(xiàn)在則賣到3.5萬元/平方米，還不見得有房�！�
該小區(qū)保安向本報記者直言，每套房至少漲100多萬元，別墅賺的更多，別墅開盤價在3萬元/平方米左右，現(xiàn)在售價每平方米都超過4萬元，甚至5萬元多元。該保安直呼，“我認(rèn)識的一個上海人，原來住在這個小區(qū)后面，這個樓盤剛開盤時想買，但是覺得貴沒有買，后來后悔死了�！睋�(jù)該保安透露，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項目，開盤時賣3萬多元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)賣到5萬多元/平方米。
與陽光城麗景灣比鄰而居的是在售項目保利艾廬，該項目2015年3月份開盤，目前銷售均價為4.5萬元/平方米。在該項目銷售中心，記者并未發(fā)現(xiàn)看房的人，人氣冷清，房價也很高冷。據(jù)其銷售人員介紹，高層3.6萬元/平方米左右，現(xiàn)已售罄。至于別墅，其叫價則直接超過5萬元/平方米。
值得注意的是，在這條路上的兩個項目，相對比較“孤單”，對面都是田地，尚未開發(fā)，與之比較近的則是醫(yī)谷。不過，保利艾廬項目的銷售員并未向記者重點打出醫(yī)谷的利好“招牌”，反倒是更強調(diào)迪士尼概念，其項目圍擋廣告則是“雙谷精華處，邂逅迪士尼”。
“迪士尼后勁動力較強，因此周邊投資預(yù)期向好，房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一�！眹�(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計還有上漲空間。
周邊酒店入住爆棚
由于迪士尼僅一期開園，整體配套并未完全展示出來，但除了周邊樓盤已明顯感受到利好外，酒店物業(yè)開始發(fā)力，甚至涉及違規(guī)運營的農(nóng)家樂也開始成為市場的“香餑餑”。
在《證券日報》記者走訪的川沙板塊，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求，暑期酒店預(yù)定火爆。正在加緊入市的出租類物業(yè)也備受關(guān)注。
“這個項目是LOFT產(chǎn)品，預(yù)計價格在4.7萬元/平方米左右，購房者購買后將把房產(chǎn)交于雅高集團(tuán)運營，這些房產(chǎn)將作為酒店式公寓運營，每年向業(yè)主支付百分之五的收益，頭三年一次性付完收益，可以直接抵扣房款�！本G地云悅坊銷售人員向本報記者透露，借迪士尼板塊助益，現(xiàn)在很多來迪士尼的人就住在川沙，預(yù)計將來這個酒店式公寓入住會爆滿。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，迪士尼項目可能會改變過去很多旅游地產(chǎn)項目“到此一游”的尷尬，即出現(xiàn)重游的現(xiàn)象，這樣就會降低相應(yīng)的營銷成本，同時比預(yù)計的客流規(guī)模大。對于川沙來說，針對迪斯尼樂園背后的人流等來進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置，有積極作用。但若不推陳出新，則會對后續(xù)商業(yè)類業(yè)態(tài)的盈利水平提升有一定負(fù)面作用。
值得注意的是，《證券日報》記者此行注意到了另一個現(xiàn)象，迪士尼周邊農(nóng)家樂借機招攬住宿生意。
“我住在一個農(nóng)業(yè)生態(tài)園內(nèi)，就是在迪士尼周邊的一個村子里，房價不低，打車去迪士尼要將近30元左右�！蹦澄皇茉L人士稱，重要的是，這個生態(tài)園并不能開住宿發(fā)票，顯然是有問題的。
“有一些農(nóng)家樂租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民土地，搞餐飲住宿生意，服務(wù)來迪士尼的游客，很多都涉及違規(guī)運營，有的已經(jīng)被政府關(guān)停�！绷硪晃皇茉L者向本報記者如是透露。
有業(yè)內(nèi)人士稱，對于迪士尼周邊酒店等商用物業(yè)的運營，確實有區(qū)域優(yōu)勢，客源有保障，未來也有盈利空間。但對于迪士尼整個板塊而言，合理規(guī)劃周邊行業(yè)業(yè)態(tài)，才能保證園區(qū)及相關(guān)行業(yè)的消費需求不斷提升。