四年前20多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)建設(shè)，如今遭遇樓市困局——
荊門(mén)屈家?guī)X庫(kù)存商品房消化需百月
楚天金報(bào)訊(記者夏中華、饒純武 實(shí)習(xí)生郭晨、饒青)“2011年底，拿出全部積蓄20萬(wàn)元，在屈家?guī)X買(mǎi)下一套住房，現(xiàn)在想保本賣(mài)都賣(mài)不掉�！�7月初，讀者李飛(化名)向本報(bào)反映，荊門(mén)市屈家?guī)X管理區(qū)住房嚴(yán)重過(guò)剩。隨后，楚天金報(bào)記者通過(guò)調(diào)查了解到，在國(guó)內(nèi)樓市一片喊漲的形勢(shì)下，城鄉(xiāng)戶(hù)籍人口僅7萬(wàn)多的屈家?guī)X，正經(jīng)歷著一場(chǎng)前所未有的樓市困局。
7月20日，楚天金報(bào)記者趕赴當(dāng)?shù)靥皆L，發(fā)現(xiàn)有五六個(gè)樓盤(pán)不同程度處于爛尾狀態(tài)。有的樓盤(pán)建到中途停工，有的樓盤(pán)主體完工但達(dá)不到交房條件。
記者了解到，自2012年開(kāi)始，一大波開(kāi)發(fā)商涌入，屈家?guī)X的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高峰期，最多的時(shí)候，20多個(gè)樓盤(pán)工地同時(shí)建設(shè)。但到了2014年下半年，形勢(shì)陡然急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量雙雙受挫，并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。一些開(kāi)發(fā)商遭遇資金鏈斷裂等問(wèn)題，不少樓盤(pán)建設(shè)變成爛尾工程�！叭�(kù)存壓力的確很大！”荊門(mén)市屈家?guī)X管理區(qū)人大聯(lián)絡(luò)組副組長(zhǎng)付荷仙坦言。現(xiàn)有庫(kù)存到底有多少，去庫(kù)存有多難？今年5月初，荊門(mén)當(dāng)?shù)孛襟w刊發(fā)的一篇文章顯示，截至2015年底，屈家?guī)X管理區(qū)累計(jì)庫(kù)存商品房達(dá)58.8萬(wàn)平方米，根據(jù)測(cè)算，這些房需近12年時(shí)間來(lái)消化。
對(duì)此，湖北省住建廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年上半年，湖北省商品房去庫(kù)存效果顯著，庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月的縣，已從十幾個(gè)減少到幾個(gè)，像屈家?guī)X這樣庫(kù)存消化超過(guò)100個(gè)月的，屬于罕見(jiàn)的個(gè)例。
付荷仙說(shuō)，荊門(mén)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)都在積極想辦法，希望盡快走出困局。
供給過(guò)剩 屈家?guī)X多個(gè)樓盤(pán)成“爛尾”
當(dāng)?shù)卣嗍侄畏e極去庫(kù)存
圖為：御景新都，一些配套設(shè)施未安裝
楚天金報(bào)訊(記者夏中華 饒純武 圖/本報(bào)記者鄒斌)區(qū)域面積220平方公里、城鄉(xiāng)戶(hù)籍人口僅7萬(wàn)多。從這兩項(xiàng)基本數(shù)據(jù)看，荊門(mén)市屈家?guī)X管理區(qū)的實(shí)際規(guī)模就相當(dāng)于一個(gè)普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。就是這樣一個(gè)地方，累計(jì)庫(kù)存商品房達(dá)58.8萬(wàn)平方米，需近12年時(shí)間來(lái)消化。
在國(guó)內(nèi)商品房形勢(shì)一片大好的情況下，是什么樣的原因讓屈家?guī)X陷入樓市困局？近日，楚天金報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
【探訪】
御景新都：沒(méi)裝一部電梯的電梯房
記者走進(jìn)屈家?guī)X管理區(qū)中心，放眼望去，一幢幢高樓林立，儼然到了一座頗具規(guī)模的小城市�？梢环皆L發(fā)現(xiàn)，這里的房子已大量過(guò)剩。
御景新都小區(qū)位于屈家?guī)X五三中路和工業(yè)園東路交會(huì)處，是當(dāng)?shù)氐膯?wèn)題樓盤(pán)之一。該項(xiàng)目整體規(guī)劃用地2.3萬(wàn)方，總建筑面積7.79萬(wàn)方，由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項(xiàng)目2012年開(kāi)始建設(shè)，2014年初主體基本完工后，就因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致收尾工程停滯兩年多。
按照規(guī)劃，小高層和高層都得裝電梯，可記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)10棟樓里，沒(méi)有一棟安裝了電梯，做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井，每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。
房管部門(mén)稱(chēng)，該小區(qū)住宅共有592套，現(xiàn)只售出120套。記者看到，不少心急的購(gòu)房者已經(jīng)入住或正在裝修。由于沒(méi)有電梯，業(yè)主裝修時(shí)只好找來(lái)小型吊機(jī)，往高樓上吊沙、水泥等裝修材料。
據(jù)了解，御景新都2012年10月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)樓市紅火，最高價(jià)一度漲到2200元/平方米。2014年后，價(jià)格逐步下探，但直到去年上半年，價(jià)格還在1800元/平方米�？傻搅爽F(xiàn)在，售樓部對(duì)外價(jià)格1300元/平方米。據(jù)知情人士透露，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂后，該小區(qū)未售賣(mài)的房子基本上處于抵押、查封狀態(tài)。一些債權(quán)人低價(jià)甩賣(mài)，內(nèi)部?jī)r(jià)每平米甚至跌到千元以下。
五三豪庭：高檔樓盤(pán)封門(mén)已兩年
離御景新都數(shù)百米遠(yuǎn)，就是五三豪庭樓盤(pán)。該樓盤(pán)質(zhì)量一度被認(rèn)為是當(dāng)?shù)刈詈玫�。�?xiàng)目于2010年開(kāi)建，2014年開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，收尾工程無(wú)法完成。
資料顯示，該樓盤(pán)占地面積3.38萬(wàn)方，建筑面積9.4萬(wàn)方，共有8棟，規(guī)劃住宅620套，小區(qū)內(nèi)都是小高層。記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)大門(mén)和一個(gè)側(cè)門(mén)被圍擋封住，無(wú)法進(jìn)入小區(qū)。門(mén)口的告示上寫(xiě)著：工程尚未完工，不符合入住條件，非本單位工作人員禁止入內(nèi)。
據(jù)知情人士透露，小區(qū)主體工程已建設(shè)完成，只剩下綠化等小部分收尾工程。2014年6月，為了防止外人進(jìn)入破壞小區(qū)設(shè)施，留守人員用施工擋板封住了兩個(gè)門(mén)。沒(méi)想到，這一封就是兩年。
此外，位于屈家?guī)X五三大道與發(fā)展路交會(huì)處的徽商國(guó)際城，曾被定位為當(dāng)?shù)厥讉�(gè)一站式綜合體項(xiàng)目。2014年12月，因資金鏈斷裂而全面停工，荒草長(zhǎng)至齊腰深。探訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭煌潭葼�尾的樓盤(pán)有五六個(gè)。
【探因】
密集開(kāi)工 供給過(guò)剩吞苦果
屈家?guī)X一位房產(chǎn)中介人士稱(chēng)，2010年前，屈家?guī)X核心區(qū)域跟其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)異。到2011年，還只開(kāi)發(fā)了五六個(gè)樓盤(pán)，供求基本平衡。2012年開(kāi)始，屈家?guī)X大力招商引資，修路建廠房，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速升溫，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入高峰期�！爱�(dāng)時(shí)上得太快了，高峰時(shí)20多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)工�！痹撊耸糠Q(chēng)，當(dāng)時(shí)房子賣(mài)得很火，附近的鐘祥都有人到此買(mǎi)房。
沒(méi)想到，從2014年下半年開(kāi)始，樓市就開(kāi)始急速降溫。隨之而來(lái)的是，需求驟降，房?jī)r(jià)下跌。不少項(xiàng)目因資金鏈斷裂或債務(wù)糾紛停工。
據(jù)當(dāng)?shù)匾粯潜P(pán)的開(kāi)發(fā)商介紹，2012年左右，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口只有3萬(wàn)多人，如果城區(qū)人口凈增10多萬(wàn)，按一家三口計(jì)算有近4萬(wàn)戶(hù)，目前庫(kù)存的58萬(wàn)多平方米樓盤(pán)只有6000套左右，還是供不應(yīng)求。然而，眼前的現(xiàn)實(shí)是，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口還一直徘徊在三四萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口的“缺口”，成了開(kāi)發(fā)商心中最大的痛。
華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授陳峰認(rèn)為，住房與就業(yè)具有共生性，在縣城投資購(gòu)房的是極少數(shù)，中青年人是城市購(gòu)房的絕對(duì)主力。有了中青年人的就業(yè)，才會(huì)有對(duì)住房的剛需。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，需要有產(chǎn)業(yè)支撐。
【建言】
增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) 促進(jìn)去庫(kù)存
對(duì)于去庫(kù)存周期12年一說(shuō)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這還是保守估計(jì)，“按照現(xiàn)在的人口情況，又沒(méi)什么聚集人氣的產(chǎn)業(yè)，消化周期可能會(huì)更長(zhǎng)。”屈家?guī)X北京城一名售樓人員說(shuō)。
在采訪中，屈家?guī)X管理區(qū)多名人士均表示，在整個(gè)荊門(mén)市甚至湖北省的縣級(jí)區(qū)域，屈家?guī)X的庫(kù)存壓力是最大的。每個(gè)月初，屈家?guī)X都要直接向湖北省住建廳上報(bào)去庫(kù)存進(jìn)度。
屈家?guī)X人大聯(lián)絡(luò)組副組長(zhǎng)付荷仙說(shuō)，一方面政府已于去年就實(shí)施，棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置方案，不再給拆遷戶(hù)蓋房子，而是給拆遷戶(hù)房票或貨幣，引導(dǎo)他們消化現(xiàn)有庫(kù)存，今年預(yù)計(jì)引導(dǎo)1800戶(hù)。另一方面，當(dāng)?shù)匾舱跔?zhēng)取資金，希望盡快讓爛尾樓續(xù)建。
去庫(kù)存是一方面，供給側(cè)也在收緊。據(jù)了解，當(dāng)?shù)卣?014年6月，就全面停止批地，一些已獲得土地單位開(kāi)工的項(xiàng)目，也一律暫停批準(zhǔn)開(kāi)工。
陳峰認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為了適應(yīng)市場(chǎng)，降價(jià)促銷(xiāo)是常見(jiàn)手段；當(dāng)?shù)卣梢越o予補(bǔ)貼，畢竟學(xué)區(qū)房、結(jié)婚用房還是有一定的潛在需求。此外，可在延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)鏈條的縱深上下功夫，不僅包括農(nóng)產(chǎn)品深加工，打造頗具影響力的品牌，增加當(dāng)?shù)氐墓I(yè)就業(yè)，還可大力發(fā)展觀光和休閑農(nóng)業(yè)，吸引外來(lái)游客，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤⻊?wù)業(yè)的發(fā)展。
