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    燕郊新房供應(yīng)“斷頓” 二手房成交單價(jià)破2.7萬(wàn)元

    燕郊新房供應(yīng)“斷頓” 二手房成交單價(jià)破2.7萬(wàn)元

    2016-08-23 10:07:14

    來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

      “有一套房掛出來(lái)一個(gè)多小時(shí),購(gòu)房者就趕過(guò)來(lái)了,房子也沒(méi)看,直接簽約”,燕郊鏈家門店一位經(jīng)紀(jì)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,燕郊靠近北京位置的二手房成交價(jià)基本都超過(guò)2.3萬(wàn)元/平方米,極個(gè)別房源成交單價(jià)則超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。

      燕郊,過(guò)去是承接北京外溢的居住需求,而今,經(jīng)歷房?jī)r(jià)多輪連續(xù)上漲甚至翻番的暴漲后,燕郊房產(chǎn)的投資需求在快速攀升。在新房供應(yīng)斷頓的情況下,原本流動(dòng)性很差的二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)。

      2015年8月份,《證券日?qǐng)?bào)》記者去燕郊實(shí)地調(diào)查時(shí),燕郊的“售房一條街”僅有興達(dá)二手房交易中心是比較大的二手房交易中心。一年后的現(xiàn)在,《證券日?qǐng)?bào)》記者再度探訪燕郊時(shí),遍地都是二手房交易中介門店,甚至將一手房的銷售中心直接改成該項(xiàng)目的二手交易門店。

      新房供應(yīng)斷頓

      事實(shí)上,記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),原本活躍在“售房一條街”推銷新房的大媽們比去年少了很多。

      “除了黃金藍(lán)灣,還有港中旅開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目可以排號(hào),馬上將開(kāi)盤”,一位拿著各種房產(chǎn)小廣告的大媽告訴記者,還有幾個(gè)項(xiàng)目是40年或者50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓了。

      “在燕郊,70年產(chǎn)權(quán)的新房現(xiàn)在只有黃金藍(lán)灣可以銷售,推出房源的時(shí)間也不確定,真心想買要準(zhǔn)備好現(xiàn)金和身份信息,去銷售中心守著”,一位了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的相關(guān)人士向本報(bào)記者透露,此外還有個(gè)別項(xiàng)目的尾房銷售,但數(shù)量極少。

      《證券日?qǐng)?bào)》記者在實(shí)地探訪中也注意到,天洋城4代的銷售中心已經(jīng)關(guān)門。另有一些去年原本銷售新房的銷售中心也變成了銷售該項(xiàng)目二手房的門店。

      上述鏈家門店經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步向本報(bào)記者表示,燕郊現(xiàn)在新房供應(yīng)量很少,這個(gè)月市場(chǎng)在售的70年產(chǎn)權(quán)新房項(xiàng)目可能都不到3個(gè),或者在排號(hào)未開(kāi)盤,即使有在售新項(xiàng)目,推出的套數(shù)也不多,可能僅有10多套。

      鑒于今年以來(lái),新房供應(yīng)量與去年同期相比嚴(yán)重下滑,燕郊的二手市場(chǎng)流動(dòng)性開(kāi)始轉(zhuǎn)好,尤其這兩個(gè)月成交量和成交價(jià)都明顯提升。

      根據(jù)鏈家網(wǎng)顯示,最近90天內(nèi)成交1131套,平均每個(gè)月成交約377套,這僅是在鏈家平臺(tái)上交易量。

      成交單價(jià)直逼3萬(wàn)元

      “整個(gè)燕郊,每個(gè)月成交的二手房可以使中介獲得2000萬(wàn)元的傭金額度,而鏈家一個(gè)門店每個(gè)月可獲得60萬(wàn)元傭金額度”,有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,上周,“我們門店成交了好幾套”。

      至于成交價(jià)格,與年初相比,每平方米上漲5000元/平方米已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

      “天洋城現(xiàn)在成交價(jià)在2.4萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米,也有少量房源超過(guò)2.6萬(wàn)元/平方米”,上述鏈家經(jīng)紀(jì)人表示,極個(gè)別小區(qū)房源成交價(jià)有超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的,但這種房子數(shù)量并不多,是燕郊目前最貴的二手房社區(qū)才能出現(xiàn)的成交價(jià)。

      根據(jù)鏈家網(wǎng)二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年3月份以來(lái),燕郊至少10多個(gè)樓盤成交價(jià)都突破了2.5萬(wàn)元/平方米這一水平線。記者能夠查到的最高成交記錄,是東方夏威夷一套271平方米的高端盤,于今年7月23日成交,成交總價(jià)271平方米,單價(jià)47932元/平方米。當(dāng)然,這是極個(gè)別房源,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)不具代表性。

      不過(guò),東方夏威夷南岸一期、星河185等多個(gè)小區(qū)均出現(xiàn)成交單價(jià)超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米的成交記錄。此外,燕郊普羅旺斯也有成交價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的房源簽約記錄。

      “在燕郊,多數(shù)項(xiàng)目的業(yè)主多來(lái)自北京,甚至一半以上都是基于投資需求而購(gòu)買的房產(chǎn)”,大廠的一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者表示,但今年新房供量銳減,開(kāi)發(fā)商想高價(jià)賣房,卻無(wú)法取得預(yù)售許可證,因?yàn)橄嚓P(guān)部門正限價(jià),所以新房入市量少,許多本地人的換房需求和來(lái)自北京購(gòu)房者的投資需求,使二手房流動(dòng)性迅速上升,這也是房?jī)r(jià)輕松暴漲的原因之一。

      業(yè)主報(bào)價(jià)單價(jià)超3.7萬(wàn)元

      除了上述新房供應(yīng)斷頓的因素外,燕郊二手房快速暴漲的背后,其實(shí)是來(lái)自通州副中心規(guī)劃的帶動(dòng)。

      現(xiàn)在燕郊市場(chǎng)有這樣一種言論,以后“北三縣”的土地統(tǒng)一歸通州副中心規(guī)劃調(diào)配,這樣模式下,開(kāi)發(fā)商拿地成本將被推高,因此現(xiàn)在即使高樓已起,甚至已經(jīng)是現(xiàn)房,開(kāi)發(fā)商也不愿意現(xiàn)在就銷售,不乏捂盤惜售的意愿。

      鑒于此,二手房成交價(jià)越發(fā)高企。

      “現(xiàn)在很多人都不賣,都在觀望,報(bào)價(jià)都很高,基本都超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,高的甚至直逼4萬(wàn)元/平方米”,上述中介人士向本報(bào)記者表示,遠(yuǎn)遠(yuǎn)想不到,一年前,二手房成交均價(jià)還不足1.5萬(wàn)元/平方米,說(shuō)房?jī)r(jià)翻番,也不為過(guò)了。

      根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者在燕郊走訪的多個(gè)二手房中介和二手房小區(qū)發(fā)現(xiàn),有的中介確實(shí)有2組-3組客戶在咨詢房源信息,遠(yuǎn)不是去年門可羅雀的局面。

      此外,《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到,業(yè)主坐地起價(jià)的現(xiàn)象較為普遍。以星河185為例,多數(shù)房源報(bào)價(jià)超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米,還言稱“誠(chéng)心賣房”。換言之,現(xiàn)在想在靠近北京的燕郊買一套100平方米左右的剛改性住宅,沒(méi)有300萬(wàn)元總價(jià)可能難以拿下。這是2015年底,北京通州六環(huán)果園商圈學(xué)區(qū)房的價(jià)格。

      值得注意的是,東方夏威夷的別墅產(chǎn)品,業(yè)主報(bào)價(jià)有高達(dá)5.1萬(wàn)元/平方米的房產(chǎn),聯(lián)排別墅甚至報(bào)價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米。

      房?jī)r(jià)虛高?

      “現(xiàn)在購(gòu)買很多二手樓盤是有風(fēng)險(xiǎn)的”,有消息人士向本報(bào)記者透露,燕郊的很多在售二手房是剛剛交房的,房本還沒(méi)有下來(lái),二手交易實(shí)際上不能完成二手房正常的過(guò)戶手續(xù),或者通過(guò)開(kāi)發(fā)商改底單,或者等待房本下來(lái)再完成過(guò)戶。

      更為值得注意的是,在燕郊,不少二手房首付款是不能以房款總價(jià)的三成交付的,除了稅費(fèi)外,銀行也在衡量風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)銀行對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià),因此銀行會(huì)提前要求,把按照房款總價(jià)的一定百分比的資金打在首付款里支付,這樣即可以以這種變相增加首付款的方式攤薄風(fēng)險(xiǎn)。

      一般來(lái)說(shuō),銀行變相增加首付款是燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)最近的普遍現(xiàn)象。據(jù)上述人士透露,燕郊今年以來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲速度是創(chuàng)下歷史新高的,過(guò)去,燕郊充斥著大量新房,當(dāng)時(shí),買房的幾乎都買新房,甚至有些想要在燕郊投資的投資客擔(dān)心二手市場(chǎng)流動(dòng)性差,進(jìn)而不敢下手。

      “市場(chǎng)早已變化了”,有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言,現(xiàn)在,在北京買一套房平均總價(jià)需500多萬(wàn)元,首付至少150多萬(wàn)元。此前的價(jià)格洼地通州頒布副中心規(guī)劃后,即使限購(gòu),房?jī)r(jià)也一直上漲,有些需求轉(zhuǎn)移至大興,有些則轉(zhuǎn)入“北三縣”,而燕郊是承接北京外溢的居住和投資需求的首選之地,剛需被擠出北京后,燕郊幾乎是最佳落腳點(diǎn)。

      現(xiàn)實(shí)則是,睡城燕郊難以改變睡城的局面,畢竟,多個(gè)小區(qū)入依然住率不足30%。

      (王麗新 王 崢)

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