二、商圈的變動(dòng)因素。在商圈變動(dòng)過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢(shì)一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長(zhǎng)空間比較小；選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報(bào)不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，是值得投資的績(jī)優(yōu)股，因此，投資者應(yīng)“跟著規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
三、關(guān)注“主力店”效應(yīng)。“有‘主力店’的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，例如，益華百貨、易初蓮花的進(jìn)駐帶旺了周邊的商業(yè)，其周邊１００米之內(nèi)的商鋪因?yàn)檫@兩個(gè)商場(chǎng)而被帶動(dòng)了起來。周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。
四、關(guān)注品牌店效應(yīng)。商鋪品牌店是否進(jìn)入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，因此，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的商鋪?zhàn)赓U給品牌客戶，即使租金相對(duì)較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。
五、商鋪的通用性。在買商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰(shuí)。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。
六、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)買價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購(gòu)買商鋪的最終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)也應(yīng)該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會(huì)往上走。當(dāng)然，商圈出現(xiàn)變動(dòng)則另當(dāng)別論。（江門日?qǐng)?bào)）