“供而未用”的土地有13萬畝，幾乎與海南省近兩年的土地供應(yīng)量相當(dāng)——這是海南省去年發(fā)布的本省閑置土地?cái)?shù)據(jù)。
一邊是大批土地在“沉睡”；另一邊，一些能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的好項(xiàng)目卻“無地可用”。為破解這一局面，海南開始了對(duì)閑置土地的清理工作。截至今年7月底，共處置閑置土地1105宗13.24萬畝，按面積計(jì)算的處置率為95.1%，按宗數(shù)計(jì)算的處置率為96.1%。其中，土地閑置時(shí)間最長(zhǎng)的竟然達(dá)20余年。
這么多閑置地，是如何產(chǎn)生的？清理閑置地，涉及方方面面的利益，如何破解？如何讓清理出的土地正常流轉(zhuǎn)起來，防止新的閑置產(chǎn)生？日前，本報(bào)記者在海南進(jìn)行了調(diào)查。
明確4個(gè)重點(diǎn)，約談12家囤地大戶
按面積計(jì)算，今年5月20日，海南閑置土地處置率為66%，7月底，這一數(shù)字飆升為95%。短短兩個(gè)月，變化是怎么發(fā)生的？
海南省省長(zhǎng)蔣定之說，取得突破要抓住4個(gè)重點(diǎn)：重點(diǎn)地塊、重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)園區(qū)、重點(diǎn)案件。
對(duì)于拿地多、開發(fā)長(zhǎng)的“囤地大戶”，今年7月8日，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳對(duì)閑置土地面積較大的駿豪集團(tuán)公司、新埠島開發(fā)建設(shè)總公司等12家企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，指出存在的問題，企業(yè)負(fù)責(zé)人就下步閑置地處置盤活紛紛表態(tài)；7月9日，省政府分管領(lǐng)導(dǎo)約談閑置土地處置進(jìn)展緩慢的瓊海市、樂東黎族自治縣政府主要負(fù)責(zé)人，開展面對(duì)面督察。
約談后，相關(guān)市縣政府和企業(yè)均有所動(dòng)作。今年7月，樂東無償收回了蘇州經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展總公司一宗995畝的閑置土地使用權(quán)。瓊海市也采取有力措施加快處置，迄今完成了29宗共473.45公頃的閑置地處置，處置率達(dá)100%。
核心是利益，政府原因不是“擋箭牌”
根據(jù)已清理處置的12宗典型案例情況表看，有近一半是因?yàn)檎蜷e置的。
海南省國(guó)土環(huán)境資源廳廳長(zhǎng)陳健春分析，政府原因造成閑置，一方面表現(xiàn)為，將未完成拆遷清表的土地、缺乏基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地、缺乏相關(guān)證件和法律依據(jù)的土地進(jìn)行出讓，結(jié)果被企業(yè)當(dāng)作擋箭牌不開發(fā)，等著增值；另一方面表現(xiàn)為，地方政府亂改規(guī)劃，有的甚至“一地一規(guī)劃，一任一規(guī)劃，一想法一規(guī)劃”，企業(yè)開發(fā)無從進(jìn)行。
但是，在陳健春看來，這些并不是造成閑置的根本原因。企業(yè)買地，肯定會(huì)進(jìn)行前期調(diào)研，那么，為什么很多企業(yè)，明知所購地塊達(dá)不到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，仍然愿意買？土地、產(chǎn)業(yè)、城鄉(xiāng)、林地規(guī)劃的確存在不統(tǒng)一的情況，但并非不能解決，對(duì)土地定期評(píng)估、置換等都是解決問題的辦法。“為啥政府不主動(dòng)，企業(yè)不樂意？”陳健春說，達(dá)不到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地，在出讓程序、價(jià)格上往往有縫可鉆，讓企業(yè)有購買沖動(dòng)。
蔣定之指出，閑置地處置，觸及的是深層次矛盾，關(guān)系的是實(shí)際利益。
海南省國(guó)土廳土地利用管理處王保漢介紹，這次專項(xiàng)處置過程中，各市縣對(duì)清理出來的閑置土地，除無償收回外，采用征收閑置費(fèi)、有償收回、置換、改變用途、臨時(shí)使用等多種方式進(jìn)行了處置。每一宗土地區(qū)別不同情況分類解決，既依法處置，又切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
在閑置土地處置典型案例中，有3宗屬于無償收回的。這3塊地閑置時(shí)間最短的也有17年，此次處理中，被明確認(rèn)定為企業(yè)自身責(zé)任，均已下達(dá)收回國(guó)有建設(shè)用地使用決定書，無償收回。類似的被無償收回土地達(dá)1.5萬畝。
事實(shí)上，因政府原因?qū)е麻e置時(shí)間過長(zhǎng)的土地有償收回才是難點(diǎn)。補(bǔ)償如何定？如果十幾二十年前幾百元上千元一畝的土地按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，無異于變相為企業(yè)解套。而按照購買價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，當(dāng)事企業(yè)利益受損太大難以接受。因此，海南采取了“出讓價(jià)格+銀行年息”的辦法，有償收回土地2.67萬畝。
建機(jī)制保障，防止閑置地循環(huán)閑置
清理難，防止循環(huán)閑置更難——清理出來的閑置地，如果不能得到及時(shí)處理，容易造成再次閑置。有專家指出，防止土地再次閑置，目前主要面臨三大問題：民生問題、政策問題、增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)問題。
民生問題，主要是被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償與各種保險(xiǎn)尤其是養(yǎng)老保險(xiǎn)落實(shí)情況。海南閑置土地清理處置專項(xiàng)工作開展以來，對(duì)2009年以后批準(zhǔn)征地而未辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)的被征地農(nóng)民進(jìn)行了清查核實(shí)，制定了處置方案。2013年海南頒布辦法，政府為被征地農(nóng)民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)提供一次性繳費(fèi)補(bǔ)貼，被征地集體和農(nóng)民不需承擔(dān)社保費(fèi)用。辦理被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)已由最初的1.82萬人增加至5.37萬人。
針對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低的問題，今年7月海南大幅提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)了被征地農(nóng)民的利益。
閑置地常年難以得到處理，政策法規(guī)不完善是主要原因之一。海南一邊處置，一邊完善相應(yīng)法律法規(guī)。2013年以來，省政府先后印發(fā)了《海南省閑置土地認(rèn)定與處置規(guī)定》《海南省土地置換辦法》等規(guī)章或規(guī)范性文件。�？谑械仁锌h也印發(fā)了閑置土地處置具體細(xì)則。
擺脫土地財(cái)政依賴，調(diào)整地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是防止新的閑置土地產(chǎn)生的根本辦法。從目前情況看，結(jié)構(gòu)不合理，是當(dāng)前海南省房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多。蔣定之表示，要積極構(gòu)建多元化的產(chǎn)品體系，也就是要在“一降一增一�！鄙献鑫恼�。一是“降”，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，力爭(zhēng)到2017年底，普通商品房開工面積所占比重由現(xiàn)在的超過84%下降到70%左右。二是“增”，增加旅游酒店、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。三是“�！保灾械褪杖肴后w為重點(diǎn)，加大保障房供應(yīng)力度，力爭(zhēng)到“十二五”末，將保障性住房覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右。
海南省委書記羅保銘提出，要建立處置長(zhǎng)效機(jī)制，科學(xué)制定、嚴(yán)格實(shí)施土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行“熟地”“凈地”出讓，加強(qiáng)土地供后監(jiān)管，避免形成新的建設(shè)用地閑置。本報(bào)記者 丁 汀