杭州一樓盤掛出的降價廣告。目前，杭州住房庫存需25個月才能消化完 攝影/新華
導(dǎo)讀：為了挽救樓市，杭州相關(guān)部門推出降價備案制度。雖然政府部門對這一被市場認(rèn)為是“限降令”的行為給出了規(guī)范市場秩序的解釋，但地方政府對降價潮的擔(dān)憂卻也是一目了然。業(yè)內(nèi)人士指出，以這一政策為節(jié)點，調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。
二三線城市樓市不停出現(xiàn)降價新聞，多地政府也調(diào)整限購措施。為了挽救樓市，杭州相關(guān)部門甚至下文，降價15%要進行備案，被市場理解為“限降令”，但物價部門卻解釋為規(guī)范市場秩序。雙方各執(zhí)一詞。
市場
網(wǎng)簽被設(shè)置15%的下浮限幅
在過去的一周，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門請去約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。具體操作上，開發(fā)商在透明售房網(wǎng)上有端口，在上面走網(wǎng)簽程序。
通過技術(shù)手段，可以自動設(shè)置15%的下浮限幅，如果開發(fā)商的實際成交價格比備案價格下調(diào)超過15%，網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法進行網(wǎng)上簽約程序。如果開發(fā)商想大幅降價銷售則需重新申請，降低樓房備案價，只要實際價格與新的備案價的價差在15%的范圍內(nèi)。但重新申請備案價至少要耗費7到10天時間。
回應(yīng)
降幅超15%備案是讓降價規(guī)范有序
對于這一限制降價行為，杭州市物價局、市住保房管局昨日又發(fā)文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價或優(yōu)惠促銷做到規(guī)范有序�！叭绻祪r幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價部門申報備案�！焙贾菔形飪r局的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
杭州市物價局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些規(guī)定目的是進一步規(guī)范商品住房銷售價格申報備案，針對的是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在銷售現(xiàn)場標(biāo)示價格和申報備案價格、網(wǎng)上公示價格不一致，申報價格虛高，申報備案后隨意調(diào)整價格以及發(fā)布使人誤解的價格信息誤導(dǎo)購房者等問題。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場供求等情況調(diào)整價格，我們會根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價申請及時進行辦理�！�
現(xiàn)象
杭州住房庫存需25個月才能消化
到底是限制降價還是規(guī)范秩序，市場和官方各執(zhí)一詞。不過，地方政府對降價潮的擔(dān)憂卻是一目了然。按照第三方機構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以目前的住房銷售速度，杭州需要大約25個月才能消化完當(dāng)前的住房庫存，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。
自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響馬年樓市第一降以來，不少開發(fā)商的項目紛紛跳水。進入第二季度，品牌開發(fā)商也加入降價大軍，以萬科為例，其在杭州的項目在今年4月開始打折，這被許多業(yè)內(nèi)人士視為是整個行業(yè)下滑的信號。
來自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉則是吹響了核心區(qū)的降價號角，其位于杭州市中心的九龍倉君璽項目，首推房源折后小戶型均價4萬元/平方米，大戶型均價4.5萬元/平方米，這個價格較之前的預(yù)計價格(4.5萬-5萬元/平方米)整整降了5000元/平方米。
樓市的這種慘淡表現(xiàn)直接影響了土地市場。5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場，計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報名參加。中國經(jīng)濟研究院在2014年4月發(fā)布的一項調(diào)查表明，杭州對土地財政的依賴度排全國第一。賣地是地方政府的一項關(guān)鍵財政收入來源。值得注意的是，杭州土地市場的溢價在不斷下降，今年主城區(qū)地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。
觀點
調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌
實際上，目前二三線城市降價潮已經(jīng)蔓延至一線城市，北上廣深等均出現(xiàn)“房企讓利出貨”現(xiàn)象。來自地產(chǎn)研究機構(gòu)上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅供求出現(xiàn)回落，成交均價出現(xiàn)環(huán)比下跌。在價格下跌的同時，成交也出現(xiàn)回落，4月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為347萬平方米，成交面積為214萬平方米，呈現(xiàn)出供大于求的市場關(guān)系。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，杭州限降令的出現(xiàn)，其實反映了整體樓市或者是區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點，調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。后續(xù)同類型城市將會有各種類型的政策救市。文/本報記者 范輝