盤活問題樓盤，推進(jìn)“保交樓”，中部省會城市鄭州或率先破冰。
7月27日，新京報記者獲悉，鄭州擬推出棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃四大模式，首批試水紓困建業(yè)、康橋、世茂、融創(chuàng)等六大房企，針對房企旗下問題樓盤選擇對接上述四種模式，推進(jìn)“保交樓”工作。
六家試點房企
7月26日晚間，《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》文件截圖在網(wǎng)絡(luò)上流傳。其中的內(nèi)容顯示，鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項目情況”，針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、融創(chuàng)等重點企業(yè)的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃等退出方式。
7月27日，新京報記者與鄭州市人民政府辦公廳取得聯(lián)系，工作人員表示“此事應(yīng)該聯(lián)系鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局�！彪S后，記者撥打鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局(簡稱“鄭州市房管局”)官網(wǎng)多部對外電話，工作人員皆表示未看到關(guān)于此事的紅頭文件，具體情況尚不清楚。
記者從知情人士處獲悉，鄭州市政府組織鄭州市房管局、各區(qū)政府召開“6家重點企業(yè)在鄭項目情況匯報”會議，主要匯報內(nèi)容是結(jié)合鄭州市政府于6月15日下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件通知，鄭州市房管局就6家重點企業(yè)項目的選擇模式(棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式)在會上向市政府、各區(qū)政府進(jìn)行相關(guān)匯報。而上述文件截圖正是鄭州市房管局名為“關(guān)于全市重點房地產(chǎn)企業(yè)退出的情況匯報”的材料截圖。
據(jù)悉，這6家重點房企分別為建業(yè)地產(chǎn)、康橋集團(tuán)、鑫苑地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、融創(chuàng)中國。其中，前3家房企建業(yè)地產(chǎn)、康橋集團(tuán)、鑫苑地產(chǎn)為鄭州本土房企；而世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、融創(chuàng)中國均在鄭州有多個項目布局。
根據(jù)上述的《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》，鄭州市在當(dāng)前背景下針對房企和項目紓困旨在“為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，激活有效需求，實現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展，仍需調(diào)動國企、央企及各類金融機(jī)構(gòu)資源，通過公寓房收購為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購，破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問題項目和問題企業(yè)，落實‘保交房’”。
創(chuàng)新“四大模式”
鄭州此次提出的四大創(chuàng)新模式，包括棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房。其中，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項目交付；銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項建設(shè)貸款。
而備受關(guān)注的“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”是指利用國家棚改的政策機(jī)遇，將安置房包裝為棚改項目，其建設(shè)主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎脚_公司，同時，利用市級平臺等作為統(tǒng)貸統(tǒng)還主體，與各縣市區(qū)成立合資公司，市級轉(zhuǎn)貸平臺對合資公司進(jìn)行轉(zhuǎn)貸。
在業(yè)內(nèi)人士看來，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”的做法如果落地，將極大地緩解房企目前的資金壓力。據(jù)《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》所述，在鄭州市城市化高速推進(jìn)的時期，主城區(qū)普遍采用“安開比”(即捆綁安置地塊建筑面積與其對應(yīng)的開發(fā)地塊建筑面積的比例)建設(shè)模式，即由開發(fā)商作為安置房建設(shè)主體，同時給予合理面積的商業(yè)開發(fā)模式。在原有項目邏輯未變，由于政策收緊，商業(yè)開發(fā)部分回款放緩，造成安置房和商業(yè)開發(fā)項目面臨難以同時推進(jìn)的問題。為解決被拆遷群眾安置，積極研究將開發(fā)商主導(dǎo)的“安開比”模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲗?dǎo)模式。
而在保障性租賃住房模式中，鄭州也正在考慮購買公寓或住宅現(xiàn)房作為人才公寓的方式。在各大開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)有樓盤進(jìn)行盤點后，對于去化周期較高的項目，可以積極利用回購保障性租賃住房模式回籠現(xiàn)金流。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點評稱：“此次鄭州的解決措施，對于鄭州問題解決和行業(yè)問題解決的思路啟發(fā)等都有積極的作用。此次政策提出了比較豐富的解決措施，應(yīng)該說針對不同的樓盤落實了不同的應(yīng)對策略，比較務(wù)實，也能夠逐一突破，進(jìn)而有助于更好化解矛盾，對于相關(guān)房企來說也具有較好的啟發(fā)意義�！�
企業(yè)回應(yīng)：不會退出鄭州市場
鄭州版本的紓困模式在網(wǎng)絡(luò)傳開以后，也有關(guān)于房企是否會退出項目的疑問。
對此，部分代表房企回應(yīng)稱：“主要是‘房企自愿退出’這一說法引發(fā)了誤解，其實是對四個模式的統(tǒng)稱，并非是企業(yè)要退出項目。”
據(jù)新京報記者了解，以融創(chuàng)為例，目前其在鄭州的樓盤有10個，均在積極自救中，以“保資金”“保復(fù)工”“保交付”為目標(biāo)，并且基于項目布局和自身條件，后期或?qū)⒖紤]引入合作方，但是并無出售或者撤出項目的計劃。
而對于哪些項目選擇何種模式，部分試點房企表示：“目前材料還在上報中，沒有確定下來�！�
上述知情人士稱：“事實上，文件本意是政府計劃幫助在鄭的頭部優(yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難，對6家頭部房企優(yōu)先幫助紓困，對于企業(yè)和業(yè)主來說，都是解決目前暫時困局、保證交付的良好契機(jī)。首批6家企業(yè)都是長期深耕鄭州的頭部房企，不會存在退出鄭州市場的問題�！�
新京報記者 徐倩 張建