民營(yíng)房企借雞忙下蛋 外資房企養(yǎng)著母雞慢慢孵

　　調(diào)控聲中，開(kāi)發(fā)商和剛需者同臺(tái)唱戲，熱熱鬧鬧地過(guò)完了“五一”。昨天，本報(bào)EMBA大講堂請(qǐng)來(lái)了廣東地產(chǎn)界最貼近市場(chǎng)的教授——胡剛和最具有思辨性的實(shí)踐者——趙卓文。不知在他們眼中，“五一”樓市是真熱還是虛熱？樓價(jià)是真降還是虛漲？房企的各種營(yíng)銷手段背后實(shí)質(zhì)又是什么？?jī)晌患钨e告訴記者，在房地產(chǎn)調(diào)控中，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市已經(jīng)出現(xiàn)分化，而資本特征和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)決定了房企中的民企更喜歡快進(jìn)快出，趕緊下蛋，而港資企業(yè)喜歡慢慢開(kāi)發(fā)，坐等土地升值。

　　撰文/記者 蔣悅飛

　　攝影/記者 王維宣

　　本期嘉賓

　　胡剛：暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)會(huì)員

　　趙卓文：廣東省房協(xié)理事 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

　　開(kāi)發(fā)商策略：

　　從“丑女先行”到“靚女先嫁”

　　趙卓文：第一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，從廣東地區(qū)看，一手房銷售下降接近了20%，廣州傳統(tǒng)中心區(qū)，1~3月每個(gè)月銷售量30多萬(wàn)平方米，比2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的量差不多。而現(xiàn)在市場(chǎng)呈現(xiàn)出幾個(gè)特點(diǎn)：

　　第一，市場(chǎng)全面進(jìn)入供大于求的階段。首先是需求在下降。即使沒(méi)有房地產(chǎn)的調(diào)控政策等措施出臺(tái)，整體的消費(fèi)力也在下降。廣州一手房的銷售在2009年是900多萬(wàn)平方米，在2010年下降到650萬(wàn)平方米，在2011年是570萬(wàn)平方米，今年我預(yù)測(cè)能夠達(dá)到500萬(wàn)平方米就非常好了。因?yàn)闃莾r(jià)上升到一定的階段，一般的剛性需求，或者是改善型需求是受到抑制，珠三角其他城市包括深圳、佛山、東莞、中山、珠海、惠州等城市一手房的銷售也在下降。

　　另一方面供應(yīng)在增加，特別是2009年、2010年金融危機(jī)帶來(lái)的反彈，開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)工、儲(chǔ)備新的土地資源，2012年出售的項(xiàng)目基本都是在2009年、2010年開(kāi)工的。“五一”左右廣州接近60多個(gè)樓盤有新貨推出，供貨量非常大。這種情況我覺(jué)得會(huì)一直延續(xù)到2012年年底、甚至到2013年，市場(chǎng)迎來(lái)了近幾年很少見(jiàn)的供大于求的階段。

　　廣州樓市無(wú)割肉銷售現(xiàn)象

　　第三，原來(lái)有一些開(kāi)發(fā)商比較惜售，2011年的計(jì)劃是“丑女先行”，把不好的先賣出去，到了今年“五一”，開(kāi)發(fā)商先賣好的產(chǎn)品，“靚女先嫁”，認(rèn)為現(xiàn)在出貨比抓在手里更好。所以我們看到“五一”樓市開(kāi)發(fā)商的促銷打折非常普遍。不過(guò)，到目前為止，廣州所有的樓盤目前打折力度比較有限，沒(méi)有一個(gè)是割肉銷售的。底線在哪里？從成本測(cè)算看，廣州的地價(jià)水平每年有20%~30%的上升幅度，如果是2009年拿的土地資源，到現(xiàn)在這兩年的土地升值，把地價(jià)換算為房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)有10%~20%下降才觸及成本價(jià)，而到目前為止廣州的樓盤基本還沒(méi)有8折促銷。所以整體看樓市“五一”好像回暖了，但是這種回暖是缺乏持續(xù)性的。

　　胡剛：政策一方面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松，另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要轉(zhuǎn)到內(nèi)需，主要是靠城市化。城市化和房地產(chǎn)調(diào)控有一定的矛盾。將來(lái)限購(gòu)會(huì)退出，但是政府對(duì)住宅政策不可能像前面幾年那樣放開(kāi)。

　　促銷：

　　五一促銷讓利幅度平均在5%以內(nèi)

　　主持人：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在搞活動(dòng)很多是真金白銀，比如亞運(yùn)城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]將星期八小鎮(zhèn)搬到了售樓處，雅居樂(lè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]搞一些動(dòng)漫節(jié)，而保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]更是大手筆，送車、送環(huán)球游、搞集體婚禮……開(kāi)發(fā)商是真急著把房子賣出去？

　　趙卓文：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商年初非常著急，整體看，對(duì)政策的預(yù)期有分歧，市場(chǎng)發(fā)展方向不明朗，貨幣縮緊，所以促銷和打折力度比較大。我覺(jué)得“五一”期間開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷的幅度比預(yù)期有差距，開(kāi)發(fā)商在讓利，但讓價(jià)幅度并不算特別大。送裝修、送家電等等都是促銷，但是沒(méi)有不付出代價(jià)的促銷。開(kāi)發(fā)商或者直接降價(jià)，或者通過(guò)裝修等間接給予買家優(yōu)惠，最后可以折算出樓價(jià)的讓利，但是這種讓利并不是很大，平均看基本在5%以內(nèi)。