主持人：珊瑚天峰單價(jià)直降了5千元，原價(jià)接近2萬元，好像降價(jià)不止5%？

　　趙卓文：不同的樓層，不同的戶型、朝向，價(jià)格是有差異的，開發(fā)商在某一個(gè)階段推出的產(chǎn)品位置、景觀比較好，產(chǎn)品比較精致，價(jià)格就比較高，到第二期朝向等不好，然后說單價(jià)直降5千元。我覺得對于樓價(jià)的觀察，看二手房價(jià)的變化更為準(zhǔn)確一些。

　　現(xiàn)在廣州的房價(jià)往下走的幅度比業(yè)內(nèi)的預(yù)期小，但相對于老百姓預(yù)期的價(jià)格卻又差不多要達(dá)標(biāo)了。很多的投資性買家和剛性買家，看到樓價(jià)下降5%，感覺已經(jīng)很有吸引力，如果下降10%，估計(jì)就會(huì)搶購了。

　　人們對房價(jià)上漲預(yù)期沒變

　　胡剛：五月我也看過幾個(gè)樓盤，人氣很火爆，也有人說，房價(jià)好像沒降。調(diào)控到現(xiàn)在，人們對房價(jià)預(yù)期上漲，這一點(diǎn)沒有變。再加上“五一”開發(fā)商有一些打折，有一些優(yōu)惠，剛性需求就進(jìn)去了，成交量就提高了，特別是廣州比較明顯。北京、上海、深圳都是，降價(jià)比較大，而廣州只是降了一點(diǎn)點(diǎn)。

　　政府對住宅的調(diào)控會(huì)長期化，開發(fā)商也會(huì)繼續(xù)觀望，這對他們的營銷有影響。而地方政府大部分依靠土地財(cái)政，債務(wù)壓力大。有的開發(fā)商拿的地很早，所以根本沒有資金壓力。我估計(jì)各方博弈還會(huì)不斷地進(jìn)行，現(xiàn)在的形勢也沒有達(dá)到開發(fā)商非降價(jià)不可，估計(jì)10月份會(huì)有比較明朗的形勢。

　　房價(jià)：

　　廣州一手房成交均價(jià)已觸成本線

　　主持人：近期數(shù)據(jù)顯示，一些樓盤的價(jià)格在上升，廣州四月的房價(jià)也顯示比上月漲了幾個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)在房價(jià)到底是降還是升了呢？

　　趙卓文：總體趨勢往下走，這是非常明確的方向。但具體到一個(gè)城市，一個(gè)樓盤，也會(huì)有漲的樓盤。當(dāng)前的樓市已經(jīng)不是單邊上升或者單邊下降的情況了。

　　有一個(gè)情況是普遍降，個(gè)別漲，這是假的漲。原因在于，一是去年下半年到今年上半年開發(fā)商的開盤定價(jià)普遍偏低，比如亞運(yùn)城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]土地成本是4700~4800元/平方米，現(xiàn)在每平方米賣1萬元左右，肯定虧。比如時(shí)代外灘，所有人都估計(jì)這樣的項(xiàng)目肯定是“2字頭”，現(xiàn)在賣“1字頭”。像這樣的項(xiàng)目，現(xiàn)在價(jià)格升一些，這也是假上升，因?yàn)楸緛矶▋r(jià)偏低。

　　胡剛：房地產(chǎn)的價(jià)格是圍繞價(jià)值線波動(dòng)的，而房地產(chǎn)的價(jià)值不是平走的，而是往上走的。這幾年GDP不斷增長，價(jià)值線是往上走，周期性比較長，這種情況下，中心城區(qū)樓盤比較稀缺，大量的地鐵建在中心城區(qū)，所以價(jià)格不會(huì)下降。而郊區(qū)樓盤一調(diào)控就會(huì)往下走。

　　趙卓文：從地價(jià)來看，廣州的房價(jià)水平還是合理的。2011年廣東經(jīng)營性土地的價(jià)格是五年前的3.9倍，等于升了3倍左右。而廣州2011年住宅用地的拍賣均價(jià)是每平方米7200元。拿到地，加上建設(shè)費(fèi)用、精裝修，還要交各種各樣的利息、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、各種稅費(fèi)，開發(fā)商至少要每平方米賣到1.3萬~1.5萬元才能保本。而這幾個(gè)月網(wǎng)簽一手房的成交單價(jià)也在1.3萬~1.4萬元左右，已經(jīng)觸及成本線。如果開發(fā)商2012年拿地，用每平方米7千多元的均價(jià)獲得土地資源，開發(fā)出來的產(chǎn)品還賣這樣的價(jià)格，開發(fā)商普遍會(huì)出現(xiàn)大面積虧損。

　　房企：

　　誰在暴風(fēng)雨中前行

　　趙卓文：房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在，現(xiàn)在非常明顯是市場的買家分化了，有人看漲，有人看跌。開發(fā)商的心態(tài)和判斷也逐步開始分化，有的開發(fā)商是悲觀的，覺得賣完了就不做了；有一些開發(fā)商非常看好，現(xiàn)在還在逆市拿地，不同開發(fā)商做法很矛盾，大概可以分為幾類：

　　第一類是大型開發(fā)商。他們普遍的態(tài)度比較審慎、穩(wěn)健，特別是今年第一季度，全國前十名銷售額靠前的開發(fā)商拿地的數(shù)量和比例同比大幅度下降。

　　第二類是從其他行業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)的企業(yè)。新增的這類企業(yè)的資金比以往相比大幅度減少。