近年來(lái)連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購(gòu)買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬(wàn)科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無(wú)房源可售，后期開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來(lái)看房。
售樓處工作人員告訴記者，新開(kāi)房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價(jià)約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價(jià)較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。
此外，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的預(yù)判，2012年全國(guó)新增商品房住宅需求為10億平方米，預(yù)計(jì)2011年至2020年十年間全國(guó)全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結(jié)構(gòu)上，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過(guò)剛需客戶。
根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年至2020年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時(shí)另有10個(gè)城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個(gè)城市共計(jì)將新增約3990萬(wàn)人，按人均35平方米計(jì)算，新增住房需求共計(jì)14.0億平方米，約占十年間全國(guó)新建住房總需求的9%，占全國(guó)新增人口帶來(lái)的首置需求的23%。
“扎堆熱”制造局部樓市非理性繁榮
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級(jí)人才、高管、懷揣夢(mèng)想的年輕人便不斷涌入。
陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認(rèn)為北京生存成本過(guò)高，生活壓力過(guò)大，才會(huì)出現(xiàn)許多人離開(kāi)北京的情況。但是，需要對(duì)自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應(yīng)，很多人難以做到這點(diǎn)。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會(huì)有增無(wú)減。“而房?jī)r(jià)高企也正是因?yàn)樗哂腥绱舜蟮奈Α５@樣的城市在中國(guó)并不多，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布不均的根本原因。”
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，正是由于“人扎堆”和購(gòu)房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。
“事實(shí)上，在全國(guó)范圍內(nèi)，雖然有600多個(gè)城市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高的城市大約僅有70個(gè)。”萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，我國(guó)一些城市人口多年不增長(zhǎng)或者負(fù)增長(zhǎng)，成交量、價(jià)低，而且?guī)缀醪粫?huì)換手，價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)也不會(huì)有較大波動(dòng)，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
毛大慶表示，這70個(gè)城市的特征在于人均G D P大都超過(guò)了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導(dǎo)入人口較多，移民、消費(fèi)均較為活躍。
“從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，70個(gè)城市大體能分為三類。”毛大慶說(shuō)。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國(guó)性、地區(qū)性的核心地區(qū)，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優(yōu)勢(shì)使其房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，但由于需求較大，住房消費(fèi)持續(xù)、明顯較為強(qiáng)勁。
第二種情況的城市多處黃河以北。在過(guò)去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點(diǎn)城市，因此，在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場(chǎng)顯得較為遲緩。
第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同，居民收入較高，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較北方活躍發(fā)達(dá)很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規(guī)模城市比，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高很多、自我修復(fù)能力強(qiáng)。
“通過(guò)近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出，人口的移動(dòng)趨勢(shì)這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達(dá)城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，是我國(guó)流動(dòng)人口較多的省份。以福建為例，過(guò)去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，這兩地的人口的絕對(duì)數(shù)量和相對(duì)比重都出現(xiàn)了迅速上漲，這說(shuō)明人口向百萬(wàn)人尤其是向數(shù)百萬(wàn)人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中，五區(qū)上漲88萬(wàn)，八縣反而下降8萬(wàn)，這說(shuō)明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚。“這也能說(shuō)明供需不平衡的原因所在，因?yàn)槿藗兊牧飨蚴且粯拥�，而地方就那么大�?rdquo;