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2014年即將過(guò)半，過(guò)去的這半年，炙手可熱的樓市出現(xiàn)了戲劇性的轉(zhuǎn)變：樓市交易慘淡，庫(kù)存卻節(jié)節(jié)攀升，為業(yè)績(jī)焦慮的開(kāi)發(fā)商、代理行都在苦思促銷(xiāo)妙招……賣(mài)房人煩心，買(mǎi)房人也很苦惱，各種促銷(xiāo)風(fēng)生水起，到底是要趕快出手還是再等等看？
“漲價(jià)”、“日光”、“地王”仿佛就是昨天的事，不過(guò)轉(zhuǎn)眼間，“下跌”、“觀望”、“博弈”、“維權(quán)”等關(guān)鍵詞就紛紛登上了各家門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的首頁(yè)，市場(chǎng)從紅臉到黑臉的轉(zhuǎn)變?nèi)绱搜杆�，而在這部樓市大戲中，不同身份的主演、配角們的表情變化也是精彩紛呈、耐人尋味。
■本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 劉莉 方力卓 朱凌琳
■第一幕戲
小小案場(chǎng)上演“四國(guó)大戰(zhàn)”
領(lǐng)銜主演：銷(xiāo)售顧問(wèn)
王猛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已有4年了，期間，他參與過(guò)金地自在城、保利香檳國(guó)際、萊蒙水榭春天等多家品牌樓盤(pán)的銷(xiāo)售，每次業(yè)績(jī)都是數(shù)一數(shù)二，因而年紀(jì)輕輕就被人稱(chēng)為“猛哥”。王猛現(xiàn)在在河西一家樓盤(pán)做銷(xiāo)售，作為資深的一線銷(xiāo)售人員，王猛對(duì)于樓市的冷暖變化也最有體會(huì)。
“和許多樓盤(pán)一樣，今年項(xiàng)目也做了不少拓客的活動(dòng)，進(jìn)科技園、去明基醫(yī)院外展，買(mǎi)房送油卡等等，以前很少有這樣的活動(dòng)，優(yōu)惠更別提了�！辈粌H如此，王猛說(shuō)案場(chǎng)的代理公司也由去年的2家變成4家，小小的案場(chǎng)上演起“四國(guó)大戰(zhàn)”，還有末位淘汰制，深感“壓力山大”。
市場(chǎng)不好，項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也沒(méi)往常那么牛了。雖然5月底的一次開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目推出的355套房源曾1小時(shí)去化一半，攬金4億，但要知道放在去年，它可是托關(guān)系都一房難求的神盤(pán)。“去年1個(gè)月至少能賣(mài)到100套以上，今年月成交能有50-60套就不錯(cuò)了�！边@樣的行情下，原本賺得盆滿缽滿的銷(xiāo)售員薪酬也相應(yīng)縮水了一半，不過(guò)見(jiàn)慣樓市沉浮的王猛也看得開(kāi)，“就當(dāng)做是對(duì)自己的一種鍛煉吧”。
■第二幕戲
以前坐等客戶(hù)上門(mén) 現(xiàn)在頻繁出擊
領(lǐng)銜主演：房產(chǎn)策劃
河西某樓盤(pán)的房產(chǎn)策劃向筆者大吐苦水，“今年的客戶(hù)相比去年要計(jì)較得多�！痹摲慨a(chǎn)策劃人員表示，不像去年很多時(shí)候都是客戶(hù)在搶房子，今年很多客戶(hù)都會(huì)有各種借口不買(mǎi)，比如有的客戶(hù)覺(jué)得時(shí)機(jī)不對(duì)啊，有的客戶(hù)會(huì)說(shuō)自己手上現(xiàn)在沒(méi)有足夠的現(xiàn)金等等。
這個(gè)時(shí)候營(yíng)銷(xiāo)策劃就會(huì)針對(duì)客戶(hù)的不同情況做解決方案�！氨热缬行┛蛻�(hù)說(shuō)自己手頭資金不足，我們就推出了一成首付的活動(dòng)，比如有些客戶(hù)說(shuō)時(shí)機(jī)不對(duì)，那我們可能就會(huì)創(chuàng)造時(shí)機(jī)，推出限時(shí)限價(jià)的活動(dòng)等等�！痹摬邉澣藛T表示，因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在營(yíng)銷(xiāo)上也會(huì)更多傾聽(tīng)客戶(hù)的聲音，順應(yīng)客戶(hù)的變化，幫助客戶(hù)解決問(wèn)題。
另一家商業(yè)項(xiàng)目的房產(chǎn)策劃人員則表示，以前是等著客戶(hù)上門(mén)，現(xiàn)在則是房產(chǎn)策劃想著怎么帶領(lǐng)銷(xiāo)售人員走出去，包括策劃各種各樣的拓客活動(dòng)，把產(chǎn)品主動(dòng)推出去。“之前做活動(dòng)多是在售樓處做大型活動(dòng)，造造聲勢(shì)，大概一個(gè)月只有一兩次的樣子�，F(xiàn)在幾乎每?jī)商炀鸵鲆淮位顒?dòng)，唱歌跳舞發(fā)禮品之類(lèi)的�！痹摲慨a(chǎn)策劃人員告訴筆者，他們近期還做了一個(gè)項(xiàng)目的小沙盤(pán)，經(jīng)常把這個(gè)小沙盤(pán)搬到社區(qū)和商場(chǎng)去巡展。
當(dāng)然，這種時(shí)候?qū)︿N(xiāo)售人員的要求有所提高，要力爭(zhēng)服務(wù)好每一個(gè)到場(chǎng)客戶(hù)，“因?yàn)槊恳粋�(gè)客戶(hù)都很珍貴”，該房產(chǎn)策劃表示，現(xiàn)在售樓處幾乎每?jī)扇於家鲆淮闻嘤?xùn)，“沒(méi)客戶(hù)的時(shí)候就培訓(xùn)售樓員�！�
■第三幕戲
一天6個(gè)樓盤(pán) 輪番電話“轟炸”
領(lǐng)銜主演：開(kāi)發(fā)商
劉川的買(mǎi)房計(jì)劃原本定在今年4月，由于資金沒(méi)到位，拖延了一個(gè)月，沒(méi)想到這一等，市場(chǎng)行情完全逆轉(zhuǎn)了�！霸局苣┤ブ薪�，看房的人很多。隔了1個(gè)月之后去，門(mén)店冷冷清清的，中介見(jiàn)我又回頭看房，特驚喜。回來(lái)后，當(dāng)天至少打了5-6個(gè)電話催我下定�！�
同時(shí)劉川也發(fā)現(xiàn)，1個(gè)月的時(shí)間，原本扶搖直上的新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，“之前在板橋的一家樓盤(pán)看盤(pán)，基本沒(méi)什么優(yōu)惠可談，后來(lái)銷(xiāo)售員打了好幾通電話給我，稱(chēng)售樓處有個(gè)神秘大優(yōu)惠，讓我一定去看看�！�
現(xiàn)在，劉川經(jīng)常會(huì)收到各大售樓處的促銷(xiāo)電話和短信，一成首付、半價(jià)搶房、買(mǎi)房送寶馬等等。最多的一個(gè)周日，劉川甚至接到了6家樓盤(pán)的電話，江寧、江北、仙林的盤(pán)都有，讓他不堪其擾，“我估計(jì)是房子不動(dòng)了，開(kāi)發(fā)商著急了�！�
最近聽(tīng)說(shuō)城東有樓盤(pán)甚至開(kāi)出了“8”字頭，價(jià)格一下子回到5年前，劉川買(mǎi)房更淡定了，“接下來(lái)估計(jì)降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，再等等，有合適的就出手，打算在年前完成買(mǎi)房�！�
■第四幕戲
月入過(guò)萬(wàn)的好日子遠(yuǎn)去了
領(lǐng)銜主演：二手房中介
王玉全是中原地產(chǎn)奧體新安江街店的一名經(jīng)紀(jì)人，盡管目前的二手房市場(chǎng)不太景氣，但王玉全每天仍然忙得不可開(kāi)交，只不過(guò)這次換成了賣(mài)新房。王玉全所在的中原地產(chǎn)一直都有新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，但近兩個(gè)月來(lái)，門(mén)店新房的銷(xiāo)售比重卻從先前的10%-20%上升到60%-70%，大有反超二手房之勢(shì)。
這個(gè)月，王玉全已著手了兩套新房的銷(xiāo)售，“現(xiàn)在奧體不少新房促銷(xiāo)力度大，選擇多，價(jià)格又有優(yōu)勢(shì)，相比之下，二手房很多不滿5年，總價(jià)高稅負(fù)重，加上貸款難，客戶(hù)存在觀望心理。很多客戶(hù)看不到合適的二手房，我們就推薦去新房看看�！�
能說(shuō)會(huì)道的王玉全算是門(mén)店的銷(xiāo)售“明星”，但很多初入中介的新人就沒(méi)這么幸運(yùn)了�！叭ツ晔袌�(chǎng)好，隨便賣(mài)賣(mài)都能月薪過(guò)萬(wàn)，但現(xiàn)在新人過(guò)來(lái)，很長(zhǎng)時(shí)間只能拿到2000元的底薪，干不了多久就離職了，人員流動(dòng)非常頻繁�！�
■第五幕戲
車(chē)多人少 “黑的”也打價(jià)格戰(zhàn)
領(lǐng)銜主演：黑車(chē)司機(jī)
從地鐵2號(hào)線底站的出口一出來(lái)，就能看到不少馬自達(dá)、面包車(chē)甚至小轎車(chē)停在路邊，看到有人出來(lái)，本來(lái)或閑聊或低頭看手機(jī)的車(chē)主們立刻一窩蜂地圍上來(lái)，熱情地招呼你去坐他的車(chē)，王健也連忙掐掉手里的煙，擠上前去。
王健專(zhuān)門(mén)在地鐵站附近做載客生意的時(shí)間不算長(zhǎng)，大概一年多。王健說(shuō)，因?yàn)楦浇泻脦准覙潜P(pán)在售，所以坐他車(chē)的不少都是看房人，還有去遠(yuǎn)一些的句容看房的。
“去年我剛做這行的時(shí)候，跑一趟仙林湖15元，要是去句容，至少20元起步�！币�?yàn)槿ツ昕捶咳硕�，連工作日都不間斷，要是周末的時(shí)候，更是忙得不可開(kāi)交，王健說(shuō)，別看自己干的是藍(lán)領(lǐng)的活，一個(gè)月的收入“那可比坐辦公室的白領(lǐng)都多”。
王健坦言，今年的生意不如去年火了，有的時(shí)候等一天都帶不到什么人，因?yàn)檐?chē)多人少，現(xiàn)在連他們都打起了“價(jià)格戰(zhàn)”，面包車(chē)賣(mài)出了公交車(chē)的價(jià)，每人只要兩塊錢(qián)，開(kāi)轎車(chē)的王健收入也相應(yīng)減少了。
不過(guò)讓他開(kāi)心的是，最近幾周，去仙林湖看房的人又慢慢多起來(lái)了，“聽(tīng)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商降價(jià)了”。
·評(píng)論
你看，你看 樓市的臉
又到了年中盤(pán)點(diǎn)的時(shí)候，但對(duì)于一貫“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)看上去并不美。
僅就南京而言，網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日，南京樓市上半年賣(mài)房30386套，同比去年大跌26.5%。與此同時(shí)，南京樓市的庫(kù)存量，從年初的35552套，到6月24日的41684套，猛增了17.2%。
再看南京房?jī)r(jià)，365地產(chǎn)家居網(wǎng)對(duì)今年上半年南京97家主力在售樓盤(pán)的調(diào)查顯示，有48家樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)了上漲，還有4家樓盤(pán)價(jià)格下跌，而去年122家主力在售樓盤(pán)中，有82家上漲，占比近7成，而且從漲幅上看，開(kāi)發(fā)商也都“克制”了很多，以微漲居多。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)無(wú)一不在印證，樓市正在“變臉”。多數(shù)專(zhuān)家都認(rèn)為，這樣的調(diào)整和變化是符合市場(chǎng)規(guī)律的，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉就表示，去年那么高的漲幅和成交量是不可能持續(xù)的，“哪有那么多韭菜可割？”
市場(chǎng)步入調(diào)整期已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，而且與往年因?yàn)檎咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條不同，這一次的調(diào)整是在政府沒(méi)有任何加碼調(diào)控狀況下市場(chǎng)自發(fā)的反應(yīng)，是市場(chǎng)的調(diào)控之手在發(fā)揮作用，正因?yàn)榇耍据喺{(diào)整周期和調(diào)整深度可能較以往更長(zhǎng)。
王石在萬(wàn)科B轉(zhuǎn)H股上市儀式后甚至稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期可能會(huì)持續(xù)2-4年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
下半年的樓市會(huì)否“入冬”，讓我們拭目以待。