圖表數(shù)據(jù)為亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的歷年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)而得，僅供參考

　　“《北京樓市的規(guī)律》一張圖，告訴你如今就是買房時(shí)機(jī)了。但我僅限于對(duì)北京的分析，從2008年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)成交量走勢(shì)基本上是呈現(xiàn)三年一周期一輪回的規(guī)律，2008年低迷，2009年沖到高點(diǎn)，2010年回歸中位，然后接下來(lái)的2011-2013年又一個(gè)低高中的走勢(shì)，今年成交量又是低位，接下來(lái)明年還會(huì)沖上高位。而房?jī)r(jià)在過(guò)去五六年里翻了一倍，運(yùn)氣好的賺著了，等待的還在等待。我不說(shuō)了，自己看著辦吧！”這是上周一位業(yè)內(nèi)專家對(duì)于樓市預(yù)期的看法，廣泛流傳于微信朋友圈內(nèi)，并附上了一張北京樓市從2008年開(kāi)始的成交波動(dòng)示意圖，預(yù)示著按照三年一調(diào)整的規(guī)律，明年樓市成交量將回升，價(jià)格將上漲，并暗示當(dāng)下就是最佳買房時(shí)機(jī)。

　　真的是這樣嗎？雖然今年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市唱衰聲不絕于耳，樓市風(fēng)聲鶴唳，“拐點(diǎn)崩盤”言論開(kāi)始發(fā)酵，救市論調(diào)也屢現(xiàn)市場(chǎng)，不少項(xiàng)目為了回收資金，都表現(xiàn)出降價(jià)讓利的姿態(tài)。但購(gòu)房人仍舊是最猶豫的群體，買房怕房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降，不買房又怕再次錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)。那么，面對(duì)不斷下探的市場(chǎng)，現(xiàn)在真的就是買房最佳時(shí)機(jī)嗎？

　　6月樓市新房呈回暖趨勢(shì)

　　部分樓盤又現(xiàn)搶房場(chǎng)景

　　2014年上半年宣告結(jié)束，全國(guó)樓市也經(jīng)歷了“由夏入冬”的過(guò)渡。在貸款額度收緊、整體調(diào)控政策不放松的“紅六月”，樓市整體降溫的態(tài)勢(shì)依舊維持，市場(chǎng)觀望心態(tài)還在蔓延。不過(guò)，平靜的市場(chǎng)上仍舊掀起了一絲浪花，在保利·羅蘭香谷、泰禾·1號(hào)街區(qū)、亦莊·金茂悅等幾個(gè)項(xiàng)目的售樓處，人們看到了另外一番景象——排隊(duì)、搖號(hào)、搶房的熱鬧場(chǎng)景再次上演。

　　上周六，位于通州臺(tái)湖區(qū)域的泰禾·1號(hào)街區(qū)開(kāi)盤，共有7棟樓，500余套房源。很多買房人都是早上7、8點(diǎn)鐘便趕到了售樓處簽到驗(yàn)號(hào)后進(jìn)入選房等候區(qū)。因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)選房人過(guò)多，售樓門前的通馬路被堵死，一些來(lái)晚的購(gòu)房人直到規(guī)定的9點(diǎn)半仍未趕到，主持人不得不宣布選房推遲20分鐘。結(jié)果一個(gè)上午，泰禾·1號(hào)公館推出的500余套房源便有四百六十套貼上了紅色的已售標(biāo)簽，去化率在70%以上。

　　面對(duì)如此壯觀的購(gòu)房場(chǎng)景，就連一些購(gòu)房者都“驚呆了”，甚至連連感嘆：“預(yù)想的戶型沒(méi)搶到，只能在剩余房源中趕緊下手。”

　　類似的激烈購(gòu)房場(chǎng)景在兩周前開(kāi)盤的昌平區(qū)項(xiàng)目保利·羅蘭香谷也出現(xiàn)過(guò)，當(dāng)時(shí)就引起業(yè)內(nèi)一片驚呼。該項(xiàng)目在6月22日下午開(kāi)盤，中午就已經(jīng)涌進(jìn)了兩百多組購(gòu)房人。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，最終保利·羅蘭香谷此次推出的78-95平方米兩居和三居，總計(jì)102套房源，一小時(shí)內(nèi)便售罄。

　　同樣在上周末開(kāi)盤的泰禾集團(tuán)旗下另一個(gè)新項(xiàng)目，泰禾·拾景園最終以28800元/平方米的價(jià)格推出一棟精裝房源，總計(jì)七十多套，當(dāng)天簽約四十多套。同在臺(tái)湖，首開(kāi)萬(wàn)科公園里年初曾釋放的精裝價(jià)格超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，后來(lái)改為毛坯房出售，價(jià)格約2.7萬(wàn)元/平方米。而泰禾·拾景園則是精裝修交房，均價(jià)28800元/平方米，其中單價(jià)最便宜的120平方米大戶型均價(jià)28000元/平方米，單價(jià)最貴的95平方米三居均價(jià)在31000元/平方米左右。

　　銷售回暖源于價(jià)格松動(dòng)

　　近期這些熱銷樓盤之所以廣受關(guān)注，除了產(chǎn)品自身的位置、配套、品質(zhì)等以外，明顯讓利是這些項(xiàng)目的普遍特征，甚至有項(xiàng)目的售價(jià)降幅超過(guò)了30%。

　　上周，北京首個(gè)自住房金隅匯星苑以2.2萬(wàn)/平方米的均價(jià)搖號(hào)入市，迫使周邊項(xiàng)目出現(xiàn)了大幅度的價(jià)格松動(dòng)。同位于朝陽(yáng)東壩區(qū)域的首開(kāi)常青藤就為應(yīng)對(duì)自住房低價(jià)地沖擊，上周末新推出均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房入市搶剛需客源，該價(jià)格相比2個(gè)月前銷售的42000元/平方米下降了約1萬(wàn)元每平方米，降幅超過(guò)30%。

　　而當(dāng)天入市的新盤項(xiàng)目泰禾拾景園宣稱一整棟都是特價(jià)房。28800元/平方米的精裝修均價(jià)僅略高于萬(wàn)科項(xiàng)目27000元/平方米的毛坯價(jià)，另外，開(kāi)盤當(dāng)天還推出了購(gòu)50平方米以下房源減12萬(wàn)、50-70平方米減21萬(wàn)，超70平方米減29萬(wàn)的活動(dòng)。

　　類似讓利促銷的還有保利·羅蘭香谷以及京西·金泰麗灣，這兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)格均為26000元/平方米左右，定價(jià)與周邊其他在售項(xiàng)目相比均屬低價(jià)開(kāi)盤。其中保利·羅蘭香谷位于昌平區(qū)沙河，同區(qū)域5月末開(kāi)盤的京投銀泰·公園悅府與首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐定價(jià)都在30000元/平方米左右，相比之下，保利·羅蘭香谷每平方米優(yōu)惠了4000元左右。而京西·金泰麗灣位于門頭溝區(qū)，周邊在售的西山藝境、華潤(rùn)潤(rùn)西山等項(xiàng)目定價(jià)在35000元/平方米左右，京西·金泰麗灣首次推向市場(chǎng)開(kāi)盤定價(jià)僅為26500元/平方米，也是同區(qū)域的價(jià)格洼地。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，在樓市持續(xù)調(diào)控、房地產(chǎn)整體不太景氣的狀況下，開(kāi)發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎態(tài)度，采取“現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略，尤其是像泰禾這樣超過(guò)百億元投入拿地的企業(yè)，資金壓力迫使其主動(dòng)讓利以實(shí)現(xiàn)銷量，回籠現(xiàn)金。

　　另外，這些熱銷盤同時(shí)也證明了，不管開(kāi)發(fā)商多么絞盡腦汁舉辦豐富多彩的活動(dòng)吸引人氣，然而在“看房的人比買房的人多”的無(wú)奈現(xiàn)實(shí)下，大打“優(yōu)惠牌”才能真正抓住購(gòu)房者的心。

　　正是在各種優(yōu)惠活動(dòng)的刺激下，購(gòu)房者們“該出手時(shí)就出手”。根據(jù)北京住建委公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，雖然上周有7個(gè)新盤3400套新房源入市，但北京樓市庫(kù)存卻降為79928套，較6月20日的80844套有所回落，這是今年春節(jié)以來(lái)，北京樓市住宅庫(kù)存由5.5萬(wàn)套上升至8萬(wàn)套后的首次回落。

　　熱銷樓盤目前還是個(gè)案 購(gòu)房人應(yīng)關(guān)注信貸政策的變化

　　不過(guò)，對(duì)于近期增加的熱銷盤，有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為只能算是個(gè)案。全北京上百個(gè)在售和待售的項(xiàng)目，熱銷搶房的不足十個(gè)，只是市場(chǎng)下探過(guò)程中的個(gè)案式回暖。大部分項(xiàng)目要么價(jià)格沒(méi)有絲毫松動(dòng)，要么寧可捂著也不愿在市場(chǎng)下行時(shí)入市。

　　聯(lián)美地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理史明就認(rèn)為，目前的樓市仍然是弱市心態(tài)。今年上半年樓市整體成交量仍是連續(xù)下滑，購(gòu)房者的主流心態(tài)是捂緊了自己的錢袋子，寧愿再等一等。

　　但他同時(shí)也表示，近期新盤入市量明顯增多，6月最后兩周有近5000套新房源入市，北京樓市的庫(kù)存也從1月份低谷時(shí)的5.5萬(wàn)套攀升至近8萬(wàn)套。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面，庫(kù)存增加意味著購(gòu)房者有了更多房源可供選擇；另一方面，不斷累積的庫(kù)存沉淀了開(kāi)發(fā)商的大量資金，激發(fā)了開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的動(dòng)力，購(gòu)房者也因此能夠得到實(shí)際的價(jià)格優(yōu)惠。

　　史明認(rèn)為，目前部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格的回調(diào)，部分樓盤的當(dāng)前售價(jià)已經(jīng)接近同一區(qū)域曾出讓的土地價(jià)格，可以說(shuō)已跌至谷底，當(dāng)前樓市抄底時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

　　不僅如此，還有業(yè)內(nèi)專家提醒買房人，對(duì)樓市影響更大的因素是信貸政策。有消息稱，北京銀行最近已經(jīng)在內(nèi)部發(fā)文，要求今年6月底前，清理所有已經(jīng)提交申請(qǐng)的按揭貸款，符合條件的全部發(fā)放。會(huì)不會(huì)有更多銀行跟進(jìn)？如果有多家銀行均如是行動(dòng)，則信貸政策將成為提升樓市人氣的最大推手。而普通購(gòu)房人再做出出手決定時(shí)，也可以時(shí)刻關(guān)注首套房信貸政策的變化，包括利率優(yōu)惠回歸、貸款速度加快，可能都意味著購(gòu)房窗口正在徐徐打開(kāi)。

　　上半年新房銷售額下調(diào)近四成 下半年促銷優(yōu)惠仍是主旋律

　　今年，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感受到了“寒意陣陣”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京年內(nèi)新建住宅合計(jì)簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環(huán)比則下滑40.23%。剔除保障房部分外，預(yù)計(jì)整個(gè)上半年，北京新建住宅的簽約金額為735億元。較2013年上半年1190億元下調(diào)38%，疲態(tài)盡顯。

　　記者了解到，7月份北京將要入市的新盤中，將有更多項(xiàng)目采取低價(jià)促銷的策略。像位于通州區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為24000元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至23000元/平方米，同時(shí)低于預(yù)期價(jià)格入市的新盤還有萬(wàn)科天竺悅城和天資·璟庭。另外，部分樓盤盡管提高了入市價(jià)格，但卻同時(shí)推出各種計(jì)算復(fù)雜、優(yōu)惠幅度不等的促銷舉措，可以稱得上明漲實(shí)穩(wěn)。

　　目前北京房?jī)r(jià)是否“觸底”，購(gòu)房者是不是迎來(lái)了最佳買房時(shí)機(jī)？對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，下半年房企的促銷力度或更大。隨著下半年大量自住房項(xiàng)目的集中入市，3季度樓市成交量將會(huì)出現(xiàn)階段性回暖，同時(shí)在自住房項(xiàng)目進(jìn)一步分流剛需客群作用下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月或?qū)��?huì)有更多的剛需項(xiàng)目進(jìn)入價(jià)格調(diào)整，樓市整體呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的局面。而對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，或許是個(gè)難得的好時(shí)機(jī)，且央行日前要求各行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，這一信號(hào)的釋放將在很大程度上提升剛需置業(yè)者的信心。剛需置業(yè)者如遇到合適房源，不妨考慮入手，避免一等再等，錯(cuò)失良機(jī)。文/本報(bào)記者 李桁