限購(gòu)基本取消,限貸仍在延續(xù)。樓市期待已久的回暖并未因限購(gòu)取消便如約而至,在限貸政策依然延續(xù)的態(tài)勢(shì)下,樓市購(gòu)買依然顯得十分乏力。
或許苦于限貸的桎梏,產(chǎn)品供給方面對(duì)庫(kù)存壓力,開始幻想限貸政策會(huì)如限購(gòu)一樣突然消散。日前,忽然傳出消息稱:從9月9日起,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行取消限貸,具體細(xì)則為“凡購(gòu)房者名下無貸款余額(之前所貸房款已還清),享受首套房按揭政策,首付最低30%,貸款最高70%”?上В芸爝@一消息就被否定。事過不久,又有消息稱,上周五央行已召集各大行開會(huì),四大行也將對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整,可能改成“房貸還清再買算首套房”。不過,從西安中、農(nóng)、工、建等多家商業(yè)銀行個(gè)貸部反饋的消息卻是,他們并未接到上級(jí)通知,還按照原規(guī)定執(zhí)行。
銀行放開限貸的傳言無論因誰而起,都清楚地表明:目前對(duì)地方樓市提振作用最關(guān)鍵的,仍然取決于未來的樓市政策調(diào)整中。而在所有調(diào)整性政策之中,銀行限貸更是重中之重。當(dāng)前,樓市已經(jīng)進(jìn)入“金九銀十”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),房企的銷售策略關(guān)系到能否有效去庫(kù)存,能否完成年度銷售任務(wù),僅僅依靠或者等待政策調(diào)整就想帶動(dòng)市場(chǎng)回暖,促成項(xiàng)目立刻熱銷的思路,既難很快見效,也不現(xiàn)實(shí)。
從7月底以來,樓市限購(gòu)逐步取消,至今西安樓市購(gòu)買已基本全面放開,然而這一個(gè)月以來,樓市銷售并未因取消限購(gòu)而明顯攀高,畢竟想買房和能買得起房之前還有一道資金實(shí)力的鴻溝等待購(gòu)房者逾越。在整體銀根緊縮的情勢(shì)下,購(gòu)房這樣的大宗消費(fèi)如果得不到銀行資金的支持,別說剛需階層,就是小康之家恐怕也很費(fèi)力。
此前,為了提振樓市的信心,業(yè)界曾異口同聲地宣稱:剛需會(huì)支撐樓市的發(fā)展;后來又說,取消限購(gòu)會(huì)釋放樓市的購(gòu)買力;現(xiàn)在。則不得不期盼銀根有所放松。其實(shí),無論開發(fā)商內(nèi)心怎么想,樓市銷售大不如前已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
究其原因,簡(jiǎn)而言之:其一、市場(chǎng)需求已不如前些年旺盛,有消費(fèi)實(shí)力、有自住需求的人,大都已經(jīng)有了自有住房。有些人或許已經(jīng)擁有了兩套或兩套以上的自有住房,若以邊際效用遞減論來看,繼續(xù)買房對(duì)這些人群來說已經(jīng)意義不大。其二、房產(chǎn)投資收益已大不如以前,投資房產(chǎn)成本高、利潤(rùn)薄,且資金周轉(zhuǎn)極不靈便。樓市上升期,投資房產(chǎn)收益基本能達(dá)到每年1000元/平方米,甚至還要高。可在當(dāng)下,別說房?jī)r(jià)早已沒有當(dāng)初那樣瘋漲的勢(shì)頭,在保證投資收益的前提下,要出售一套二手房,咋說都得等個(gè)一年半載,這還算投資順利的。如果還要加一條的話,那就是金融政策支持力度弱。以前申請(qǐng)房貸,只要手續(xù)合法,一般兩周內(nèi)就能辦妥?扇缃瘢瑮l件完全符合的申請(qǐng)者少說也得等一兩個(gè)月,甚至有些人半年都申請(qǐng)不下來。
2014已邁入傳統(tǒng)的“金九”時(shí)段,連綿的秋雨并沒澆滅房企的激情,暖場(chǎng)活動(dòng)層出不窮,推盤亮相亦是撲面而來,酬賓優(yōu)惠、促銷打折應(yīng)有盡有。然而,今年的“金九”能否借勢(shì)取消限購(gòu)的東風(fēng)迎來樓市的回暖,進(jìn)而助推樓市昂首邁進(jìn)“銀十”,我們只能拭目以待。 記者 趙宇