中國銀行24日回應(yīng)稱，已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時(shí)調(diào)整房貸相關(guān)政策。至此，對于近日備受關(guān)注的房貸政策調(diào)整，四大行均已有所表態(tài)。
近日，媒體報(bào)道部分城市放松或取消了商品房限購政策。對此，中行表示，中國銀行總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購房需求。中行將圍繞市場導(dǎo)向，采取有力措施，提供優(yōu)質(zhì)個(gè)人住房貸款服務(wù)。
就在同日，農(nóng)行也回應(yīng)稱，將順應(yīng)市場需求變化，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，優(yōu)先滿足居民家庭首套和改善型住房消費(fèi)領(lǐng)域的合理信貸需求，并加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務(wù)效率。同時(shí)，將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸結(jié)構(gòu)，積極支持安居工程建設(shè)，做好相關(guān)領(lǐng)域金融服務(wù)工作。
23日工行已公開回應(yīng)稱，該行認(rèn)真貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策導(dǎo)向，一直以來積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。該行正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。
按照現(xiàn)行房貸政策規(guī)定，首套房貸可按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，有的甚至可以享受優(yōu)惠；但二套房貸不僅需要首付6成，利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。不過按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策，即便已經(jīng)將房出售，購房者名下已無房產(chǎn)，只要之前有一筆房貸記錄，就按二套房貸認(rèn)定；有兩筆房貸記錄，就按三套房認(rèn)定。不少人對此認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在疑義。
對此，建行表示，住房信貸政策的出發(fā)點(diǎn)是支持自住、抑制投資投機(jī)，具體執(zhí)行時(shí)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，考慮合理需求，建議應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)滿足居民家庭購買自住和改善型住房的貸款要求。
馮焱東
住房按揭政策對住房需求有著直接而重大的影響，對于購房者而言，按揭能大幅提高居民購房支付能力，對于政府而言，按揭政策是調(diào)控房地產(chǎn)市場的“撒手锏”，所以個(gè)人住房貸款政策的調(diào)整總是會(huì)引起業(yè)界和媒體的廣泛關(guān)注。
按揭貸款的前世與今生
我們先簡要回顧一下按揭貸款政策的發(fā)展歷史。上世紀(jì)90年代末，國內(nèi)銀行按揭開始起步，到2007年前按揭總體上得到政府的鼓勵(lì)。2007年9月，針對房地產(chǎn)泡沫的泛起，按揭政策開始調(diào)整，第二套房的首付比例提高到40%以上，利率規(guī)定不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。2008年10月，為應(yīng)對金融危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)增長，按揭政策被大幅度放寬，貸款利率下限擴(kuò)大到基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例可低至20%，刺激力度可謂空前。2010年4月，面對房價(jià)大幅上漲，投資投機(jī)盛行，按揭政策又出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，國務(wù)院規(guī)定首付比例不低于30%，二套房不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)的1.1倍，第三套房以上首付比例和利率大幅提高。2010年4月底從北京開始，一線城市和部分高房價(jià)二線城市陸續(xù)開始推出住房限購政策，2011年8月開始住建部下發(fā)二三線城市限購政策標(biāo)準(zhǔn)。隨著限購政策的推出，按揭政策越來越嚴(yán)格，各地第二套房首付比例被提高到60% -70%，第三套房按揭基本被禁止。到2014年年中，除一線城市外，各地限購政策開始先后松綁和取消，限購政策隨之開始局部放松，8月初招商銀行放松對首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二套房首付可降至3成，到9月中下旬，有消息傳出，限貸政策將進(jìn)一步松綁。
并非空穴來風(fēng)
限貸的松綁，首先與宏觀經(jīng)濟(jì)背景有一定關(guān)系。目前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入新常態(tài)，據(jù)研究，新常態(tài)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，一是經(jīng)濟(jì)增長速度換擋回落，二是逐步優(yōu)化結(jié)構(gòu)，三是增長動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，四是面臨樓市、地方債、金融等多重風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。今年二季度全國GDP增速為7.4%，已遠(yuǎn)低于前幾年10%以上的增速，而且經(jīng)濟(jì)還存在一定不確定性，下行壓力依然較大。經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)投資與銷售增速較大幅度下滑有密切關(guān)系，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)需要房地產(chǎn)行業(yè)的支持，此時(shí)限貸松綁對于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)將形成正面支撐。
限貸松綁，有其行業(yè)發(fā)展背景。從中長期看，1998年房改以來一直到2013年，房地產(chǎn)總體處于上行階段，雖然2008年因特殊原因出現(xiàn)過一次銷售下滑，在這個(gè)上行過程中，供應(yīng)量不斷積累擴(kuò)大，房價(jià)迅速達(dá)到高位，超過居民承受能力。從2014年開始，房地產(chǎn)達(dá)到一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，整體形勢開始轉(zhuǎn)向，也可以說房地產(chǎn)進(jìn)入下半場或者說是白銀時(shí)代，除少數(shù)一線城市外，大部分二線至四線城市產(chǎn)能過剩，供大于求，房價(jià)收入比失衡，在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、貨幣政策偏中性、投資投機(jī)受到明顯抑制、勞動(dòng)人口開始下降(專家預(yù)計(jì)2010年到2020年，勞動(dòng)年齡人口將減少2900萬)，房產(chǎn)稅納入稅改議程之時(shí)，未來房地產(chǎn)投資銷售快速增長的可能性明顯降低，房價(jià)快速上漲已失去基礎(chǔ)，近兩三年大的趨勢則是消化庫存。過去15年，投資銷售快速增長，項(xiàng)目幾乎穩(wěn)賺不賠，價(jià)格大幅上漲，利潤高企不下，這是一種非常態(tài)。
目前，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，也即新常態(tài)，此時(shí)投資銷售增幅放緩，銷售可能出現(xiàn)下降，項(xiàng)目有賺有賠，價(jià)格雙向波動(dòng)，利潤則向社會(huì)平均利潤靠攏，風(fēng)險(xiǎn)相對加大。在這個(gè)階段，特別是目前房地產(chǎn)供大于求的形勢下，限購松綁有利于消化庫存，有利于降低行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且重要的是，此時(shí)限購松綁不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。就杭州市區(qū)而言，目前已領(lǐng)預(yù)售證的庫存13.7萬套，按平均每套100平方米、均價(jià)15669元/平方米(8月成交均價(jià))，庫存沉淀資金約2147億元，限購放松對于盤活2000多億資金有著十分積極的意義。而開發(fā)商資金盤活，對于地方政府保持一定的土地收入、降低平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)也是比較有利的。
限貸松綁體現(xiàn)了什么
限貸松綁體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的目的。1998年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策變化比較大，其實(shí)頻繁變化的是調(diào)控的手段、方向和力度，而調(diào)控的目的始終是不變的。房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)只有一個(gè)，那就是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，但具體而言可分解成三個(gè)目標(biāo)，一是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，二是解決住房問題，包括市場手段和保障手段，三是防止大起大落，防范和化解泡沫，促進(jìn)行業(yè)供求基本平衡，房價(jià)基本穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)基本合理。調(diào)控是在三大目標(biāo)中尋求一種平衡，三大目標(biāo)在不同時(shí)期各有側(cè)重，當(dāng)前限購放松有助于化解供應(yīng)泡沫，且不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲，有利于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，有利于地方政府增加稅收、穩(wěn)定土地收入、緩解平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)、增加保障房供應(yīng)。
限貸松綁體現(xiàn)了房地產(chǎn)雙向調(diào)控的特點(diǎn)。大體上看，1998年至2003年國家調(diào)控政策主要是鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展；2003年至2008年上半年，調(diào)控政策主基調(diào)是引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，抑制房地產(chǎn)過熱，但總體偏鼓勵(lì)；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地產(chǎn)；2010年至2014年年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機(jī)，控制泡沫為主要導(dǎo)向；2014年年中以后，主要方向是鼓勵(lì)去庫存，分類調(diào)控，通過新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展。限購限貸的放松，是在新形勢下擴(kuò)大住房需求、促進(jìn)供求平衡的重要舉措。1998年以來中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上不是單方向的，而是根據(jù)不同形勢在做調(diào)整，地方政府則相對偏單向，過熱的時(shí)候也不太會(huì)去抑制，形勢稍有不妙就琢磨著如何扶持，這與土地財(cái)政和考核體制有關(guān)。房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代后，中央政府的雙向調(diào)控特征預(yù)計(jì)會(huì)更加明顯。因?yàn)槟壳胺績r(jià)處于高位，供應(yīng)量總體過大，過去超常規(guī)發(fā)展過程中積累的問題比較多，既要控制房價(jià)泡沫，又要調(diào)節(jié)供應(yīng)量泡沫(這是過去不太遇到的)，既要房地產(chǎn)支持經(jīng)濟(jì)增長，又要防止房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤，房地產(chǎn)調(diào)控面臨一個(gè)相對復(fù)雜的形勢，中央政府將在長效政策機(jī)制基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢變化相機(jī)做出政策調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)相對健康發(fā)展。
限貸松綁，體現(xiàn)出金融手段往往是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)核心手段。房地產(chǎn)是一個(gè)容易誘發(fā)投資投機(jī)、易大起大落、對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和破壞作用都很大、對金融依賴和影響很強(qiáng)的行業(yè)，不太容易駕馭，所以需要政府多管齊下進(jìn)行調(diào)控，調(diào)控手段主要有財(cái)稅、金融、法律、行政、輿論等多個(gè)方面。限購就是一個(gè)明顯的行政手段，作用非常大，但對市場形成了一種直接的干預(yù)，長期未必適用。在眾多手段中，金融手段往往是一個(gè)核心手段。金融在房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)和購買環(huán)節(jié)等全產(chǎn)業(yè)鏈都能發(fā)揮重要支持作用，所以采用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)力度會(huì)比較大。金融手段中按揭政策又是一個(gè)重點(diǎn)，按揭對房地產(chǎn)需求可以起直接擴(kuò)大和縮小的作用，效果可謂立竿見影。從按揭政策看，我國調(diào)控房地產(chǎn)的空間相對較大，由于2010年以后為抑制需求，二套房首付被大幅提高到6-7成，口子收得很緊，這為今年和以后放松調(diào)控留下了很大余地。在當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)、供大于求的形勢下，限貸政策的放松必將有力地?cái)U(kuò)大住房需求，促進(jìn)庫存的消化，為保障宏觀經(jīng)濟(jì)在合理區(qū)間運(yùn)行發(fā)揮積極作用。
(作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員、資深風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理)