近期以來(lái)，北京樓市回暖明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共實(shí)現(xiàn)成交2702套，成交面積27.5萬(wàn)平方米，與上月同期基本持平，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了4月以來(lái)同期的新高。即將到來(lái)的“銀十”，也因此承載了更多的期望。
“雖然目前北京的調(diào)控壓力依然存在，但8月連續(xù)有改善型項(xiàng)目的‘日光、售罄’，都證明市場(chǎng)改善需求購(gòu)買力的旺盛�，F(xiàn)在北京樓市已經(jīng)進(jìn)入了旺季搶收模式，重頭戲不在于大家議論得更多的價(jià)格調(diào)整，而是產(chǎn)品升級(jí)�！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志說(shuō)。
“金九”旺季開局
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月1-15日，北京商品住宅市場(chǎng)共有15個(gè)項(xiàng)目(其中包括兩個(gè)自住房)入市，這在年內(nèi)同期也處于較高水平。其中包括首開香溪郡、保利海德公園、東亞尚品臺(tái)湖等9個(gè)純新盤，以及泰禾1號(hào)公館、通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、首開常青藤等6個(gè)老項(xiàng)目后期。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，目前入市項(xiàng)目定價(jià)呈現(xiàn)出兩類鮮明特點(diǎn)，一是剛需項(xiàng)目以價(jià)換量，像通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9月開盤，均價(jià)為27000元/平方米，因開盤價(jià)格低于預(yù)期因而當(dāng)天“日光”；另一類則是高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，基于前期高端市場(chǎng)放松限購(gòu)的預(yù)期，上半月多個(gè)高端項(xiàng)目集中入市，其中臻園報(bào)價(jià)52000元/平方米，相比上期開盤漲價(jià)4000元/平方米。不過(guò)，9月9日北京發(fā)布了以“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”為主基調(diào)的調(diào)控新思路，對(duì)高端市場(chǎng)的限購(gòu)未像此前一些專家預(yù)料的那些輕言退出。受此調(diào)控新思路影響，原本預(yù)計(jì)下半年入市的部分項(xiàng)目將不得不推遲入市，10月份將會(huì)出現(xiàn)短期供應(yīng)斷檔。
這對(duì)市場(chǎng)上正在熱銷的老項(xiàng)目或許是個(gè)利好，尤其是沒(méi)有受到自住房沖擊的高端項(xiàng)目。就今年前八個(gè)月熱銷的高端項(xiàng)目而言，五礦萬(wàn)科如園、望京金茂府、泰禾北京院子、國(guó)瑞城、華潤(rùn)橡樹灣、潤(rùn)澤莊園等多個(gè)項(xiàng)目名列前茅。更有亞奧金茂悅、銀泰琨御府、華潤(rùn)橡樹灣三個(gè)項(xiàng)目開盤實(shí)現(xiàn)了“日光”。亞豪機(jī)構(gòu)分析，受調(diào)控新思路影響，項(xiàng)目本身已經(jīng)比較成熟，擁有資源優(yōu)勢(shì)或產(chǎn)品領(lǐng)先的樓盤，從價(jià)格到成交或?qū)⒊掷m(xù)堅(jiān)挺，反之可能出現(xiàn)些許波動(dòng)。
房企比拼搶“房票”
為了搶奪“房票”，大家都使出了渾身解數(shù)。但是面對(duì)不能再錯(cuò)過(guò)的銷售旺季，不少項(xiàng)目的重點(diǎn)并非調(diào)整價(jià)格，而是千方百計(jì)升級(jí)產(chǎn)品。尤其是一些已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)的高端項(xiàng)目。
五礦萬(wàn)科如園和金茂府系產(chǎn)品就是典型的案例。他們都抓住了霧霾對(duì)人體健康影響的“痛點(diǎn)”，在產(chǎn)品自身的“微環(huán)境”不斷升級(jí)，獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可，被很多業(yè)內(nèi)人士稱為“東府西園”。而面對(duì)回暖態(tài)勢(shì)明顯的“金九”，高期待值的銀十，加推樓王、產(chǎn)品升級(jí)成為了“東府西園”的共同選擇。8月30日，望京金茂府推出了中央樓王產(chǎn)品的實(shí)樓樣板間，全面展示了高舒適度、低能耗、低排放的第三代綠色健康科持人居樣本。據(jù)介紹，此次推出的中央樓王產(chǎn)品配備了第三代生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)，通過(guò)天棚毛細(xì)網(wǎng)輻射制冷采暖，同時(shí)輔以地緣熱泵技術(shù)與置換式全新風(fēng)系統(tǒng)等12大綠色科技體系，創(chuàng)造出全年恒溫恒濕恒氧的室內(nèi)綠色“微氣候”，使室內(nèi)全年維持24-26℃的恒定溫度、40%-60%的宜居濕度、全年低于45分貝的聲環(huán)境。
五礦萬(wàn)科如園則于9月17日舉辦了全新樓王紫碧山房樣板間開放儀式。宣布意大利R BM頂級(jí)科技環(huán)境系統(tǒng)將選擇紫碧山房作為北京的首個(gè)合作項(xiàng)目。意大利R BM中國(guó)區(qū)技術(shù)總監(jiān)鄭鴻宇介紹，意大利R BM科技環(huán)境系統(tǒng)以前是歐洲不少總統(tǒng)別墅的“御用”環(huán)境系統(tǒng)，以恒溫、恒濕、恒氧，純新風(fēng)，可開窗，全自控，低成本為特色。對(duì)于PM 2.5過(guò)濾到90%以上，能將制冷與置換新風(fēng)相互配合，達(dá)到對(duì)溫濕度及空氣品質(zhì)完美控制。同時(shí)高科技膜技術(shù)的全熱新風(fēng)交換器，使得室內(nèi)65%的濕度被保留下來(lái)，既達(dá)到了室內(nèi)的換氣效果，又保持了室內(nèi)的濕度，更加節(jié)能。
“銀十”倒逼全力出貨
在“金九”火熱開局之后，“銀十”的成色和后勁，各方觀點(diǎn)不一，這也倒逼開發(fā)商紛紛亮出底牌，全力出貨。
10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中，既有像通泰國(guó)際公館、住總?cè)f科金域華府、首開國(guó)風(fēng)美唐朗觀等這類剛需盤，也有像泛海國(guó)際、紫玉公館這樣的中高端項(xiàng)目，而五礦萬(wàn)科如園、望京金茂府這樣的熱銷項(xiàng)目后期，也已經(jīng)用樓王亮相，宣告了自己在銀十發(fā)力的決心�！耙皇强赡軙�(huì)讓一部分本來(lái)準(zhǔn)備出手的購(gòu)房者回歸觀望，二是在項(xiàng)目的選擇上會(huì)更加慎重，那些產(chǎn)品成熟，擁有優(yōu)質(zhì)資源的項(xiàng)目，會(huì)更受市場(chǎng)青睞。”陳志表示。
目前望京金茂府在售主力戶型為220平方米舒闊三居和270平方米奢雅四居，以全精裝成品住宅、中國(guó)首個(gè)雙優(yōu)教育地產(chǎn)和超五星級(jí)金鑰匙服務(wù)與金茂幸�？ǖ榷嘀貎�(yōu)勢(shì)，成為望京區(qū)域高端項(xiàng)目標(biāo)桿。而五礦萬(wàn)科如園緊鄰好望山森林公園，頤和園等皇家園林近在咫尺，百望山、香山貼身享受。而且擁有國(guó)家學(xué)府區(qū)，北大、清華，配套首師大附中，中關(guān)村二小等名校教育�！�10月可稱之為開發(fā)商搶收的最后時(shí)機(jī)，但今年來(lái)看，10月僅22盤預(yù)計(jì)入市，供應(yīng)意愿降至年內(nèi)冰點(diǎn)。因此，無(wú)論低端還是中高端項(xiàng)目均壓力重重，年底前或?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格肉搏戰(zhàn)�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為。