近日，關(guān)于央行的一則傳聞，攪得沉寂已久的房地產(chǎn)市場泛起層層波瀾。有消息稱，央行已通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款。其中，最讓市場沖動的是“重新認(rèn)定居民首套房標(biāo)準(zhǔn)”。
政策放松對于“饑渴”已久的房企、地方政府來說，無疑是一劑強(qiáng)心針。然而，這劑“強(qiáng)心針”卻打得有幾分曖昧，雖然不少業(yè)內(nèi)人士與專家預(yù)期首套房利率優(yōu)惠可期，但截至目前，房貸松綁的消息并未得到官方正式確認(rèn)。
一問：限貸政策將全面松綁？
昨日，針對房貸放松的消息，農(nóng)業(yè)銀行回應(yīng)稱，已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整房貸相關(guān)政策。
此前，中行曾做出類似的表態(tài)，將對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購房需求。工行公開回應(yīng)稱，該行正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接；建行則進(jìn)一步表示，應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)。
至此，四大行均已就被市場傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房貸開閘消息做出回應(yīng)。
對比此前地方政府一頭熱、銀行“無動于衷”的現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士指出，四大行雖未正面坐實(shí)松綁傳言，但從其曖昧的回應(yīng)中，可以判斷出不同于以往的傾向，首套房利率優(yōu)惠預(yù)期可期。
事實(shí)上，自8月份以來，部分銀行已陸續(xù)傳來首套房貸松綁的消息：8月上海農(nóng)業(yè)銀行有條件松動首套房貸，200萬以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行首套房貸款160萬以上可以享受基準(zhǔn)利率的九六折……
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，盡管部分城市銀行首套房貸利率開始出現(xiàn)“點(diǎn)式”松動，但大多數(shù)是有前提條件的，房貸利率并沒有出現(xiàn)全面松動。不過，從未來趨勢來看，他判斷，全國范圍內(nèi)大中城市的首套房貸利率將從“點(diǎn)式”優(yōu)惠到實(shí)質(zhì)性下降。
二問：“認(rèn)房又認(rèn)貸”該不該取消？
首套房標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定，無疑位于此番討論的漩渦中心。有消息稱，上周五央行的吹風(fēng)會上，已透露出放松首套房認(rèn)定的傾向，標(biāo)準(zhǔn)新政策可能規(guī)定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”。
目前，大部分地區(qū)采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，即如果曾貸款買過房，即使將原有住房出售即名下無房，再次購房時仍需按二套房利率。若銀行重新界定首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即認(rèn)定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”，將對市場產(chǎn)生較大刺激效果。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，限貸放松不會大力度地一蹴而就，而會是逐步、漸次地向前推進(jìn)，首先解決的是自住房（一套）限貸的放松，其次是改善型住房需求貸款的松動，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是合理的。
張宏偉認(rèn)為，全國范圍內(nèi)的限貸政策松動，尤其是“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)全面松動目前尚難。“認(rèn)貸”全面松動對于市場刺激力度較大，短期內(nèi)不適合采用這樣的方式刺激市場，而應(yīng)采取比較溫和的政策逐步進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款政策的支持等。
“不過，從去庫存的角度看，也不能排除全國范圍內(nèi)部分大中城市首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的可能性”，張宏偉補(bǔ)充到，在執(zhí)行力度方面，各銀行或會表現(xiàn)出“差別化”的執(zhí)行特征。對于部分開發(fā)商項(xiàng)目的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度極有可能出現(xiàn)“階段性”放寬，這會對大中城市樓市成交量的復(fù)蘇起到一定刺激作用。但是，對于市場基本面良好的城市或當(dāng)市場交易量開始大幅反彈時，“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度應(yīng)該會從嚴(yán)，以給樓市適度降溫。
而“只要證明名下無房，就可以按照首套購房認(rèn)定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調(diào)控要求，也可以對市場釋放一些刺激需求作用�！北本┲性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對“房貸余額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態(tài)度。在接受媒體記者采訪時他指出，只要房貸還清都算首套貸款，“這樣有點(diǎn)過于放松，違背了樓市調(diào)控的精神”。
三問：政策開閘帶來啥影響？
樓市持續(xù)低迷，地方政府此前對“限貸”開閘呼吁已久：9月23日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》，明確取消限貸政策；9月15日，湖北省宣布，居民貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的7折……
被地方政府寄予厚望的限貸松綁，目前終于出現(xiàn)松動的風(fēng)聲，究竟能對市場產(chǎn)生多大的刺激作用？
張宏偉認(rèn)為，如果房貸利率出現(xiàn)持續(xù)性的實(shí)質(zhì)性下調(diào)，由于購房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來3-6個月全國范圍內(nèi)大中城市將出現(xiàn)成交量復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)的行情。
而中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉則以限購為例，表達(dá)了他對限貸開閘效果的謹(jǐn)慎態(tài)度。截至目前，46個限購城市中40個已經(jīng)松綁限購，但作用仍然有限，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平，成色仍顯不足。
“地方政府積極呼吁松綁信貸主要有二：一是給市場信心，增加市場購房者救市預(yù)期；二是將穩(wěn)增長的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力”，張大偉分析。
“重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對全國不同樓市的影響會體現(xiàn)不一樣的效果�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受媒體采訪時表示，“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸政策對購房需求的抑制作用非常明顯。而對二三線城市來說，供大于求基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴(yán)重，所以放開限貸的影響就會比較有限�！保ㄓ浾� 萬方）