邸先生夫婦購(gòu)買符女士的房屋后，支付了大部分購(gòu)房款并辦理了網(wǎng)簽。不料，符女士在網(wǎng)簽后竟然將房屋又抵押給銀行并拿到了88萬(wàn)元貸款。邸先生夫婦遂將北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)告上法庭，要求撤銷其作出的涉案房屋抵押登記。記者昨天獲悉，北京市二中院終審判決邸先生夫婦勝訴。
□起訴
網(wǎng)簽后房屋被抵押貸款
邸先生夫婦訴稱，2009年12月6日，他們與符女士及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂合同，符女士將大興區(qū)一處尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋出售給他們，價(jià)款為76.8萬(wàn)元，并約定雙方于房屋所有權(quán)證出證后三個(gè)工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。至2009年12月9日，他們支付定金及購(gòu)房款共計(jì)69.8萬(wàn)元，并入住房屋。2011年11月4日，市住建委向符女士頒發(fā)了《房屋所有權(quán)證》。
2013年6月18日，邸先生夫婦與符女士在市住建委辦理了網(wǎng)上簽約手續(xù)，但符女士一直拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)他們得知，去年3月10日，符女士與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京大興支行簽訂《房屋最高額抵押貸款合同》，以涉案房屋為抵押向農(nóng)行大興支行申請(qǐng)貸款。
2014年3月12日，符女士、農(nóng)行大興支行向市住建委提交材料申請(qǐng)抵押登記。當(dāng)日，市住建委經(jīng)審核后，將申請(qǐng)事項(xiàng)載于登記簿冊(cè)，并向農(nóng)行大興支行頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。
邸先生夫婦認(rèn)為，市住建委不顧房屋已辦理網(wǎng)簽的事實(shí)，違反相關(guān)規(guī)定，為涉案房屋辦理抵押登記，損害了他們的利益，故起訴要求撤銷市住建委作出的涉案房屋抵押登記。
□辯護(hù) 住建委稱已盡審查職責(zé)
市住建委辯稱，當(dāng)事人網(wǎng)上簽約行為的實(shí)質(zhì)是民事法律行為，與房屋轉(zhuǎn)移登記之間不存在必然的邏輯關(guān)系，不具有保證將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的效力。當(dāng)事人如為達(dá)到保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的目的，可以按照約定根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。如果賦予當(dāng)事人網(wǎng)上簽約行為具備防止“一房多賣”的制度功能，則違背了我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)法定原則等。
市住建委還稱，其根據(jù)符女士與農(nóng)行大興支行的申請(qǐng)，經(jīng)受理、審查程序，在登記申請(qǐng)符合法定登記的條件下將申請(qǐng)事項(xiàng)登記簿冊(cè)、并相應(yīng)頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證，事實(shí)清楚，程序合法，適用法律法規(guī)正確，市住建委已經(jīng)盡到合理審慎的審查職責(zé)，邸先生夫婦不具備原告資格，請(qǐng)求法院駁回他們的起訴。
賣房人否認(rèn)與買方網(wǎng)簽
賣房人符女士在本案中作為第三人出庭，她稱，邸先生夫婦的陳述與事實(shí)不符，雙方根本不存在網(wǎng)簽合同，是邸先生夫婦與中介機(jī)構(gòu)單方作的網(wǎng)簽。她與農(nóng)行大興支行申請(qǐng)的抵押登記是合法有效的。
同樣作為第三人的農(nóng)行大興支行辯稱，其與符女士之間存在合法有效的借款合同法律關(guān)系和抵押合同法律關(guān)系，并已依法辦理完畢抵押登記手續(xù)，其有權(quán)依法行使債權(quán)和物權(quán)。該支行稱，2013年11月21日，符女士向農(nóng)行大興支行申請(qǐng)貸款98萬(wàn)元并提交了房屋所有權(quán)證書，愿以房屋設(shè)定抵押。2014年3月，支行經(jīng)審批與符女士簽訂合同，向符女士發(fā)放貸款88萬(wàn)元，并對(duì)涉訴房屋向住建委申請(qǐng)辦理了抵押登記，取得了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，支行對(duì)涉訴房屋的抵押權(quán)屬于善意取得。
□判決 住建委未盡審查義務(wù)敗訴
大興法院認(rèn)為，依據(jù)《房屋登記辦法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，房屋是否存在財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議是登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押權(quán)登記時(shí)應(yīng)審查的重要事項(xiàng)。進(jìn)行網(wǎng)上簽約是本市因房屋買賣引起的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必要的前置環(huán)節(jié)。進(jìn)行了網(wǎng)上簽約的房屋在申請(qǐng)抵押登記前，是否存在出售的事實(shí)成為房屋登記機(jī)構(gòu)核查“財(cái)產(chǎn)是否存在爭(zhēng)議”的一項(xiàng)重要審查事項(xiàng)，房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)此類房屋有能力也有義務(wù)就該事項(xiàng)進(jìn)行審查。
本案中，邸先生夫婦與符女士就涉案房屋簽訂了買賣合同，并辦理存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。對(duì)這一事實(shí)，市住建委在進(jìn)行抵押權(quán)登記申請(qǐng)審查時(shí)沒(méi)有盡到審慎的注意義務(wù)，未能通過(guò)其管理的網(wǎng)簽系統(tǒng)核查到涉案房屋此前已出售的事實(shí)，在涉案房屋存在財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的情況下，未對(duì)該事實(shí)進(jìn)行必要的進(jìn)一步的核查就作出涉案抵押登記行為。農(nóng)行大興支行辯稱其最高額抵押權(quán)系善意取得，沒(méi)有法律依據(jù)，法院不予采信。符女士在已將房屋出賣給邸先生夫婦、收取大部分房款、交付房屋并進(jìn)行網(wǎng)上簽約的情形下，又將房屋設(shè)定抵押權(quán)，其行為是否具有主觀惡意應(yīng)另行通過(guò)其他途徑予以定性。
2015年4月30日，大興法院作出一審判決，撤銷北京市住建委在涉案房屋上設(shè)立最高額抵押權(quán)登記并向農(nóng)行大興支行頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的行政行為。市住建委、符女士及農(nóng)行大興支行不服，均向二中院上訴。法院終審維持原判。
京華時(shí)報(bào)記者 裴曉蘭