珠江新城的公寓租金基本達100元/m2/月左右水平。

住宅租金投資回報率提升，珠江新城公寓最高可達4.6%

　　近期股市震蕩，各種“寶寶系”理財產(chǎn)品收益也在下跌，在投資渠道少的狀態(tài)下，大家又把目光投向樓市，但投入高而租金回報率卻不斷走低的印象還停留在大家腦中，曾有人算過一筆賬，100萬元存銀行的利息還高過買房收租金，買房收租金的投資方式不劃算，不過，近幾年這種狀態(tài)又慢慢發(fā)生了變化。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的白云、番禺、海珠、荔灣、天河、越秀6個區(qū)域45個板塊的269個中高檔住宅樓盤的實際成交租賃價格顯示，住宅租金投資回報率有所回升，到2015年6月，租金投資回報率超過3%(相當于銀行一年定存利息)的樓盤達到26%，比去年同期的13%的比例增長了13%，業(yè)內(nèi)人士表示，這也意味著投資住宅吸引力會有所增加。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　8個月4次降息

　　租金回報跑贏存款利息

　　從2011年2月到2014年11月，銀行一年期存款利率都在3%以上，最高到達3.5%，而同期住宅租金投資回報率則多在百分之二點幾的水平，存銀行的收益確實好過房產(chǎn)租金收益。今年隨著房貸政策放松，樓市回暖明顯，而央行8個月內(nèi)4次降息，在對貸款基準利率下調(diào)的同時，也對存款利率進行了下調(diào)，銀行一年期定存的利息從3%以上降到2.25%左右。而租金卻在悄然上漲，使得住宅租金投資回報率也有所提升。

　　據(jù)中原地產(chǎn)租賃指數(shù)和價格領先指數(shù)，住宅租金回報率在2004年幾乎接近8%，而2014年高房價下，租金回報率最低接近2.4%。2015年第一季度房價下滑，4月份，租金回報率達到2.7%。從中原地產(chǎn)監(jiān)測269個樣本樓盤來看，2015年6月有26.8%的樓盤投資回報率超過3%，高出2014年6月13.4%，可見目前租金回報率有好轉(zhuǎn)趨勢。其中，珠江新城的公寓租金回報率基本超過3%。

　　從租金回報率最高的10個樓盤的數(shù)據(jù)來看，珠江新城的領峰租金回報率高達4.6%。據(jù)中原地產(chǎn)雋峰分行高級營業(yè)經(jīng)理郭亞鋒介紹，領峰的租金回報在珠江新城屬于表現(xiàn)較好的，一房月租金大約在8000元左右，售價約320萬~340萬元，比珠江新城一般一房租金高近一倍，主要是一房面積比較大，有80平方米左右。事實上，珠江新城的公寓租金基本都能達到100元/m2左右的水平，地理位置好，裝修高檔，面積相對較小的單位需求旺盛，這類公寓一般為一房一廳，每周有1~2次統(tǒng)一打掃衛(wèi)生，非常適合社交生活豐富，居家時間較少的單身白領居住。對投資客戶來說，投資公寓總價相對少，出租率高，租金投資回報也較為有保障。住宅投資回報提升主要是因租金在上漲，今年以來珠江新城租金約有10%左右的上漲。

　　中原地產(chǎn)研究部客戶主任熊小洪表示，租賃市場相對是較為“剛需”的市場，預計下半年需求量會保持平穩(wěn)，但由于租賃市場與買賣市場高度關聯(lián)，而下半年二手住宅市場成交量價都有望上漲，因此租賃市場租金或會隨著租盤減少以及成交價格上漲而上漲。

　　一手回報率偏低

　　二手性價比更高

　　商業(yè)公寓售價難漲租價尚可

　　近期，南沙、黃埔商業(yè)公寓銷售行情相當不錯，業(yè)內(nèi)人士表示，從目前已經(jīng)進入二手市場商業(yè)公寓來看，其升值緩慢，不過租金尚可，面積差不多的小戶型商業(yè)公寓與住宅公寓租值其實相差不大。目前，很多人將目光投向首付幾十萬，不限購不限貸的商業(yè)公寓上，雖然回報率偏低，尤其是一些新興區(qū)域公寓，還需持有相當長時間才能看到收益。不過市場變化難說，例如福建就出臺促進去庫存的新政，允許開發(fā)商根據(jù)市場情況主動調(diào)整項目類型和戶型，尤其是允許房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型，意味著商業(yè)項目不好賣，可以轉(zhuǎn)成住宅性質(zhì)。

　　廣州日報記者劉麗琴

　　3.1萬買兩年后3.3萬難賣

　　盧先生前年底以3.1萬元/m2左右的優(yōu)惠價格購買了珠江新城一套110平方米左右商業(yè)公寓的現(xiàn)樓尾貨，很快以7000多元的租金放租，投資回報率不到3%，今年因急需資金，盧先生將公寓以3.3萬元/m2放售，不過一直難以脫手。

　　商業(yè)公寓并不像同地段的住宅帶優(yōu)質(zhì)學位，加上是商業(yè)性質(zhì)，本身價格已較高，市場需求量和交投活躍度都比不上住宅，因此近年商業(yè)公寓價格漲幅不大。如保利中環(huán)國際公寓成交均價與前兩年基本持平，三木國際公寓近一兩年價格上漲較緩慢。不過，近三年這些商業(yè)公寓租金卻逐年上漲。2012年時保利中環(huán)國際公寓租金約80~90元/m2/月，2013年約90~100元/m2/月，如今已上漲到100~110元/m2/月，年均漲幅10%左右，時代you公寓近三年來租金年均上漲8%左右。

　　合富置業(yè)名門分行主管盧煉煉表示，珠江新城二手商業(yè)公寓的價格比住宅公寓要便宜一些。不過，面積差不多的小戶型商業(yè)公寓與住宅公寓每平方米的租值其實相差不遠，而單價稍低的商業(yè)公寓在租金回報上會高一些。但由于住宅公寓帶有學位，因此不少買家都有買學位房然后放租的打算。

　　珠江新城的住宅公寓當中，鉑林國際公寓目前較受市場歡迎，租金回報率在3%以上。其中，36~38平方米的復式小戶型，二手售價約155萬~160萬元，租金約4300~4500元/月。50~55平方米兩房一廳二手售價約200萬元左右，租金約5500~6000元/月。

　　盧煉煉表示，鉑林國際公寓租售客戶群中年輕白領占70%，主要因為鉑林國際公寓是區(qū)域總價相對較低、有復式設計且有學位，對預算不寬裕的年輕白領來說，性價比較高，門檻較低，可投資自用。珠江新城的商業(yè)公寓中，如盈豐、盈力等45~50平方米商業(yè)公寓售價約130萬元，月租約3600~3800元左右。

　　投資二手公寓性價比高

　　中原地產(chǎn)商鋪部高級營業(yè)經(jīng)理王雷表示，近期南沙、黃埔、番禺一手商業(yè)公寓成交行情相當不錯，價格在1.2萬~1.3萬元/m2，地鐵上蓋型的公寓，雖然其租售行情可能還需要等待相當長的一段時間，以持有為主，但其發(fā)展?jié)摿Σ诲e，而且主要是投入不高，在投資渠道有限的情況下，還是能吸引投資客的，不少公寓都有客戶一次購買幾套的情況，因此此類公寓可以買來用于辦公，相比寫字樓其使用辦公成本更低。

　　與一手商業(yè)公寓相比，投資二手商業(yè)公寓性價比更高，較適合追求穩(wěn)定月租金的投資客。相對而言，二手公寓單價便宜，小戶型總價低，如越秀區(qū)許多商業(yè)公寓租金回報率能達4%~6%，回報率不差。如有多個公寓項目可選擇，首先是要看地段，地段不同，商業(yè)氛圍也就不同，這決定了公寓本身的價值和租賃活躍與否，直接影響投資收益，另外選擇公寓時還要留意其稅費。住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。此外，還需按物業(yè)交易總價征收5.5%的營業(yè)稅，各項稅費相加通常達總價10%~14%。