住房儲(chǔ)蓄貸款的作用在于幫助老百姓積累住房消費(fèi)資金的同時(shí)，也獲得提升自身信用的機(jī)會(huì)，支持中低收入人群實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。目前，國內(nèi)獨(dú)家試點(diǎn)運(yùn)營住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的中德住房儲(chǔ)蓄銀行，已被納入國家多層次住房政策體系，進(jìn)而獲準(zhǔn)在全國開展業(yè)務(wù)，這意味著將有更多百姓受益于這一政策
一提到貸款購房，不少人會(huì)想到商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款。事實(shí)上，還有一種既古老又新鮮的住房貸款方式，即“先存款后貸款”的住房儲(chǔ)蓄貸款。這種模式源于英國伯明翰，目前在歐洲運(yùn)用甚廣，但在我國尚處于起步探索階段。據(jù)了解，這一制度今年有望在天津、重慶試點(diǎn)基礎(chǔ)上向全國推廣。
住房儲(chǔ)蓄貸款有什么特點(diǎn)，與其他貸款方式有怎樣的區(qū)別？如何申請(qǐng)？目前在國內(nèi)發(fā)展情況如何？對(duì)我國住房金融體系建設(shè)有何影響？就此《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者采訪了相關(guān)銀行業(yè)人士和專家。
3.3%恒定利率——
解決中低收入者住房需求
目前，我國居民對(duì)住房儲(chǔ)蓄貸款還比較陌生，但在歐洲已成為普通百姓改善居住條件的重要手段。比如，在德國，大約每3個(gè)成年人中就有1人已經(jīng)履行了住房儲(chǔ)蓄貸款合同；66%的奧地利人是住房儲(chǔ)蓄貸款的客戶；45%的捷克人擁有住房儲(chǔ)蓄合同；在斯洛伐克，每4個(gè)人中有一人通過住房儲(chǔ)蓄改善了居住條件。
住房儲(chǔ)蓄貸款到底什么樣？簡單地說，就是居民為獲得銀行貸款，需要以預(yù)先向銀行儲(chǔ)蓄為前提的一種貸款品種，與商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款，共同構(gòu)成三大個(gè)人住房融資模式。
不過，相比其他兩種貸款方式，住房儲(chǔ)蓄貸款公益性更強(qiáng)，同時(shí)具有合同儲(chǔ)蓄性質(zhì)，更多依據(jù)儲(chǔ)戶的住房需求和儲(chǔ)蓄能力來確定貸款額度。以我國為例，目前國內(nèi)獨(dú)家試點(diǎn)運(yùn)營住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的專業(yè)性銀行——中德住房儲(chǔ)蓄銀行，在天津、重慶地區(qū)提供該項(xiàng)業(yè)務(wù)。從定位上來看，主要面向政府需要保障的人群、中低收入者和社會(huì)夾心層，重點(diǎn)滿足居民中遠(yuǎn)期住房金融需求。
正是基于這樣的定位，決定了我國目前住房儲(chǔ)蓄貸款3.3%恒定利率的制度設(shè)計(jì)�！澳壳�，商業(yè)住房貸款利率5年以上為5.15%，公積金貸款利率5年以上為3.25%，相比而言，住房儲(chǔ)蓄貸款利率處于偏低水平，且恒定的利率有利于規(guī)避市場波動(dòng)等帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)�！敝械裸y行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。
不過，這種貸款方式也有自己的特性。比如，在期限上，不同于其他兩種貸款30年的最高年限，住房儲(chǔ)蓄貸款年限最短為2年，最長為16年。再如，這一貸款方式是先存后貸，需要提前簽署合同，并進(jìn)行存款，達(dá)到一定條件后才可以申請(qǐng)貸款。不過，住房儲(chǔ)蓄作為商業(yè)按揭和公積金的補(bǔ)充，可以與商業(yè)按揭或公積金進(jìn)行組合貸款，有助于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。
試點(diǎn)10年——
700億元合同惠及14萬居民
這一貸款方式又是如何運(yùn)作的？舉例來說，小王打算在兩年后購買200萬元的自住房，需要提前與銀行簽訂合約性儲(chǔ)蓄計(jì)劃。他可以一次性存儲(chǔ)100萬元，也可每月規(guī)律性地存入一定數(shù)額，當(dāng)存款達(dá)到100萬元，即合同額的50%，且滿足相關(guān)評(píng)價(jià)條件后，就可向銀行申請(qǐng)100萬元的購房貸款，同時(shí)，還可以將存儲(chǔ)的100萬元取出自用。
“住房儲(chǔ)蓄可幫助中低收入老百姓節(jié)約綜合購房成本，這也是這一業(yè)務(wù)最明顯的特點(diǎn)�！敝械裸y行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者。據(jù)了解，從2004年起，天津、重慶相繼開展這一業(yè)務(wù)試點(diǎn)，申請(qǐng)?jiān)摲N貸款的老百姓不斷增加。數(shù)據(jù)顯示，從中德銀行2004年建立，經(jīng)過10年，該行的注冊(cè)資本金從最初的1.5億元逐步增加到20億元，累計(jì)與市民簽訂了700多億元住房儲(chǔ)蓄合同，惠及14萬居民。
“住房儲(chǔ)蓄貸款的突出作用在于幫助老百姓積累住房消費(fèi)資金的同時(shí)，獲得提升自身信用的機(jī)會(huì)，支持中低收入人群實(shí)現(xiàn)‘居者有其屋’的夢(mèng)想。住房儲(chǔ)蓄的業(yè)務(wù)規(guī)則是公開的，讓老百姓在辦理住房儲(chǔ)蓄的同時(shí)，對(duì)自己何時(shí)能夠享受到住房、享受到怎樣的利率優(yōu)惠都很清楚�！苯ㄔO(shè)銀行董事長王洪章說。
長期探索——
為全國推廣奠定基礎(chǔ)
也許有人會(huì)提出疑問，這一住房貸款方式為何在我國尚沒有“形成氣候”？
相比于其他國家，我國住房儲(chǔ)蓄貸款起步較晚且經(jīng)歷了較長的探索期。我國自上世紀(jì)80年代就開始對(duì)住房儲(chǔ)蓄制度進(jìn)行探索實(shí)踐。1987年，在住房制度改革初期，中國人民銀行批準(zhǔn)在山東煙臺(tái)、安徽蚌埠兩市試辦城市住房儲(chǔ)蓄銀行，專門辦理房改配套的住房基金籌集、住房信貸及結(jié)算等政策性業(yè)務(wù)。但由于住房儲(chǔ)蓄銀行是商業(yè)銀行還是政策性銀行，并沒有定位清楚，因而當(dāng)住房公積金制度出現(xiàn)時(shí)，不成熟的住房儲(chǔ)蓄就被取代。這兩家銀行住房融資的基本職能交予當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心，2000年前后開始轉(zhuǎn)向商業(yè)銀行發(fā)展道路。直到2004年，中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲(chǔ)蓄銀行共同組建中德銀行，并在天津開啟試點(diǎn)，我國才出現(xiàn)真正意義上的住房儲(chǔ)蓄銀行。2012年，該銀行在重慶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)才逐步成型并得以發(fā)展。
10年間，中德銀行只進(jìn)行了兩個(gè)試點(diǎn)，卻實(shí)現(xiàn)從零到模式初現(xiàn)的探索。據(jù)了解，中德銀行已獲得國務(wù)院批準(zhǔn)，被納入國家多層次住房政策體系，進(jìn)而獲準(zhǔn)在全國開展業(yè)務(wù)�！疤旖蚝椭貞c的分支機(jī)構(gòu)，都屬于區(qū)域性銀行，因而目前在其他地區(qū)的業(yè)務(wù)受到限制。但我們正在籌劃下一步將試點(diǎn)擴(kuò)大到其他城市�！敝械裸y行有關(guān)負(fù)責(zé)人說，該行正在逐步探索可復(fù)制的商業(yè)模式，推動(dòng)政府將提供專項(xiàng)資金及扶持政策等做法固化下來，奠定逐步向全國推廣住房儲(chǔ)蓄及相關(guān)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。