備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。事實(shí)上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，已在上海(樓盤)與重慶(樓盤)開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方？對(duì)百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變？
影響不大涉及人群有限
2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。
上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，主要針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》�，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%；重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購二套及二套以上住房，稅率0.5%-1.2%之間。
從試點(diǎn)執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個(gè)綜合概念中的一部分，但其在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題，對(duì)未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價(jià)值：
――對(duì)房價(jià)影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10-20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
――對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對(duì)值上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。
――涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房，其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對(duì)豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
未來稅收難點(diǎn)在哪里？
出臺(tái)綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢(shì)所趨，但從此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)探索和現(xiàn)實(shí)情況來看難點(diǎn)多多。
難點(diǎn)一：作為房地產(chǎn)稅開征基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記何時(shí)完善？
記者了解到，國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這被業(yè)內(nèi)看做是加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。
盡管如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)操作層面來說，不動(dòng)產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊(duì)伍建設(shè)難、技術(shù)容易到位但機(jī)構(gòu)難以到位等問題。
難點(diǎn)二：如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率，防范稅收“擦邊球”？
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí)，是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康建議，中國的房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲表示，房地產(chǎn)稅改革需要對(duì)擁有多套住房的高收入群體多收稅，對(duì)中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時(shí)，征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產(chǎn)稅，有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨(dú)棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售。
難點(diǎn)三：征稅房產(chǎn)的房價(jià)如何評(píng)估確定？
按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，目前暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算評(píng)估價(jià)格，再按照稅率計(jì)算繳納。
但從現(xiàn)實(shí)情況看，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京(樓盤)多個(gè)房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實(shí)際交易價(jià)格和官方系統(tǒng)登記價(jià)格差距較大，比如可以將實(shí)際每平米5萬元左右的價(jià)格“做”到3萬多元。
有專家表示，評(píng)估的房價(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來說將是挑戰(zhàn)。
一字之差意味著什么？
從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。
在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革對(duì)百姓和政府會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費(fèi)，就有契稅、房屋所有權(quán)證印花稅、房屋登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、分戶發(fā)放圖表費(fèi)等多項(xiàng)。
中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關(guān)稅費(fèi)集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場(chǎng)為主的情況下極易造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。
對(duì)此中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果新增稅項(xiàng)同時(shí)不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。
但賈康認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓(603883,股吧)的稅負(fù)有可能是降低的。
另一方面，征收房地產(chǎn)稅對(duì)于政府財(cái)政“錢袋子”的影響也將成為政策考量焦點(diǎn)。
易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告顯示，僅今年7月，國內(nèi)十大城市的土地出讓金收入就達(dá)約600億元。雖然目前大城市土地財(cái)政日子似乎過得不錯(cuò)，但同策咨詢研究院研究結(jié)果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達(dá)到1.1套，屆時(shí)，大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財(cái)政過日子。
在這種情況下，專家表示，雖然房地產(chǎn)稅大方向是稅收結(jié)構(gòu)有可能出現(xiàn)或增或減的調(diào)整，但是隨著征收覆蓋面加大，房地產(chǎn)稅有可能對(duì)地方政府形成多重影響。
首先，比重將越來越大。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是土地財(cái)政的替代者。從房產(chǎn)稅試點(diǎn)看，顯然僅對(duì)新增交易收稅難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。
其次是收入穩(wěn)定。一段時(shí)間以來，地方政府對(duì)土地財(cái)政過于依賴，樓市一旦有大幅波動(dòng)，地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到影響。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦開征，將成為地方政府穩(wěn)定的稅收來源。
中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用。