8月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為7191宗，同比增加115.4%。

　　料央行降息之舉有望促“剛需”客入市

　　據(jù)廣州市國土規(guī)劃委公布數(shù)據(jù)，2015年8月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為7191宗，同比增加115.4%。當(dāng)月買賣市場繼續(xù)保持平穩(wěn)，經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比7月微增2%，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比7月減少1%。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月廣州二手住宅成交均價為24065元/m2，環(huán)比7月微跌1.3%，與去年8月同比上升3.8%。滿堂紅鏈家對促成的二手住宅成交分析發(fā)現(xiàn)，8月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為20390元/m2，環(huán)比下跌0.2%，同比上升2.1%。中原地產(chǎn)月度報道指出，8月成交量在連續(xù)4個月保持高位狀態(tài)后，有小幅下滑，成交速度略放緩，但依然表現(xiàn)良好。一方面8月前利好政策效應(yīng)有所減弱，且6~7月成交接近5000宗高位水平，8月為成交淡季的慣性下滑；另一方面，8月股市大跌，17~26日上證指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，對樓市成交造成一定的影響。部分意欲抄底股市的客戶資金被套牢，一定程度上影響了客戶的置業(yè)氛圍，但長期看投資樓市仍然資產(chǎn)保值增值的穩(wěn)妥途徑。

　　文/圖：廣州日報記者王荔玨

　　改善型換房占比回升

　　一次性付款個案大增

　　據(jù)合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月改善型換房個案占整體成交的38%，而7月改善型換房個案占比一度將降至不到三成。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，除降息外，近期對提振改善型購房的實質(zhì)利好并不多，由于首付門檻相對較高，房貸購房的改善型換房客入市積極性并沒有出現(xiàn)明顯的回升。但8月持幣待購的一次性付款換房個案，卻錄得較明顯增幅。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，改善型購房個案當(dāng)中，一次性付款購房個案占比從7月21%升至8月的28%。

　　中原地產(chǎn)研究部根據(jù)“陽光家緣”成交統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，過往面積在144平方米以上的非普住宅總體成交量占比約為全市的6%~8%左右，而今年3月~7月成交量都呈環(huán)比走高態(tài)勢，但8月成交量卻呈現(xiàn)下降。中原地產(chǎn)相關(guān)人士指出，隨著上半年國家政策對改善型住房的支持以及連續(xù)降息政策，使得大戶型洋房客戶出手更快，但8月股市下跌間接影響了大戶型客戶的置業(yè)熱情，8月非普住宅成交環(huán)比下跌17.68%，而整體市場成交僅下降3.99%。從成交數(shù)據(jù)看，1~8月總體成交均價呈走高態(tài)勢，8月成交均價相對1月上漲7.75%。成交較為活躍的星河灣、珊瑚灣畔、珠江帝景價格均有上漲，其中以珊瑚灣畔上漲13.8%名列榜首。中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為，8月股市下挫，很多投身股市的財富人群資金被套牢，影響他們的購房計劃。隨著“金九銀十”的到來，房價的預(yù)期上漲依然會帶領(lǐng)非普住宅成交量價上漲。

　　連續(xù)降息利差縮少

　　房貸“愛商”多于“愛公”

　　進(jìn)入8月末，樓市的一利好消息是央行自2014年11月22日起第五次降息。其中5年以上的最新商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是5.15%，同期公積金貸款基準(zhǔn)利率是3.25%，皆屬于歷史最低水平。滿堂紅鏈家市場部把本公司在2014、2015年前八個月促成的二手住宅買賣交易個案作歸納，并對買家的付款方式作同期對比發(fā)現(xiàn)，今年前八個月采用純公積金作為購房手段的比例只有13.1%，同比減少6.8%，而純商業(yè)貸款的比例則比2014年同期大幅增加14.1%，達(dá)到31.0%。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰分析，雖然公積金和商業(yè)貸款在基準(zhǔn)利率層面對比相差1.9%，但現(xiàn)時廣州公積金的庫存量相對緊張，且在貸款額度的計算公式上作出調(diào)整，令通過純公積金方式購房的比例出現(xiàn)逐月減少的跡象，8月該比例只有11.8%，比7月減少2.1%。9月1日推出的首套住房公積金貸款最低首付款比例由30%降低至20%，也難以在廣州“落地”。今年前八個月通過滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣交易中，采用純公積金購置的物業(yè)套均總價是114.6萬元/套，換句話說，首付兩成且僅用公積金是無法令買家實現(xiàn)購房計劃的。倒是連續(xù)幾次的降低存款準(zhǔn)備金率，使各個銀行對首套房客戶利率繼續(xù)給予9折左右的優(yōu)惠，其與公積金利率之間的差距明顯縮窄，也是純商業(yè)貸款比例提高的主因。

　　“金九”開局平穩(wěn) 降息效應(yīng)顯現(xiàn)

　　9月廣州二手市場進(jìn)入傳統(tǒng)交易旺季，9月1~9日，經(jīng)滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)與8月同期持平，成交均價為20682元/m2，比8月同期微跌0.4%。

　　滿堂紅鏈家周峰預(yù)測，前期看房超過半年的準(zhǔn)客戶，會趁現(xiàn)時銀行降息及廣州未放松限購的前提下，繼續(xù)一邊壓價一邊考慮入市。

　　合富置業(yè)梁燕明也認(rèn)為，考慮到央行年內(nèi)已四度降息以及目前樓價相比年初的確已累積一定升幅，出于對“金九銀十”及后市樓價走高的預(yù)期，促使這些持幣待購的改善型換房客趕在“金九”前出手購房。目前盡管二套房貸首付門檻高，貸款利率上浮，降息對提振二套房貸購房者入市積極性的作用有限。但在央行年內(nèi)第四次降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率已降至5.15%，為1991年以來的新低。這對受到政策鼓勵入市的“剛需”買家來說，首套房貸的低首付和降息后月供壓力下降，促使其入市提振作用將更明顯。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，央行年內(nèi)第二、三度降息的5~6月期間，二手市場首次置業(yè)房貸購房比例約76%，到7~8月利用首套房貸購房占比上升到78%。在8月底央行第四度降息之后，首套房貸購房買家的入市積極性有望進(jìn)一步上升。

　　中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪預(yù)計，第五次降息對成交量提升作用依然存在，但給到客戶的驚喜有所減少，同時加上“金九銀十”的到來，預(yù)計對整體市場成交量的拉升作用在2%~5%左右。在價格方面，股市的風(fēng)險以及樓市的回暖令業(yè)主心態(tài)會更加堅挺，成交價會微幅上漲。中原地產(chǎn)研究部預(yù)計“金九銀十”成交量會再次回升，成為今年成交高峰后逐漸走緩。