9月21日的港媒報道指出，截至9月中旬，長實地產(chǎn)在香港銷售總額已超過250億港元，累計售出逾3100戶，提前完成全年目標(biāo)，有望突破去年全年成績。

　　9月21日的港媒報道指出，截至9月中旬，長實地產(chǎn)(01113.HK)在香港銷售總額已超過250億港元，累計售出逾3100戶，提前完成全年目標(biāo)，有望突破去年全年成績。

　　長實地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國雄表示，今年250億元售樓目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到，現(xiàn)時無意上調(diào)全年售樓目標(biāo)。

　　長實地產(chǎn)今年在港推出多個全新項目，包括致藍(lán)天、峻瀅II及悅目已經(jīng)清盤，成交單位達(dá)2736戶，三個項目合計套現(xiàn)近195億港元。

　　在忙于套現(xiàn)的同時，長實地產(chǎn)并未有購地的動作及計劃。

制圖/蔣皓明

　　忙套現(xiàn)

　　8月25日下午，長實房地產(chǎn)(01113.HK)遞上了長和系資產(chǎn)重組以來的首份中期報告，根據(jù)港交所披露，今年上半年公司凈利潤上升22%，至68.9億港元，而在業(yè)績報告中的展望未來中，李嘉誠似乎顯得對業(yè)績并不算特別滿意，他“預(yù)期下半年的整體業(yè)績將較上半年為佳”，兩地物業(yè)市場將維持穩(wěn)定，只是長遠(yuǎn)發(fā)展方向?qū)⒗^續(xù)由房屋政策所主導(dǎo)。

　　不過，從長實房地產(chǎn)的半年報告中可以看出，公司似乎開始對市場抱有畏懼心態(tài)，在李嘉誠的展望未來一欄中，兩次提到“如無不可預(yù)見之重大不利發(fā)展”，公司業(yè)績可保持平穩(wěn)，重組后的長實房地產(chǎn)發(fā)生了什么，讓公司對可能發(fā)生的“黑天鵝事件”顯得憂心忡忡呢？

　　一名原本分析長江實業(yè)和和記黃埔的分析員對《第一財經(jīng)日報》稱，由于公司認(rèn)為長江和記實業(yè)(00001. HK)的分析價值已經(jīng)不如長實房地產(chǎn)，已經(jīng)調(diào)派他去分析長實房地產(chǎn)，自從6月3日長實房地產(chǎn)掛牌以來，關(guān)于長實房地產(chǎn)的分析報告及新聞都絡(luò)繹不絕。

　　豐盛金融資產(chǎn)管理部分析員馮宏遠(yuǎn)對本報記者稱，房地產(chǎn)一直都是可以獲得較高估值的產(chǎn)業(yè)，過去長江實業(yè)旗下的產(chǎn)業(yè)范圍極廣，作為大型綜合性企業(yè)，長江實業(yè)的估值有一定程度的折讓，但在重組以后，將長江實業(yè)及和記黃埔的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并在一起，可以令公司獲得更好的估值。

　　不過，恰逢香港股市非常低迷，李嘉誠旗下的地產(chǎn)板塊并沒有獲得市場的認(rèn)可，9月22日，長實地產(chǎn)的收盤價為58.95港元，與上市價70港元相比，公司股價已經(jīng)兩個月下跌了25.4%。

　　盡管長實房地產(chǎn)上半年在香港有好幾個大型賣房項目，但上半年公司的物業(yè)銷售收益還是同比下跌了18.5%。

　　不過，在上半年在一個月內(nèi)賣掉大型樓盤“致藍(lán)天”后，長實地產(chǎn)下半年的新賣樓計劃開始啟動，而每一次長實有新樓盤推出，都能造成一股瘋搶潮。

　　同時長實地產(chǎn)今年所推出的豪宅銷售亦不俗，8月初推出的維港星岸，至今累售逾100戶，套現(xiàn)近26億港元。作為整個紅磡最貴的房子，維港星岸的折后價格在每平方呎在1.9萬至3.55萬港元之間，比同區(qū)房價貴了30%左右，但看房的買家也異常爆滿。長實地產(chǎn)董事郭子威稱，此次購房熱潮中，涌現(xiàn)了一批內(nèi)地“土豪”，內(nèi)地客戶占到總數(shù)超過10%，同時購房客戶中，有30%為投資者。

　　雖然長實地產(chǎn)今年銷售成績提早達(dá)標(biāo)，但其推盤步伐并未減慢。據(jù)悉，長實地產(chǎn)旗下馬頭角君柏以及元朗世宙兩個項目分別主打大單位及上車戶。發(fā)展商早前表示，兩盤預(yù)售獲批后會隨即推出，其中世宙售樓收益預(yù)計可達(dá)數(shù)10億港元，君柏亦估計有70至80億港元。

　　上述兩盤預(yù)售未批時，長實地產(chǎn)目前續(xù)推紅磡維港星岸，項目本周將加推新品，市值約25億港元，繼續(xù)套現(xiàn)。

　　少拿地

　　而在高速賣樓的套現(xiàn)同時，長實地產(chǎn)卻鮮有拿地，8月7日，香港政府推售位于元朗牛譚尾新譚路的住宅地塊，有港媒報道，現(xiàn)場見到長實地產(chǎn)入標(biāo)，這塊住宅地塊的占地面積約9.4萬平方呎(約8736平方米)，最高可建筑面積為4.5萬平方呎(約4182平方米)，市場估價大約2.7億至4億港元。

　　但這一次入標(biāo)實際上是今年以來長實第一次出手拿地，且不說成功與否，在近3年以來，長實僅僅成功奪得深水埗海壇街一幅地皮，這與過往長實進(jìn)取拿地有很大差距。

　　李嘉誠在今年6月份出席長和(00001.HK)股東會后曾經(jīng)承認(rèn)，集團(tuán)近來不論在內(nèi)地還是香港，買地的活動都相對較少，不過他稱，長實買不到地是因為超出集團(tuán)預(yù)算，直言要計算“面粉價”及“面包價”，“如果面粉貴過面包，當(dāng)然不買，要為股東爭取利益”。李嘉誠強(qiáng)調(diào)，長實買地需要符合集團(tuán)預(yù)算及商業(yè)原則，如果超出預(yù)算只能采取觀望態(tài)度。

　　長實房地產(chǎn)在剛公布的半年報中稱，期內(nèi)公司繼續(xù)尋求機(jī)會購入具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)及農(nóng)地，部分物業(yè)及農(nóng)地現(xiàn)在正進(jìn)行不同階段的規(guī)劃設(shè)計及作出有關(guān)申請。

　　而長實地產(chǎn)上半年年報顯示，公司在香港還有70萬平方米的土地儲備，而內(nèi)地仍有1380萬平方米，海外也有40萬平方米的土地儲備。

　　摩根大通近日發(fā)布報告稱，長實地產(chǎn)開始專注于提高回報率，隨著公司中內(nèi)地的低地價成本，加上在香港近日的土地儲備活動不多，有助于維持香港業(yè)務(wù)的高毛利率。該行維持長實地產(chǎn)“增持”評級，目標(biāo)價84港元。

　　長實地產(chǎn)進(jìn)入李澤鉅時代？

　　實際上，細(xì)心的市場人士已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，長實房地產(chǎn)投資風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，要從李澤鉅正式掌握大權(quán)的時候說起。

　　2012年5月，李嘉誠宣布李澤鉅將接手旗下長和系的資產(chǎn)，獲得超過40%的長江實業(yè)及和記黃埔的股權(quán)，以及加拿大能源公司赫斯基35%的股權(quán)，7月22日，隨著股權(quán)的正式交接，李澤鉅正式掌控李嘉誠的商業(yè)王國。

　　李澤鉅在接手長和的商業(yè)王國已經(jīng)超過3年，而嗅覺敏銳的市場人士已經(jīng)聞到了跟以往不一樣的味道。

　　豐盛金融資產(chǎn)管理部分析員馮宏遠(yuǎn)對《第一財經(jīng)日報》稱，長和系的投資風(fēng)格自從李澤鉅開始主持大局以后，已經(jīng)發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變。從分拆電能實業(yè)(00006.HK)到長江基建(01038. HK)收購歐洲的一系列資產(chǎn)，李家的投資風(fēng)格已經(jīng)變得非常穩(wěn)健。

　　馮宏遠(yuǎn)稱，李澤鉅在遇到項目的時候，對于回報率計算得非常清楚，一般每年回報率至少8%才會考慮，而且對低風(fēng)險的項目更有興趣，如果風(fēng)險相對較高，回報也不穩(wěn)定，很可能不會考慮。

　　這一風(fēng)格最明顯的轉(zhuǎn)變就是在長實的拿地策略上，翻查過往歷史，在李嘉誠掌權(quán)時代，長實地產(chǎn)曾經(jīng)連續(xù)奪地，在2010年至2012年期間，長實先后購入11塊土地，但自從2012年底，長實投得馬鞍山白石地后，長實雖然有多次參與政府賣地投標(biāo)，以及港鐵及市建局推出的大型項目外，但多數(shù)都沒有收獲，顯示其趨于謹(jǐn)慎的風(fēng)格轉(zhuǎn)變。

　　這種投資風(fēng)格，與李澤鉅沉穩(wěn)的性格有脫不開的干系，而具有海外留學(xué)背景的李澤鉅，對內(nèi)地市場并不算太感冒。根據(jù)長實房地產(chǎn)遞交給港交所掛牌的上市材料顯示，公司對中國業(yè)務(wù)的比重開始減少。2014年，長實房地產(chǎn)的營業(yè)額及其攤占合資企業(yè)物業(yè)銷售有19.2%來自內(nèi)地，在2013年，這一比重高達(dá)50.9%，超過了長實房地產(chǎn)在香港的比重，而期內(nèi)和黃房地產(chǎn)在內(nèi)地的相關(guān)占比則由過去的65%跌至42.1%。

　　另一方面，長實在海外也有積極擴(kuò)充的計劃，根據(jù)長實地產(chǎn)上半年的報告，長實地產(chǎn)在海外有40萬平方米的土地儲備，其中主要是在英國、新加坡及巴哈馬群島。最引人注目的，還是公司在英國的項目，其中一個項目臨近英國倫敦的重要商業(yè)區(qū)金絲雀碼頭，主要建筑面積約42萬平方米，預(yù)計2024年竣工。曾經(jīng)有外媒報道，該項目可建3500個住宅單位，投資額約10億英鎊。

　　而另一英國項目，是位于南劍橋郡Fulbourn的一幅占地約6900平米的地皮，該幅地皮可以建設(shè)不超過110套豪宅。

　　另一方面，對于內(nèi)地的資產(chǎn)，李氏父子可能未來還有出售的打算，在長實房地產(chǎn)的半年報中指出，集團(tuán)將繼續(xù)在內(nèi)地及海外將適時推動項目發(fā)展、銷售及出租。