未來的社會(huì)學(xué)者在研究近幾年的離婚率時(shí)，恐怕很難從感情因素入手，因?yàn)樘嗟碾x婚只和買房資格有關(guān)。20年樓市，調(diào)控政策不斷，每項(xiàng)政策出臺(tái)都能遇到市場(chǎng)的博弈，可沒有哪項(xiàng)政策像“限購令”這樣，讓連綿不斷的家庭用結(jié)婚證去破解。
2011年2月16日北京市建委提出調(diào)控北京樓市的15條措施，簡(jiǎn)稱“京十五條”。如今北京住房限購令發(fā)布已有四年，《廣廈時(shí)代》整理這四年來有關(guān)限購令事記，一探限購令的“前世今生”，瞭望它的未來。
2011年 為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，限購令應(yīng)運(yùn)而生
北京限購令是在怎樣的背景下產(chǎn)生的？《廣廈時(shí)代》就這一問題采訪了北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志，陳志這樣解釋限購令的出臺(tái)背景：
“說起限購令的產(chǎn)生背景，我們還需要回到2008年，伴隨著四萬億資金入市，中國房地產(chǎn)從一個(gè)慢速的發(fā)展過程、經(jīng)歷，2009年、2010年而進(jìn)入到一個(gè)極度供給、極度供熱的快速發(fā)展階段。大規(guī)模大面積的改變城市面貌、拆舊建新等等舉措，使得我們每一名個(gè)體都在其中成為受益者或受害者。在住宅市場(chǎng)，過度的投資、投機(jī)行為以及大量人口流入北京，使得北京房?jī)r(jià)快速攀升。在這樣的時(shí)代背景下，如何使房?jī)r(jià)和收入分配關(guān)系相匹配，將投資性、投機(jī)性的需求擠出，便成為了政府的調(diào)控目標(biāo)。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制過多的投資、投機(jī)行為，限購令應(yīng)運(yùn)而生。”
2012年 過熱過快的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到有效抑制
限購令的出臺(tái)使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過度的投資、投機(jī)需求，在一定程度上得到了有效的抑制。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部在2012年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)年北京新建住宅成交金額前100項(xiàng)目中，同比之前一年的成交額，下調(diào)幅度達(dá)到了402億元，將近41.3%。由此可見，限購令的實(shí)施基本實(shí)現(xiàn)了抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快過熱的短期目標(biāo)。另一方面，任何一項(xiàng)制度或政策的實(shí)施都會(huì)存在一定副作用。
陳志表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)作為民生、社會(huì)、乃至經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，其政治用意還是社會(huì)穩(wěn)定和民生訴求，但我們?nèi)圆荒芎鲆暿袌?chǎng)的作用。在市場(chǎng)規(guī)律的作用下，北京的房?jī)r(jià)在一定程度上仍然出現(xiàn)了上漲。對(duì)于一些家庭來說，由于被限購?fù)瑫r(shí)自身收入的上漲水平并沒有跟上房?jī)r(jià)的上漲速度而被市場(chǎng)所拋離，雖然這種問題的出現(xiàn)不完全是房?jī)r(jià)快速上漲單因素所帶來的，但也是我們應(yīng)當(dāng)正視的問題�！�
2014年 住建委強(qiáng)調(diào)限購令不會(huì)松綁，更不會(huì)取消
2014年10月，北京限購令被傳決策層正在商討限購令“松綁”事宜，再次將限購令拉回人們的視線。事后北京市住建委迅速辟謠稱：北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行。
那么北京限購令是否會(huì)被取消呢？陳志告訴《廣廈時(shí)代》：“這個(gè)答案顯然是不會(huì)的。首先，限購令的取消是對(duì)已經(jīng)進(jìn)入鎖定人群的一種不公平；其次，限購令已經(jīng)成為了北京市人口管控的一個(gè)重要手段，限購政策逐漸轉(zhuǎn)換為城市功能或城市人口的具體舉措，而不僅作為抑制房?jī)r(jià)的工具，它承載更多的是一種社會(huì)功能�！�
明年 北京施行限購政策第五年，需求補(bǔ)充逐漸平穩(wěn)
明年是北京實(shí)施限購政策第五年，伴隨著部分置業(yè)者繳滿五年社保，北京樓市是否會(huì)受到影響？
陳志這樣解釋，“隨著部分置業(yè)者繳滿五年社保，將會(huì)釋放一定量的需求入市，并且在之后的每年都會(huì)有一定的市場(chǎng)需求補(bǔ)充，在限購的條件下，我們的市場(chǎng)補(bǔ)充也會(huì)逐漸平穩(wěn)。這種需求釋放，對(duì)于北京的樓市會(huì)有一定推動(dòng)，但我們?nèi)砸庾R(shí)到一部分人由于收入增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，雖然具有購房資格但仍不能成為‘有效需求’。高房?jī)r(jià)對(duì)于部分具備購房資格的置業(yè)者造成了擠出，但好在我們還有另外一項(xiàng)政府的救濟(jì)制度——自住型商品房。從民生的角度來看，這種自住房填補(bǔ)了由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快而帶來的收入和房?jī)r(jià)距離拉大的矛盾，使得部分置業(yè)者得以實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)。”
如今，當(dāng)我們?cè)僬劶氨本┫拶徴邥r(shí)，它不再僅僅是作為抑制房?jī)r(jià)過熱的一種工具。在北京限購令的背后，我們看到的是另一種“以業(yè)定產(chǎn)”的社會(huì)調(diào)控手段，這也使得我們對(duì)限購類政策的認(rèn)識(shí)更進(jìn)一步。
由限購引發(fā)的熱點(diǎn)話題——假離婚
目前，在北京所需要的買房資格，不僅包括社保和納稅證明還包括對(duì)家庭情況和房產(chǎn)情況的雙重核查。比如，核查房產(chǎn)持有情況，有住建委的房產(chǎn)登記系統(tǒng)。而核查個(gè)人婚姻與否，則需要提供戶口本本人頁等材料。在這個(gè)問題上沒有人敢買個(gè)假離婚證，因?yàn)閼艨诒颈救隧摶橐鰻顩r變更，需要戶籍所在地派出所填寫，而誰敢在派出所的權(quán)限上動(dòng)歪腦筋呢。
未來的社會(huì)學(xué)者在研究近幾年的離婚率時(shí)，恐怕很難從感情因素入手，因?yàn)樘嗟碾x婚只和買房資格有關(guān)。
王中(化名)是知名的樓評(píng)人，上個(gè)月他和太太辦理了離婚手續(xù)。王中告訴《廣廈時(shí)代》，兒子已經(jīng)兩歲，明年就上幼兒園了，現(xiàn)在上幼兒園、上學(xué)都是劃片分派，在片區(qū)買房是唯一的辦法。作為知名的樓評(píng)人，已經(jīng)買過兩套房子一點(diǎn)不過分，但是根據(jù)北京現(xiàn)行的限購政策，家庭擁有兩套房，就沒有指標(biāo)買房了。王中夫婦一度想賣掉一套房，可他們住的這套房子和另一套房，不但房?jī)r(jià)一直在漲，連每月的租金收入都一直沒有間斷上漲，賣哪套都舍不得。夫妻倆反復(fù)商量，要想再買一套學(xué)區(qū)房，只有一個(gè)出路，假離婚繞開限購。當(dāng)然，所有的假離婚都是真離婚。王中夫婦如果離婚，房子都?xì)w女方，男方便是無房戶了，便可以按照首套房政策買房。
在北京所需要的買房資格，不僅包括社保和納稅證明還包括對(duì)家庭情況和房產(chǎn)情況的雙重核查。比如，核查房產(chǎn)持有情況，有住建委的房產(chǎn)登記系統(tǒng)。而核查個(gè)人婚姻與否，則需要提供戶口本本人頁等材料。在這個(gè)問題上沒有人敢買個(gè)假離婚證，因?yàn)閼艨诒颈救隧摶橐鰻顩r變更，需要戶籍所在地派出所填寫，而誰敢在派出所的權(quán)限上動(dòng)歪腦筋呢。
商量來商量去，兩人最終決定真離婚。之所以能下這么大決心，不僅僅是因?yàn)閷?duì)感情的信心，更是現(xiàn)實(shí)的壓力。但是離婚，這真是一次考驗(yàn)。如今這個(gè)社會(huì)，假離婚發(fā)展成真離婚的太多了。為了不讓雙方的父母擔(dān)心，王中夫婦決定離婚這件事不讓父母知道。
找了一個(gè)兩個(gè)人都有空的日子，王中夫婦去了朝陽區(qū)民政局，位于珠江帝景樓下底商。這個(gè)地方，見證了多少悲歡離合，現(xiàn)在卻要見證種種超越婚姻所不該承受的分量。
王中告訴筆者，他們的離婚手續(xù)十幾分鐘就辦完了。在取號(hào)機(jī)上取了一張離婚的號(hào)后，他倆悄悄在一旁觀察這些辦理離婚的人。有哭哭啼啼四目相對(duì)的，更多的是兩人邊說笑邊等號(hào)的，“這些人也一定是為買房來辦離婚的�！崩掀诺慕Y(jié)論王中甚是認(rèn)同，他說，輪到我們辦證的時(shí)候，辦事員一看我們這表情，什么都沒問，只讓我們走了一遍程序：把雙方自愿離婚的標(biāo)準(zhǔn)程序念了一遍，交完各種材料和證件，開始抄離婚協(xié)議，交上去的結(jié)婚證一會(huì)兒就發(fā)了下來，蓋了類似作廢的章，一同發(fā)下來的還有兩本離婚證書。“有了這個(gè)我們就能順利為兒子買學(xué)區(qū)房了�！蓖踔杏悬c(diǎn)大功告成的興奮。
為抑制假離婚，限購政策曾縫補(bǔ)了一個(gè)“細(xì)則”。2013年3月30日，北京市發(fā)布京版“國五條”細(xì)則。其中規(guī)定，從31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
此外，嚴(yán)格購房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，將不給辦理產(chǎn)權(quán)登記，并且5年內(nèi)不得在本市購買住房。
此前，北京執(zhí)行的限購政策主要是，本地戶籍家庭限購兩套，家庭的定義為，夫妻及未成年子女。成年未婚人士按照家庭計(jì)算，也可購買2套住宅。
這次細(xì)則為什么規(guī)定本市戶籍單身個(gè)人限購一套住房？北京市住建委負(fù)責(zé)人的解釋是，北京市此次從嚴(yán)限購政策，主要是為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住房資源的優(yōu)化配置，在現(xiàn)有條件下，滿足更多的剛性自住需求。結(jié)合本市人口、資源、環(huán)境現(xiàn)狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，當(dāng)前對(duì)單身人士購買第二套住房進(jìn)行適當(dāng)限制，有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投資投機(jī)性需求。
對(duì)于外地戶籍在京的單身人士，與外地戶籍在京家庭一樣，根據(jù)此前政策，連續(xù)5年在京繳納社�；蚣{稅的，僅僅可以在京購買一套房。外地戶籍單身人士是否具有購房資格，與細(xì)則發(fā)布前一樣。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，這一政策一方面明顯抑制了通過假離婚的手段逃避限購的做法，另一方面也使得限購本身更加細(xì)化。也就是說，擁有配偶和子女的家庭應(yīng)該比單身人士可以多持有一套房產(chǎn)，這樣的考慮比較人性化，也比較符合現(xiàn)實(shí)狀況。
限購令成全了不限購房
目前北京限購政策是針對(duì)70年產(chǎn)權(quán)住宅的，商用房不在限購政策之內(nèi)。對(duì)于沒有購買住宅資格的人，可以購買40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住住宅。這類樓盤產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為寫字樓或商業(yè)，但開發(fā)商在蓋的時(shí)候，已經(jīng)將內(nèi)部結(jié)構(gòu)按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，目前不在限購范圍之內(nèi)，而且價(jià)格也有些優(yōu)勢(shì)。正是基于此，近幾年，商住房項(xiàng)目熱度一直不減�！安幌拶彙笔沁@類樓盤開發(fā)商給出的最大賣點(diǎn)。
商住房缺點(diǎn)其實(shí)不少
北京的不限購房即是所謂的“商住兩用”房，多是大家從字面上易于理解接受的稱呼，從開發(fā)商的角度定義，即房屋用途既可以用來注冊(cè)辦公和商業(yè)、亦可用于居住，同時(shí)具備這兩種功能、宜商宜住的房屋類型。很多人在看到了商住兩用房的優(yōu)點(diǎn)，然而商住兩用房的缺點(diǎn)其實(shí)也不少呢。
缺點(diǎn)一：首付高，貸款繁
中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2007年9月發(fā)布的《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，要求對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平也按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 “貸款的首付成數(shù)提高，而商業(yè)用房的貸款要求是：期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，這樣就比普通住宅多了將近30%的利息，對(duì)于初次置業(yè)的年輕人來說，首付的提高和利息的負(fù)擔(dān)也會(huì)成為一個(gè)很嚴(yán)重的影響因素�！币晃唤鹑谌耸刻岬�。 同時(shí)他表示，商住兩用房和商業(yè)立項(xiàng)相同，住房公積金也是僅可提取、不可用于支付此類項(xiàng)目的貸款，這對(duì)一些買主也會(huì)造成不便。
缺點(diǎn)二：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)高，生活成本增加
商住兩用房房源的物業(yè)管理費(fèi)較之于住宅類商品房會(huì)高出不少，同時(shí)出于商用安全的角度考慮，不少兩用房項(xiàng)目的全部、或是部分禁用燃?xì)猓辉僬�，水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也較其他住宅類小區(qū)貴，如果算下來自住的話生活成本勢(shì)必會(huì)大大增加。
缺點(diǎn)三：土地使用權(quán)期限較短
商住兩用房并非如住宅類房源那樣土地使用權(quán)期限70年，而僅為50年。 同樣買來自住，可使用權(quán)卻比別人差了20年。但有專家就表示，由于實(shí)施土地出讓制度時(shí)間不長(zhǎng)，目前尚沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”可以明確的是，土地出讓是有償?shù)�，土地使用�?quán)到期后如要繼續(xù)使用則需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金。盡管如此，這也并不應(yīng)當(dāng)成為買房擔(dān)心的理由，因?yàn)�，“到時(shí)候國家的相關(guān)出臺(tái)政策肯定會(huì)更加完備，更有助于保障購房者的權(quán)益�！庇袑＜艺J(rèn)為。
北京限購 環(huán)京樓市沾光 投資客多被套牢
北京的嚴(yán)苛的限購令同樣讓周邊不限購的津冀樓盤火了一把。
去年上半年，“京津冀一體化”的出臺(tái)曾讓環(huán)京樓市再次風(fēng)光，保定、廊坊、燕郊等地的“搶房”大戲如今依舊歷歷在目。但好景不長(zhǎng)，很多投資客在買房后才發(fā)現(xiàn)，自己投資的非但不是想象中的“金礦”，而更像是擺脫不了的“燙手山芋”。
雖然從外表數(shù)據(jù)看，很多投資客買到手的房子，并沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的虧損，但高額的交易稅費(fèi)讓他們的房子在與供應(yīng)量龐大的新房比較中，價(jià)格上沒有半點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。另外，被透支的環(huán)京區(qū)域和自住房，對(duì)買房人的分流以及缺少大型的聯(lián)網(wǎng)中介公司，都讓二手房流通環(huán)節(jié)十分不暢，一套房子半年甚至一年都賣不出去已成常態(tài)，“有價(jià)無市”也讓環(huán)京樓市成了投資客的噩夢(mèng)。一位廊坊當(dāng)?shù)氐闹薪閱T工介紹，如果沒有大幅優(yōu)惠，戶型沒有朝南的房間，那么房子變現(xiàn)就更加不可能。于是，蜂擁而至的投資客就這樣被套牢了。
本版文/劉博文