9月23日上海的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，金地集團(tuán)(600383.SH，下稱(chēng)“金地”)以20.1336億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城E26-1地塊，溢價(jià)率96.63%，成交樓板價(jià)1.86萬(wàn)/平方米。
該價(jià)格刷新了上述區(qū)域新低價(jià)，值得一提的是該地塊也成為上海首宗以“暗標(biāo)”形式誕生的總價(jià)地王。在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，每家開(kāi)發(fā)商只能以書(shū)面表格的形式進(jìn)行一次報(bào)價(jià)，據(jù)悉金地比第二高開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)高出7000萬(wàn)。從以往的歷史情況看，通過(guò)“暗標(biāo)”出讓很少出現(xiàn)如此高溢價(jià)的情況。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，其項(xiàng)目周邊的新房售價(jià)在1.8萬(wàn)/平方米-2.1萬(wàn)/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)金地此地塊需要未來(lái)買(mǎi)到3萬(wàn)/平米的價(jià)格才能保證，考慮到嘉定地區(qū)的供應(yīng)過(guò)大，該項(xiàng)目盈利可能不會(huì)特別明顯。
上海中原研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏發(fā)現(xiàn)，今年金地的銷(xiāo)售明顯高于去年，但是其在一線(xiàn)城市今年拿地僅2幅，對(duì)此也需要補(bǔ)充其土地儲(chǔ)備。
不久前，金地華東區(qū)高層出現(xiàn)變動(dòng)，上海公司總經(jīng)理陳必安被調(diào)回總部，華北區(qū)域總經(jīng)理陽(yáng)侃接任。對(duì)此外界傳聞是由于金地在華東區(qū)的發(fā)展速度并沒(méi)有其他房企快，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在金地半年報(bào)顯示，今年上半年華東的營(yíng)業(yè)收入12.3億元，較上期下降了53.5%。從公司內(nèi)部業(yè)務(wù)收入的排名來(lái)看，華東也從公司第一名的位置落下來(lái)，上半年華東占金地收入的比例為16%，排在華中地區(qū)20.9%之后。
而金地如果需要在華東保持發(fā)展，勢(shì)必需要開(kāi)始搶地，但是這樣的價(jià)格對(duì)于金地也是考驗(yàn)。無(wú)獨(dú)有偶，禹洲地產(chǎn)(1628.HK)今日以5.1028億元競(jìng)得嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)16-01地塊，溢價(jià)82.07%，成交樓板價(jià)9104元/平方米。
今年5月，碧桂園(2007.HK)曾以8108元/平方米的樓板價(jià)奪得純宅地嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，與今日地塊相距不遠(yuǎn)。此前，碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪(fǎng)曾提到，碧桂園拿的地價(jià)開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品肯定比周?chē)壳熬鶅r(jià)貴，處于兩個(gè)考慮，一是看好上海未來(lái)的市場(chǎng)，二是將打造一些特色產(chǎn)品來(lái)提高溢價(jià)和降低成本。記者獲悉，其準(zhǔn)備通過(guò)眾籌的模式來(lái)降低資金和找客成本。
按照這個(gè)說(shuō)法，對(duì)于很少出現(xiàn)在一線(xiàn)城市的禹洲地產(chǎn)而言，顯然也面臨這樣的考驗(yàn)。而拿到這個(gè)土地過(guò)后如何開(kāi)發(fā)，更是需要去斟酌。上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，該地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊也有不少在建的新房項(xiàng)目，并且地塊離地鐵站也有一定的距離，周邊配套相對(duì)匱乏，9000元/平方米的樓板價(jià)偏貴，未來(lái)想要盈利，至少定價(jià)在2萬(wàn)元以上。
多位業(yè)內(nèi)人士也表示，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的重心紛紛轉(zhuǎn)向一線(xiàn)城市，滬上的宅地變得炙手可熱，在各方政策利好的背景下，成交量上揚(yáng)明顯，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)熱情高漲的同時(shí)極易高價(jià)拿地，樓板價(jià)高于房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)，不過(guò)，房企在一線(xiàn)城市扎堆的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)市場(chǎng)一旦遇冷，這些地塊很可能經(jīng)不住 “考驗(yàn)”。