□上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭
近段時(shí)間京滬等地頻現(xiàn)高價(jià)地，這在全國(guó)土地市場(chǎng)相當(dāng)?shù)兔缘那樾沃�，顯得尤為醒目。開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶高價(jià)地，不少人擔(dān)心地價(jià)這么高，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商虧損、甚至退地的事情嗎？
且看北京地王擂臺(tái)賽。今年8月底至9月上旬的十幾天時(shí)間里，保利、首開(kāi)、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，以187億元搶得4塊宅地。朝陽(yáng)區(qū)的孫河、東壩，豐臺(tái)的石榴莊地塊，樓面價(jià)突破5萬(wàn)元大關(guān)，未來(lái)房?jī)r(jià)須超7萬(wàn)元甚至8萬(wàn)元，才能賺到錢(qián)。“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。
如何看待這一現(xiàn)象？這涉及到當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化，以及局部性扭曲。所謂嚴(yán)重分化，主要指代區(qū)域市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商。北京土地市場(chǎng)火爆，但絕大部分三、四線城市偏冷。今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降32%左右，這是近六年來(lái)的最大跌幅，可見(jiàn)地市之冷。其背后的含義是，大部分城市房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商不愿購(gòu)地。
開(kāi)發(fā)商也呈分化態(tài)勢(shì)�？傮w來(lái)看，大型開(kāi)發(fā)商仍有意愿購(gòu)地，要想持續(xù)發(fā)展，就得購(gòu)地，否則巧媳難為無(wú)米之炊。而廣大中小型房企，尤其是長(zhǎng)期在中小城市摸爬滾打的中小房企，由于市場(chǎng)持續(xù)幾年低迷、庫(kù)存量大、資金緊張、經(jīng)營(yíng)困難，多數(shù)都沒(méi)購(gòu)地意愿。
而大房企陣營(yíng)當(dāng)中，其實(shí)也出現(xiàn)分化，央企(少數(shù)地方國(guó)企)和少數(shù)民企購(gòu)地依然積極，其他則偏保守。從今年前8個(gè)月購(gòu)地金額排名來(lái)看，華潤(rùn)購(gòu)地金額最大，其次是恒大、綠地、旭輝、萬(wàn)科、龍湖、金地、保利等，而世茂、雅居樂(lè)、招商、富力等購(gòu)地量很少。從購(gòu)地金額與賣(mài)房銷(xiāo)售金額的比值來(lái)看，購(gòu)地較積極的依次是旭輝、華潤(rùn)、中鐵建、龍湖、恒大、金地、綠地等。
話題回到北京。近段北京地王頻出，原因主要有三。其一，需求旺盛。購(gòu)房需求旺盛，房?jī)r(jià)漲幅明顯，所以導(dǎo)致房企購(gòu)地需求強(qiáng)烈，況且多數(shù)城市樓市持續(xù)調(diào)整，房企不得不重點(diǎn)布局一線城市。其二，供應(yīng)稀缺。一線城市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)緊張，北京更是如此，宅地被搶也屬正常，開(kāi)發(fā)商嗷嗷待哺。其三，品牌效應(yīng)。搶到地王，未來(lái)產(chǎn)品必走高端路線，即便賺不到錢(qián)，也能為企業(yè)品牌加分。其四，從眾心理。大牌房企參加競(jìng)拍必然會(huì)有示范效應(yīng)。
那么，這些搶高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，到底是精明，還是冒進(jìn)？這個(gè)問(wèn)題并非只是簡(jiǎn)單的二選一。中國(guó)大城市地王頻出的歷史，基本上是從2007年開(kāi)始的。八年過(guò)去了，多數(shù)當(dāng)年的地王都賺到了錢(qián)，其中部分還屬于暴利，但也有少數(shù)沒(méi)賺到錢(qián)甚至虧損的。假如歷史重演，當(dāng)年拿地王的開(kāi)發(fā)商多數(shù)可能并不后悔。有些項(xiàng)目雖然沒(méi)能賺到錢(qián)，但也賺到了吆喝，為品牌加分，省了廣告費(fèi)。尤其是部分大中型房企，將企業(yè)總部由二、三線城市搬至一線城市，客觀上需要在總部所在城市擁有項(xiàng)目。
然而，對(duì)于個(gè)別的民營(yíng)企業(yè)，尤其是中小企開(kāi)發(fā)商，如果在錯(cuò)誤的時(shí)間，或者錯(cuò)誤的地點(diǎn)，或者兩個(gè)錯(cuò)誤齊備，則很可能拿地時(shí)風(fēng)光無(wú)限，賣(mài)房時(shí)萬(wàn)分艱難，甚至沒(méi)到建房，就已退地，不得不斷臂求生，甚至危及企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
回顧過(guò)去幾年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣(mài)房時(shí)相當(dāng)多很失意。2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年賣(mài)房時(shí)，也感涼風(fēng)襲人。2013年下半年的地王在2014年則痛苦不堪。
舉一個(gè)上海的案例。2007年9月，上海樓市非常繁榮，房?jī)r(jià)大漲過(guò)程中地市火爆。一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企——上海志成企業(yè)，競(jìng)價(jià)歷時(shí)2個(gè)多小時(shí)、440輪叫價(jià)，以成交價(jià)超出底價(jià)250%戰(zhàn)勝綠地、華潤(rùn)等知名房企，獲得普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地王項(xiàng)目。但是，2008年樓市快速降溫，該企業(yè)6月以損失1億多元為代價(jià)退掉了這一地王項(xiàng)目。
再舉杭州案例。2010年10月，雅戈?duì)栆钥們r(jià)24億元在杭州搶得申花板塊單價(jià)地王，然而到了2013年6月，雅戈?duì)栆該p失4.8億元(地價(jià)的20%)解除合同。具有諷刺意味的是，在雅戈?duì)柾说厝�、四個(gè)月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的華家池三地塊總價(jià)拍出137億元，被綠地、世茂、濱江瓜分，最為搶眼。
出乎這些地產(chǎn)大佬們意料的是，狗血?jiǎng)≡俣壬涎�。其后�?014年杭州市場(chǎng)在全國(guó)率先降價(jià)，2013年下半年杭州所有的高價(jià)地全部被套，直到今天杭州房?jī)r(jià)經(jīng)歷近幾個(gè)月的反彈之后，那時(shí)的高價(jià)地仍然沒(méi)有辦法賣(mài)房賺錢(qián)，部分地塊至今仍未動(dòng)工。如果未來(lái)一兩年再度發(fā)生類(lèi)似雅戈?duì)柾说厥录�，并不�?huì)讓人驚訝。
相較而言，在京滬拿地王的開(kāi)發(fā)商，要比杭州等二線城市的日子好過(guò)些，主要原因是杭州樓市波幅偏大，而且2011年以來(lái)庫(kù)存壓力較大。而京滬的超強(qiáng)城市地位，決定了其房?jī)r(jià)波浪式前進(jìn)，大漲小跌，輪番向上，即便是暫時(shí)被套，只要能熬過(guò)短暫的冬天，在下一個(gè)春天或夏天多數(shù)都會(huì)解套。
比如，在2013年7月北京樓市最火爆的時(shí)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)70輪激烈競(jìng)拍，中糧搶下孫河地王，樓面價(jià)4.8萬(wàn)元每平米。2014年北京房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)上海和深圳，這一地王深度被套。但今年樓市回暖，近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)加速上漲，而且孫河頻出樓面價(jià)5萬(wàn)元以上新地王，則中糧老地王已經(jīng)解套，已有利可圖。
問(wèn)題的關(guān)鍵，就在于那些暫時(shí)被套的房企是否身板夠硬，能否能扛過(guò)冬天；是否融資成本夠低，能否避免淪為金融機(jī)構(gòu)的“打工仔”。顯而易見(jiàn)，央企、國(guó)企和大型民企身板硬且融資成本低。比如利潤(rùn)率全國(guó)最高的中海地產(chǎn)，融資成本只有4%以上，遠(yuǎn)低于中小民企的15%-20%。因此，一線城市的高地價(jià)游戲，并不是想玩就能玩，對(duì)此開(kāi)發(fā)商應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。