中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京9月25日訊（記者 郭曉偉）對一線城市的短暫告別，讓華潤置地漸漸淡出了行業(yè)巨頭的行列。2013年6月，進(jìn)入?yún)窍驏|時代后，華潤置地開始了轟轟烈烈的“返城”計(jì)劃。
2013年8月16日，華潤置地以109億元拿下深圳前海首批出讓土地中的最后一宗地，成為當(dāng)時地王。四天后，華潤置地宣布啟動77.5億港元(約61億人民幣)的融資計(jì)劃，成為房企年內(nèi)最大筆融資。當(dāng)年12月，華潤置地前海地塊便投入開發(fā)。一線城市高價(jià)拿下地王項(xiàng)目，隨后大手筆融資，進(jìn)入快周期開發(fā)，成了華潤置地吳向東時代的縮影。
雖然去年11月吳向東辭去董事會主席一職，但在后吳向東時代，華潤置地的這個特點(diǎn)并未改變。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，華潤置地今年已在一線城市三奪地王；分別為北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊、上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊和09-03地塊。
華潤置地財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，華潤置地斥資383.8億元增持了10宗土地，其中僅北京、上海區(qū)域拿地支出便高達(dá)244.72億元。
屢奪地王背后，是華潤置地資金運(yùn)作步伐的加快。
融資方面，華潤置地拋出了配售、境外償債等多種融資手段，合共集資約202億元，全部用作收購?fù)羶�、開發(fā)成本，以及作一般營運(yùn)資金。華潤置地半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，華潤置地綜合借貸923億港元，折合人民幣近761億元，但現(xiàn)金及銀行結(jié)存不過426.3億港元，折合人民幣351億元。
因此，有媒體質(zhì)疑，華潤置地一線城市高價(jià)囤地，勢必給會使資金鏈承壓；大量的地王項(xiàng)目，也對快周轉(zhuǎn)提出了更高要求；加上華潤置地調(diào)整轉(zhuǎn)型，以這樣的方式重返一線城市確實(shí)存在賭博的成分。
關(guān)于上述問題，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者聯(lián)系華潤置地相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，對方并未給出正面回應(yīng)。
狂奔的地王締造者
曾經(jīng)的華潤置地，選擇了離開一線城市。不過，在二三線城市毛利率下降后，華潤置地決定重返一線城市。
2013年6月，吳向東接替王印成為華潤置地董事會主席后，針對華潤置地逐年下滑的毛利率，推出了重回一二線城市布局的戰(zhàn)略調(diào)整。隨后，華潤置地開始了在一線城市快速跑馬圈地的步子。
相比過去，吳向東時代的華潤置地發(fā)展速度較快，因此吳向東也被普遍看作是“激進(jìn)派”。
根據(jù)之前吳向東任職時的戰(zhàn)略規(guī)劃，2014年華潤置地將迎來商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展期，預(yù)計(jì)2017-2018年期間將迎來商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)每年能提供幾十億元的租金收入、幾十億元的利潤，可以為公司帶來約計(jì)幾百億元可以結(jié)算的銷售額。
另外，吳向東曾提出的“1000億”目標(biāo)也常為人所提起。
不過，2014年年底由于宋林案等原因，吳向東辭去董事會主席一職。華潤置地進(jìn)入后吳向東時代。
吳向東不在的日子，華潤置地執(zhí)行董事、副總裁唐勇讓激進(jìn)的風(fēng)格得到了延續(xù)。今年，華潤置地在一線城市屢奪地王便被看作是最有力的證據(jù)。1月7日，華潤置地聯(lián)合首開、平安聯(lián)合競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，總價(jià)86.25億元。3月20日，華潤置地聯(lián)合華發(fā)以70.52億元競得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價(jià)3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀(jì)錄。6月3日，華潤置地聯(lián)合華發(fā)以87.95億元競得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓面價(jià)3.81萬元/平方米，再刷上海地王紀(jì)錄。
二線城市土地市場上，華潤置地也頻頻出手。就在上月底，在武漢光谷地塊的爭奪上，華潤置地再次拿下了地王。
融資之門大開
在一線城市高價(jià)拿地的同時，華潤置地的資金運(yùn)作也明顯提速。
公告數(shù)據(jù)顯示，3月31日，華潤置地刊發(fā)公告稱，公司作為借款人就總數(shù)為1億美元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議。此貸款融資到期時間為自該融資首次提款日期起計(jì)為期四年，或融資協(xié)議簽署日后51個月。
4月23日，華潤置地發(fā)布融資公告稱，已就總數(shù)為78億港元的定期貸款融資與多家銀行聯(lián)合訂立了一份貸款融資協(xié)議，該貸款融資自首次提款日期起計(jì)為期四年。倘若華潤集團(tuán)不再為公司最大單一股東；華潤集團(tuán)不再持有不少于35%的公司已發(fā)行股本；或華潤集團(tuán)實(shí)際上失去通過公司股東任命公司董事會董事的權(quán)利，將構(gòu)成該筆貸款違約。
5月12日，華潤置地發(fā)布融資公告，共發(fā)行三筆境外票據(jù)，折合人民幣為121億元。具體來看：一筆為8億美元、2019年到期利率為4.375厘的票據(jù)；一筆為7億美元2024年到期利率為6.00厘的票據(jù)；另一筆為35億港元2029年到期利率為6.1厘的票據(jù)。
一天后，華潤置地又宣布以先舊后新方式配售股份來集資101億港元，華潤集團(tuán)先以每股25.25港元出售4億股現(xiàn)有股份，然后以同樣價(jià)錢認(rèn)購4億股新股，增發(fā)股份相當(dāng)于5.77%擴(kuò)大后股本，而配售價(jià)較配售前的收市價(jià)27.15港元折讓7.0%。
這筆2015年以來香港資本市場最大的房地產(chǎn)公司配股交易，當(dāng)時便引起了多方關(guān)注。
有行業(yè)人士認(rèn)為，從上市公司基本資金面來看，截至2014年年末，其手頭持有的現(xiàn)金還有403億港元，現(xiàn)金短債比為2.1，并沒有迫切的資金需求；因此有人提出了華潤置地借資本市場圈錢的觀點(diǎn)。
燒錢拿地的隱憂
不過也有分析人士指出這與其在土地市場的 “大手大腳”密不可分。
一位分析人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，一線土地資源的稀缺性，決定了拿地成本居高不下；而對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地所占用的資金量往往會影響其他環(huán)節(jié)，這種財(cái)務(wù)危機(jī)是相對比較明顯的。
房地產(chǎn)與金融資深評論人士黃立沖也認(rèn)為，華潤置地應(yīng)防范未來市場變化的不可預(yù)見性；一旦市場下跌，就極有可能虧損。
“事實(shí)證明，燒錢拿地的模式對房企本身就是很大的考驗(yàn)，這就是行業(yè)里為什么經(jīng)常提地王魔咒�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，在短短時間內(nèi)拿下多個地王項(xiàng)目，這個是后續(xù)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。雖然從其本身來看，可能資金壓力不大，但若后續(xù)此類地塊項(xiàng)目有競爭性的項(xiàng)目，那么高地價(jià)上的項(xiàng)目競爭優(yōu)勢就無從可談。
另外，CRIC研究中心報(bào)告也指出，一線占比加大，拉高拿地成本，地王或成“燙手山芋”。雖然華潤置地也采取了合作拿地等方式緩解資金壓力、分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，但高價(jià)地甚至是地王在手，總有些“米粉貴過面包”的危險(xiǎn)，對企業(yè)未來的開發(fā)運(yùn)營以及盈利都提出了巨大的挑戰(zhàn)。
在8月24日華潤置地2015年中期業(yè)績會上，唐勇也表示，我們也觀察到了有些城市的土地拍出了相當(dāng)高的價(jià)格，這隱藏了很多的風(fēng)險(xiǎn)，所以華潤置地在目前這個市場情況下還是會保持一個理智的狀態(tài)。
不過，有觀點(diǎn)指出，“未來一段時間，華潤在一線城市的擴(kuò)張力度會有減無增”。
從業(yè)績預(yù)期上看， 華潤置地2014年700億的全年業(yè)績目標(biāo)沒有完成，今年提出了780億的簽約目標(biāo)；在今年市場并未大幅好轉(zhuǎn)的情況下，華潤置業(yè)超過10%的業(yè)績增長目標(biāo)，勢必會要求企業(yè)高速前進(jìn)。
從華潤置地管理層的內(nèi)部調(diào)整情況看，種種跡象表明，吳向東已經(jīng)回歸，即將重新執(zhí)掌華潤置地。這除了是華潤走出宋林案陰影的信號外，這也很可能是華潤置地再次提速的標(biāo)志。
上述分析人士說，“華潤重回一二線城市的策略就是吳向東提出來的。如果他真的能安然回歸，華潤的步子應(yīng)該會邁的更大�！�