9月25日，招商地產(chǎn)交易價值448.8億元的吸收合并方案獲國資委批準。兩天之前，9月23日，華遠地產(chǎn)通過收購股權的橫向整合方式進入一直想進入的天津市場。近日來，地產(chǎn)行業(yè)并購整合速度加快，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)并購重組再現(xiàn)高潮。

    事實上，《證券日報》記者跟多位房企高層交流時獲得了這樣的共識，靠土地升值賺取高利潤的時代已經(jīng)結束，房企拿地成本越來越高，大型房企也難以避免凈利率不斷下跌的命運。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)正在尋求新的經(jīng)營模式，合作拿地、通過收購股權獲得土地、甚至收購其它行業(yè)填補業(yè)態(tài)布局短板等動作均在加速。

    《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組案成倍增長。2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)并購案發(fā)生565宗（包括已完成與未完成交易），涉及并購金額高達4230.88億元。

    標桿房企加速并購

    根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至9月28日，2015年年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為176宗，涉及金額為1600億元，幾乎相當于2014年全年的并購交易價值；2014年并購236宗，涉及并購標的物價值為1768.09億元，同比增長率為104.93%；而2013年并購153宗，涉及金額863億元，同比增長率高達145.09%。

    由上述數(shù)據(jù)可知，2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組案呈現(xiàn)出成倍增長的趨勢。

    《證券日報》記者也注意到，在上述并購交易中，標的方所屬行業(yè)雖然房地產(chǎn)行業(yè)居多，卻也并不局限于此，銀行、金屬非金屬、特殊金融服務、互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務、農(nóng)產(chǎn)品等行業(yè)都在標的所屬行業(yè)之列。

    此外，其中大額并購交易多是涉及地產(chǎn)企業(yè)之間的并購重組，包括招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等央企地產(chǎn)吸收合并重組交易。不過，相對來說，標桿房企通過收購中小房企項目股權并購案較多。

    以華遠地產(chǎn)為例，9月23日，華遠地產(chǎn)公告與陽光新業(yè)地產(chǎn)全資子公司北京瑞菱陽光商業(yè)管理有限公司簽訂協(xié)議，收購兩個項目公司51%股權，收購完成后，華遠地產(chǎn)將持有兩個項目公司：天津陽菱光輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和天津菱華陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權。據(jù)記者了解，該筆收購屬于協(xié)議收購，而并購目的是橫向整合，支付方式為現(xiàn)金支付，涉及金額約為5億元。此外，華遠收購的項目位于天津市津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)，總建筑面積70萬平方米，涵蓋住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元化業(yè)態(tài)。

    有接近華遠地產(chǎn)人士向《證券日報》記者透露，該項目可售貨值約45億元，預計開發(fā)周期4年-5年，預計9月底銷售中心將開放。

    簡言之，這是一個收到手即可馬上銷售入市的項目，實際上，這從側面上也折射出中小房企的艱難命運，而標桿房企在這一并購大潮中將可以掌控更多機會，包括在橫向整合和多元擴張上搶得先機。

    正如華遠地產(chǎn)董事會秘書竇志康向《證券日報》記者表示，隨著公司規(guī)模擴大，華遠需要進入新的城市去開發(fā)新項目。而一直以來，公司都非常關注天津市場，但此前并沒有合適的機會進入，此次收購天津項目可以說是進入天津的好契機。未來，華遠還將與醫(yī)療、教育等其他行業(yè)形成合作，繼續(xù)實施“華遠+”戰(zhàn)略，向全方位綜合服務提供商、運營商轉變。

    無疑，地產(chǎn)大并購時代是標桿房企并購擴張的好時機，而且加快了大型房企邁入轉型過渡期的腳步。

    并購涉資高達4231億元

    《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2013年以來，房地產(chǎn)行業(yè)并購案發(fā)生565宗（包括已完成與未完成交易），涉及并購金額高達4230.88億元。

    這意味著數(shù)百家企業(yè)涉及地產(chǎn)行業(yè)的并購重組案，雖然其中包括尚未全部完成的并購交易，存在一定變數(shù)，但2013年以來，每年超過100%的同比增長率卻足以看出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的巨變。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾向《證券日報》記者表示，未來幾年房地產(chǎn)市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。尤其是對于部分龍頭房企來講，除了通過傳統(tǒng)的銷售業(yè)績“內(nèi)生式”增長提升規(guī)模之外，還可以通過并購等方式進行“外延式”增長。

    張宏偉進一步稱，有三類企業(yè)成為被收購對象的概率較高。具體為：產(chǎn)品類型偏高端周轉率較慢的企業(yè)，其銷售壓力大；前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導致房地產(chǎn)主營業(yè)務受到影響的企業(yè)；還有一部分則是資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，面臨資金壓力。

    另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，今后房企轉讓股權動作將激增，并購重組的企業(yè)會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標桿房企也在伺機通過收購獲得優(yōu)質資產(chǎn)或地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將在大并購時代中加速轉型。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，從并購的角度看，隨著宏觀經(jīng)濟下行壓力的增大，行業(yè)間的優(yōu)勝劣汰機制發(fā)揮得淋漓盡致。并購金額同比增幅快速上升，說明部分企業(yè)的經(jīng)營壓力開始增大，尤其房地產(chǎn)企業(yè)，在去庫存的壓力下，出讓企業(yè)股權和項目股權可以換得收益，平衡業(yè)績壓力。

    另外，房地產(chǎn)行業(yè)掀起并購潮，也從側面反映了企業(yè)運營模式正不斷成熟，通過此類模式，能夠促進企業(yè)后續(xù)戰(zhàn)略層面更加理性，而非一味地追求企業(yè)規(guī)模的擴大。