編者按：樓市深度調(diào)整仍在繼續(xù)，一線城市傳統(tǒng)的“金九”勝景不再，分化也進(jìn)一步加劇——北京9月樓市交易雖然表現(xiàn)疲軟，但普通商品房豪宅化趨勢(shì)越來(lái)越明顯；上海連續(xù)6個(gè)月成交量均超過(guò)120萬(wàn)平方米，供需兩旺下，房企醞釀繼續(xù)漲價(jià)；深圳9月樓市雖已回歸理性，但房?jī)r(jià)似乎仍在上漲通道；而廣州樓市平穩(wěn)低調(diào)，一手房成交均價(jià)僅15109元/平方米，與北上深差距拉大。
制圖/蔣浩明
記者 蔡胤 羅韜 發(fā)自北京 上海
傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過(guò)半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。
來(lái)自兩家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過(guò)兩成，而原因則被認(rèn)為與股市下挫及通州限購(gòu)有關(guān)。
上海的新房市場(chǎng)依舊延續(xù)了此前的良好成交情況，整個(gè)9月也是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交易旺季，上海市場(chǎng)表現(xiàn)也不錯(cuò)。
北京：入市項(xiàng)目豪宅化
亞豪機(jī)構(gòu)日前提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬(wàn) 平方米，環(huán)比分別減少27%、22%。與此同時(shí)，9月商品住宅成交均價(jià)卻環(huán)比上漲了12%，達(dá)到3.1萬(wàn)元/平方米。另?yè)?jù)鏈家網(wǎng)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9 月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環(huán)比下滑22%，較去年同期上漲18%。
新房市場(chǎng)在7月份達(dá)到高點(diǎn)后，連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，從上述數(shù)據(jù)看，北京“金九”的成交明顯低于預(yù)期。關(guān)于原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者分析，一方 面，隨著北京純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購(gòu)買力也相 應(yīng)下滑，影響了下半年的樓市成交走勢(shì)；同時(shí)在通州版限購(gòu)令的影響下，9月1日至27日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交836套，環(huán)比減 少52%，從盤(pán)踞3個(gè)月的行政區(qū)成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲也認(rèn)為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購(gòu)升級(jí)有關(guān)，部 分潛在需求由于條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個(gè)與11個(gè)百 分點(diǎn)。
雖然市場(chǎng)壓力不小，但很多開(kāi)發(fā)商仍對(duì)北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場(chǎng)放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的北京市場(chǎng)摘下十幅地塊。
“北京應(yīng)該是全國(guó)地價(jià)最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價(jià)去構(gòu)成新房樓板(價(jià)格)，對(duì)于土地市場(chǎng)來(lái) 說(shuō)，大家比拼的不是實(shí)力而是想象力�！毙褫x集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬日前對(duì)記者說(shuō)，“我感覺(jué)這不是一個(gè)可持續(xù)的狀態(tài)，北京2000萬(wàn)以上的房產(chǎn)一年能 賣300~400套，今年到明年的供應(yīng)，我想不到它會(huì)是一個(gè)怎么樣的結(jié)果�！�
但孔鵬坦言，北京的產(chǎn)品豪宅化的趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的9月供給數(shù)據(jù)也說(shuō)明了這種豪宅化趨勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)在報(bào)告中稱，9月1日至27日，北京住 宅市場(chǎng)共有29個(gè)項(xiàng)目入市，相比8月同期減少了7個(gè)，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤(pán)，受到頻頻出現(xiàn) 的高價(jià)地的影響，北京9月樓市出現(xiàn)高價(jià)盤(pán)集中入市現(xiàn)象。
上海：房企醞釀漲價(jià)
上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應(yīng)量為174.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲125.0%，同比上漲33.2%； 成交量為125.5萬(wàn)平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價(jià)為30462元/平方米，同比上漲9.6%。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月超過(guò)120萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超過(guò)每個(gè)月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來(lái)上海的房?jī)r(jià)上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。(詳細(xì)報(bào)道)
記者 吳斯丹 發(fā)自深圳
上半年的樓市明星——深圳，因需求被大量提前透支，并沒(méi)有迎來(lái)成色十足的“金九”。
在一線城市中表現(xiàn)最弱的廣州樓市，今年9月卻表現(xiàn)較佳，在鄰近月尾時(shí)甚至出現(xiàn)了“翹尾”行情。
深圳：理性趕走瘋狂
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)深圳規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月1日至9月28日，深圳一二手住宅成交不足1.4萬(wàn)套，這與上半年一度突破2萬(wàn)套的成績(jī)相比，出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。
其中，一手住宅成交3936套，成交面積39.86萬(wàn)平方米；二手住宅成交9740套，成交面積83.6萬(wàn)平方米。即便按照日均成交數(shù)據(jù)將9月29日、9月30日計(jì)算進(jìn)去，仍然比8月表現(xiàn)遜色。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，8月深圳一手住宅成交5643套，成交面積為57.72萬(wàn)平方米。二手住宅成交11206套，成交面積94.83萬(wàn)平方米。
從過(guò)往幾周的表現(xiàn)來(lái)看，深圳一手住宅進(jìn)入9月以來(lái)就一直處于低迷狀態(tài)，不僅推盤(pán)量少，上半年頻頻出現(xiàn)的“日光盤(pán)”現(xiàn)象也難以再現(xiàn)。
“我們?cè)绢A(yù)計(jì)9月份會(huì)有不少于50個(gè)新盤(pán)入市，結(jié)果有很多新盤(pán)并沒(méi)有推出，開(kāi)發(fā)商也在觀望�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心何倩茹9月28日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
至今，9月的周均推盤(pán)量為9.7萬(wàn)平方米，這已經(jīng)恢復(fù)到了4月份的成交水平，顯著低于從5月到8月份周均15萬(wàn)平方米的成交量，下跌幅度將近36%。
9月第一周、第二周分別僅有2個(gè)項(xiàng)目入市，到第三周、第四周才有所上升，但總體來(lái)看，銷售率都不太理想。
以上周(9月21日~9月27日)為例，入市項(xiàng)目的整體銷售率只有六成五左右，某推售體量較大的樓盤(pán)銷售率更是低至五成。某港資開(kāi)發(fā)商由于資本外流和人民幣貶值的預(yù)期仍在，提供了低于其周邊樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，意圖回籠資金，但銷售率仍然一般。
從成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，7月份的周平均成交量為約1400套，6月份則為1715套，但9月下降到周均958套左右的水平。上周成交僅為865套，顯著低于平均水平。
深圳樓市“金九”遇冷，還得歸因于上半年的瘋狂。自“3·30”新政以來(lái)，深圳二手房率先“脫韁”，裹挾著一手房進(jìn)入瘋漲狀態(tài)。
到8月，深圳一手房成交均價(jià)36159元/平方米，二手房成交均價(jià)為40346元/平方米，與4月相比分別上漲了37.1%、12.3%，其中部分片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度高達(dá)40%。
何倩茹分析，經(jīng)過(guò)上半年的瘋漲之后，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，購(gòu)房者變得更加理性，對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)不會(huì)瘋狂追買。
“另一方面，過(guò)去半年尤其是第二季度透支了很多購(gòu)房需求，這也是造成金九成交活躍度下降的主要原因之一�！焙钨蝗銓�(duì)本報(bào)記者表示。
而股市動(dòng)蕩下跌，也在一定程度上“拖累”了深圳樓市。深圳某樓盤(pán)銷售人員則告訴本報(bào)記者，由于股市暴跌，購(gòu)房者資金被套牢，其項(xiàng)目出現(xiàn)了多起退房案例。
二手房方面，業(yè)主的報(bào)價(jià)底氣也隨之減弱，談價(jià)空間變大�！敖鹁拧奔磳⒔Y(jié)束，馬上進(jìn)入“銀十”，開(kāi)發(fā)商或加大推盤(pán)力度，但在定價(jià)上會(huì)趨于理性。
廣州：金九銀十可期
根據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至9月27日，廣州全市一手住宅共成交6634套，比去年同期增加了2615套，漲幅達(dá)39%。
成交套數(shù)的同比漲幅巨大，主要緣于去年廣州樓市的低迷。由于供應(yīng)過(guò)大，廣州樓市在去年的成交一度陷入萎靡，直到今年各種救市政策出臺(tái)后，才逐漸回暖。
與往年同期相比，6634套的成交量也只能算廣州“金九”的中等水平。2013年、2012年同期的成交量分別為7664套、8621套。(詳細(xì)報(bào)道)