法官解釋稱(chēng)居間人未促成合同成立不得索要報(bào)酬 但可索要必要費(fèi)用

　　當(dāng)下房屋中介公司掌握了大量的房產(chǎn)信息，許多購(gòu)房者出于對(duì)中介公司專(zhuān)業(yè)性的信任，往往選擇中介進(jìn)行房產(chǎn)交易，但許多購(gòu)房者在房產(chǎn)未實(shí)際成交的情況下，大都選擇不付或者少付居間費(fèi)用，由此引發(fā)的居間費(fèi)糾紛也不斷增多。

　　案件焦點(diǎn) 是否承諾簽合同當(dāng)日交費(fèi)

　　在一起居間費(fèi)糾紛中，原告中介公司訴稱(chēng)，2014年12月15日，賣(mài)房人高先生、買(mǎi)房人劉先生與公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》。同日，高先生與劉先生簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。中介公司稱(chēng)，劉先生承諾于簽訂居間合同當(dāng)日支付居間費(fèi)9萬(wàn)元，但是至今沒(méi)有支付，故訴至法院，要求劉先生支付居間服務(wù)費(fèi)9萬(wàn)元。

　　法庭上，劉先生辯稱(chēng)雙方約定過(guò)戶完畢再支付中介費(fèi)，現(xiàn)在他未能買(mǎi)成房屋，因此不應(yīng)支付費(fèi)用。

　　案件審理 原告未促成房屋實(shí)際成交

　　后經(jīng)海淀法院審理查明，居間服務(wù)的具體內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)為：1、提供房屋買(mǎi)賣(mài)信息；2、提供與買(mǎi)賣(mài)房屋相關(guān)的交易流程、交易風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)行情咨詢(xún)；3、協(xié)助甲、乙雙方對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)；4、協(xié)助并促成甲、乙雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。甲、乙雙方確認(rèn)已提供上述1、2、3項(xiàng)服務(wù)；甲、乙雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，丙方即完成上述第4項(xiàng)服務(wù)。

　　但簽訂合同時(shí)，中介未對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房資質(zhì)進(jìn)行審查，后因劉先生實(shí)際已有兩套住房，該房屋買(mǎi)賣(mài)未實(shí)際成交。劉先生稱(chēng)上述合同簽訂后，與中介達(dá)成口頭協(xié)議，約定過(guò)戶當(dāng)日再支付中介費(fèi)，可原告予以否認(rèn)，劉先生也未能提交相關(guān)證據(jù)。

　　海淀法院經(jīng)審理后認(rèn)為，三方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》具有法律效力。然而合同目的是購(gòu)買(mǎi)房屋，原告雖提供了居間服務(wù)，但并未促成該項(xiàng)交易的實(shí)際成交，因此劉先生并未實(shí)現(xiàn)合同目的。且原告未對(duì)購(gòu)房人資質(zhì)進(jìn)行審查，未充分履行其居間職責(zé)，從公平角度考慮，原告的居間服務(wù)費(fèi)金額理應(yīng)予以酌情減少。

　　但劉先生稱(chēng)雙方約定過(guò)戶當(dāng)日再支付中介費(fèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)，法院不予認(rèn)定。最后，法院判令劉先生支付中介費(fèi)1萬(wàn)元。

　　法官釋法

　　《合同法》規(guī)定公平原則

　　法官表示，根據(jù)《合同法》規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

　　因此，從《合同法》規(guī)定的公平原則考慮，雖然買(mǎi)房人與中介公司有了相關(guān)約定，但是在房屋未實(shí)際成交的情況下，考慮到中介公司履約情況、買(mǎi)房人簽約目的以及合同未成交的原因等因素，法院對(duì)中介費(fèi)予以酌情減少。